LIBRO CUARTO TITULO SEGUNDO. DEL REGISTRO PÚBLICO

El Ejecutivo del Estado designará las poblaciones en donde deba establecerse la Oficina denominada "Registro Público".

El reglamento fijará el número de secciones de que se componga el Registro y la sección en que deban inscribirse los títulos que se registren.

El Registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los libros del Registro, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el artículo 1461.

Se inscribirán en el Registro:

I.- Los Títulos por los cuales se adquiere, trasmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles:

II.- La constitución del patrimonio de familia.

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV.- La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del Artículo 2204;

V.- Los contratos de prenda que menciona el Art. 2751;

VI.- La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que la reforme;

VII.- La escritura constitutiva de las asociaciones y la que la reforme;

VIII.- Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.- Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

X.- Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador;

XI.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo.- En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.- El testimonio de las informaciones ad-perpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles;

XIV.- La promesa de contratar para que surta efectos contra tercero;

XV.- Las escrituras que contengan la constitución del régimen de condominio y sus modificaciones.

XVI.- Los documentos en que se establezca propiedad publica cuyos titulares podrán ser el Estado, los municipios, organismos descentralizados creados por el Estado u organizados con base en ordenamientos jurídicos en vigor.

XVII.- Los demás títulos que la Ley ordene expresamente sean registrados.

XVIII.- Los contratos, operaciones, y la constitución del Régimen de propiedad en condominio de los conjuntos habitacionales que financíe el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores así como las operaciones de los trabajadores derechohabientes del Instituto, y los demás contratos traslativos de dominio celebrados con los organismos públicos o que tengan por objetivo la regularización de tenencia de la tierra; en los términos y condiciones establecidos por el artículo 2214 de este Código.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efecto si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero, sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.- Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.- Que estén debidamente legalizados;

III.- Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fé, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que en su caso esté ratificado el contrato y reconocidas las firmas de las partes ante Notario Público, y de que estos hechos estén autorizados con la firma del funcionario público y el sello respectivo.

IV.- Los documentos privados en que consten las operaciones celebradas por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o por sus derechohabientes; así como también los contratos traslativos de dominio, los de garantía y los que constituyan el régimen de propiedad en condominio celebrados con los Organismos Públicos destinados a la regularización de la tenencia de la tierra, o al otorgamiento de viviendas de interés social en los términos y con las condiciones previstas en el artículo 2214 de este Código.

El interesado presentará el título que va a ser registrado y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas o urbanas, un plano o croquis de esas fincas.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse; llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2907._ En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título. Si el juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos tres años sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho el juez, a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Todo título que se presente a registro, deberá expresar las circunstancias siguientes:

I.- Naturaleza, situación, linderos o colindancias de los inmuebles objeto de la operación o a los cuales afecte el derecho de que se trate, su medida superficial y datos de registro del título antecedente.

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituye, transmita, modifique o extinga.

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den.

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr.

V.- Los nombres, fecha de nacimiento, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto. Las personas morales se designarán por su nombre oficial, razón social o denominación.

VI.- La naturaleza del acto o contrato.

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado.

VIII.- (DEROGADA, P.O. 17 DE JUNIO DE 1970)

Los interesados deberán presentar para su registro los documentos por duplicado para el efecto de que con uno de los ejemplares se forme el registro correspondiente, y el otro se devuelva al interesado con las anotaciones a que se refieren los Artículos 2913 de este Código y 17 de la Ley Reglamentaria del Registro Público de la Propiedad.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiese presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

En los casos de trámites para adquisición, transmisión, modificación o extinción de la propiedad o posesión de bienes raíces o para que se haga constar un gravamen que tenga preferencia desde que se ha registrado, únicamente el Notario Público ante quien se realicen dichos trámites, bajo su más estricta responsabilidad, incluirá en la solicitud que haga para esos efectos, del certificado de gravámenes o de libertad de éstos, la expresión " con carácter de aviso pre-preventivo", señalando el o los actos jurídicos y los nombres de las personas entre quienes se propala la operación, lo que bastará para que el Registrador Público, previo el pago de los derechos correspondientes, haga inmediatamente la anotación al margen de la inscripción de propiedad, misma que surtirá efectos durante cuarenta y cinco días naturales contados a partir de la presentación del aviso. El “aviso pre- prepreventivo” tendrá prelación desde el momento de su presentación ante el Registrador Público independientemente que este sea devuelto para alguna corrección siempre y cuando los datos proporcionados permitan realizar la anotación al margen de la inscripción.

Si antes de transcurrir los cuarenta y cinco días indicados en el párrafo que antecede, los propalantes de la operación suprimen definitivamente los trámites, el correspondiente Notario Público está obligado a comunicarlo en un plazo no mayor de cinco días hábiles al Registrador, para que éste cancele la anotación pre-preventiva. La solicitud de los propalantes de suprimir definitivamente los trámites deberá hacerse por escrito al correspondiente Notario Público.

Cuando quede debidamente comprobado que el aviso pre-preventivo se presentó sin darse los supuestos anteriores y se origine en consecuencia la simulación de un acto que acarrée perjuicio a terceros, el respectivo Notario Público se hará acreedor a que el Ejecutivo del Estado le revoque la patente.

Una vez que se firme la escritura, dentro del plazo y en los casos a que se refiere el primer párrafo de este Artículo, el Notario Público que la autorice dará al Registro el aviso en el que conste la indicación de que se ha transmitido o modificado su dominio o se ha constituido, transmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre el inmueble de que se trate, los nombres de los interesados en la operación, la fecha de la escritura y la de su firma e indicación del número, tomo o sección en que estuviere inscrita la propiedad en el Registro. El Registrador, previo el pago de los derechos correspondientes, hará, inmediatamente de recibido el aviso, la anotación preventiva al margen de la inscripción de propiedad. Si dentro de los noventa días siguientes a la fecha en que se hubiere firmado la escritura se presentare ante el registro público el testimonio respectivo de la escritura que contuviere el acto jurídico por el que se hubiere presentado el correspondiente aviso preventivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la presentación del aviso pre-preventivo, la cual se citará en el registro definitivo. Si el testimonio se presenta después del plazo indicado, su registro sólo surtirá efectos desde el momento de su respectiva presentación.

Si se firma la escritura y se presenta al Registro dentro del plazo de cuarenta y cinco días naturales contados a partir de la presentación del aviso pre-preventivo para los casos a que se refiere el primer párrafo de este Artículo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la presentación del aviso pre-preventivo, la cual se citará en el registro definitivo, independientemente de la presentación o no del aviso preventivo. Si el testimonio se presenta después del plazo indicado y no se presentó aviso preventivo, su registro sólo surtirá efectos desde el momento de su respectiva presentación.

Si se hubiere firmado la escritura sin la presentación del aviso pre-preventivo que se menciona en el primer párrafo de este artículo, el Notario Público que la autorice dará aviso preventivo en los términos del párrafo cuarto. Si dentro de los noventa días siguientes a la fecha en que se hubiere firmado la escritura se presentare ante el Registro Público el testimonio respectivo de la escritura que contuviere el acto jurídico por el que se hubiere presentado el correspondiente aviso preventivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la presentación del aviso preventivo, la cual se citará en el registro definitivo. Si el testimonio se presenta después del plazo indicado, su registro solo surtirá efectos desde su presentación.

Los encargados del Registro son responsables, además de las penas en que puedan incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.- Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada, la inscripción de los documentos que les sean presentados;

II.- Si rehusan expedir con prontitud los certificados que se les pide;

III.- Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de los números I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El reglamento especial establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás requisitos necesarios para la inscripción de los documentos.

El que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo 1153, por no estar inscrita en el registro de la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el juez competente, que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles. A su solicitud acompañará precisamente certificado del Registro Público, que demuestre que los bienes no están inscritos.

La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador de la propiedad y de los colindantes.

Los testigos deben ser por lo menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere.

No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad por medio de prensa y de avisos fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público.

El que tenga una posesión apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el juez competente, ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo que precede.

Las declaraciones de los testigos versarán sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que deben tener para servir de base a la prescripción adquisitiva y sobre el origen de la posesión.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción al concluir el plazo de cinco años, contados desde la misma inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones en general y, además, las siguientes:

Los nombres de los testigos que hayan declarado; el resultado de las declaraciones, y la resolución judicial que ordene la inscripción.

Cualquiera que se crea con derecho a los bienes cuya inscripción se solicite mediante información de posesión, podrá alegarlo ante la autoridad judicial competente.

La interposición de su demanda suspenderá el curso del expediente de información; si estuviere ya concluído y aprobado, deberá el juez ponerlo en conocimiento del registrador para que suspenda la inscripción; y si ya estuviese hecha, para que anote la inscripción de la demanda. Para que se suspenda la tramitación del expediente o de la inscripción así como para que se haga la anotación de ésta, es necesario que el demandante otorgue fianza de responder de los daños y perjuicios que se originen si su oposición se declara infundada.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el juicio de oposición, quedará ésta sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que proceda.

Transcurrido el plazo fijado en la parte final del artículo 2916, sin que en el Registro aparezca algún asiento que contradiga la posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobando este hecho mediante la presentación del certificado respectivo, a que el juez competente declare que se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y ordene que se haga en el Registro la inscripción de dominio correspondiente.

No podrán inscribirse mediante información posesoria, las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, sean o no aparentes, ni tampoco el derecho hipotecario.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros, sino por su cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes, por decisión judicial y en los demás casos que así lo determine la Ley.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso, la cancelación total:

I.- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravámen en el caso previsto en el artículo 2219;

VI.- Cuando tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de la inscripción.

Podrá pedirse, y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.- Cuando se reduzca el inmueble, objeto de la inscripción;

II.- Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiese alguna condición, se requiere, además el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otras que esté registrada, se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijas o hijos; los tutores de las niñas, niños o adolescentes o incapacitados, y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pago o por sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituídas en garantía de títulos transmisibles por endoso, puede hacerse:

I.- Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.- Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos;

III.- Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos, hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituídas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total si se presentase, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el reglamento; pero deberán contener, para su validez, los datos necesarios a fin de que con toda exactitud se conozca cuál es la inscripción que se cancela, la causa por qué se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.