Libro cuarto · Segunda parte · Título VI Capítulo IX. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

VIII.Por evicción de la cosa (sic )cosa dada?) en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que dispone el artículo 2360. (Ref. por Decreto No. 407, publicado en el P. O. No. 90 de 31 de julio de 1943).

Estando el inquilino de una finca urbana al corriente en el pago de las rentas al vencimiento del contrato, se considerará éste prorrogado por un año más, sin necesidad de que el propio inquilino manifieste su voluntad expresamente en este sentido. Dicha prórroga se entenderá también obligatoria para el arrendador y discrecional para el arrendatario. En el mismo caso los arrendatarios de fincas rústicas tendrán derecho a un año de prórroga.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa, cultivar la finca o explotar el inmueble comercial en provecho propio cuyo arrendamiento ha vencido. Los propietarios que hayan obtenido la desocupación de la finca y posteriormente, dentro del término de tres meses, no la ocupen personalmente, estarán obligados a devolver la finca al inquilino desalojado, continuando el arrendamiento en las mismas condiciones en que fue celebrado, y en caso de que esto no sea posible o si el inquilino ya no quiere ocuparla, el propietario deberá cubrir a aquél los daños y perjuicios que le haya ocasionado.

Para los efectos de la prórroga, tratándose de fincas urbanas destinadas a habitación, se entiende que el inquilino está al corriente en el pago de sus rentas, aun cuando adeude un mes.

El arrendador debe hacer uso de su derecho a reclamar la finca en el caso previsto por este artículo, cuando menos un mes antes del vencimiento del contrato.

(Ref. Según Decreto No. 296, de fecha 31 de enero de 2015, y publicado en el P.O. No. 018 del 11 de febrero de 2015).

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, y si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.

Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el artículo 2336 para los contratos de fincas rústicas. Tratándose de fincas urbanas, por falta de pago de la renta correspondiente a dos meses; pero si la finca urbana está destinada a habitación se requerirá la falta de pago de tres meses. En este último caso, si apareciere que con anterioridad a la presentación de la demanda de rescisión se iniciaran diligencias de consignación en pago de rentas, sólo procederá la rescisión si previamente se declara fundada la oposición a la consignación; (Ref. por Decreto No. 90, publicado en el P. O. No. 82 de 20 de julio de 1954).

II.Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2307;

III.Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2362; (Ref. Según Decreto No. 296, de fecha 31 de enero de 2015, y publicado en el P.O. No. 018 del 11 de febrero de 2015).

IV.Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario.

(Adic. Según Decreto No. 296, de fecha 31 de enero de 2015, y publicado en el P.O. No. 018 del 11 de febrero de 2015).

El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por incumplir el arrendador alguna de las obligaciones contenidas en el artículo 2294;

II.Por la existencia de vicios ocultos de la cosa arrendada desconocidos para el arrendatario.

(Adic. Según Decreto No. 296, de fecha 31 de enero de 2015, y publicado en el P.O. No. 018 del 11 de febrero de 2015).

En los casos del artículo 2327, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del artículo anterior, se observará lo que dispone el artículo 2368, si el predio fuere rústico, y si fuere urbano, lo que previene el artículo 2369.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2338, 2339 y 2340.