Libro segundo Título Cuarto. De la comunidad de bienes

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible o la cosa no admite cómoda división y los participes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones. Estas se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario.

Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarlos según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de está obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en los bienes comunes, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

El comunero puede deducir las acciones relativas a la cosa común, salvo pacto en contrario o ley especial. No puede, sin embargo, transigir ni comprometer en árbitros el negocio sin el consentimiento unánime de los demás condueños. La resolución favorable beneficia a todos y la adversa no los perjudica.

Para la administración de la cosa común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y de intereses patrimoniales.

Si no hubiere mayoría, el Juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.

Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Todo condueño es propietario de la parte alícuota del bien o bienes de que se trate; puede enajenarla, cederla o hipotecarla, salvo el derecho del tanto y en su caso de retracto de los demás copartícipes; y puede aún substituir a otra persona en su aprovechamiento, excepto si se tratare del uso, habitación o de algún otro derecho personal, pero sólo la partición legalmente hecha confiere a cada comunero la propiedad o titularidad exclusiva de los bienes que se les hayan adjudicado en la división.

El copropietario que quiera enajenar a extraños su parte alícuota, debe notificar a los demás, por medio de notario o judicialmente, los términos o condiciones de la enajenación convenida, para que dentro de los quince días siguientes hagan uso del derecho del tanto.

Si alguno o algunos copartícipes hacen uso de ese derecho, el enajenante está obligado a consumar la enajenación a su favor, conforme a las bases concertadas.

El derecho del tanto se pierde por el solo transcurso de los quince días, si no se ejercita en ese plazo.

Cuando se consume la enajenación de la parte alícuota de un condueño, a persona extraña a la comunidad de bienes, sin que se haya hecho la notificación a que se refiere el artículo anterior, los demás copartícipes gozarán del derecho de retracto, en virtud del cual pueden subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que había adquirido dicha parte, reembolsándole la cantidad que hubiere pagado y los gastos legales originados por la transmisión.

El término para ejercer el retracto es de quince días contados a partir de la fecha en que el retrayente haya tenido conocimiento de la enajenación.

Si varios copropietarios de bienes indivisos hicieren uso del derecho del tanto, o de retracto en su caso, será preferido el que represente mayor parte y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

La copropiedad cesa por la división de la cosa común, por la destrucción o pérdida de ella, por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

La división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenezcan antes de hacerse la partición, observándose, en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscriba su título en el Registro Público.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre participes las reglas concernientes a la división de herencias.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó, es de propiedad común.

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;

II.En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo;

III.En las cercas, vallados o setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad:

I.Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;

II.Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III.Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua;

IV.Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V.Cuando la pared divisoria construida de mampostería presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;

VI.Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII.Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII.Cuando la cerca que encierra completamente un heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

En general, se presume que en los casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor estos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la copropiedad, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior.

La presunción que establece el artículo anterior cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por el hecho de algunos de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos se deterioraren, debe reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede al derribarlo renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación queda sujeto a las que le imponen los artículos 957 y 958.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor y las que en la parte común sea (sic) necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señalados por los artículos 962 y 963, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno sólo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared podrán sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciado en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios.

Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared común.

Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de edificios no es susceptible de división.

Los derechos y obligaciones de los copropietarios a que se refiere este precepto se regirán por las escrituras en que se hubiese establecido el régimen de copropiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento interno de condominio y por las disposiciones de la siguiente sección.