Libro cuarto · Tercera parte Título segundo. Del registro público

El ejecutivo del Estado designará las poblaciones en donde deba establecerse la oficina denominada "Registro Público".

El reglamento fijará el número de secciones de que se componga el Registro y la sección en que deban inscribirse los títulos que se registren.

El registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los libros del Registro y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También tienen la obligación de expedir copias certificadas en carácter ordinaria o urgente de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de aspecto determinado, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

PÁRRAFO REFORMADO POR DEC. 299 P.O. 100 DEL 14 DE DICIEMBRE DE 2025.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el artículo 1449.

Se inscribirán en el Registro:

I.- Los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique, grave o extinga el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

II.- La constitución del patrimonio de familia;

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV.- La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 2191;

V.- Los contratos de prenda que menciona el artículo 2737;

VI.- La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que la reforme;

VII.- La escritura constitutiva de las asociaciones y la que la reforme;

VIII.- Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.- Las resoluciones judiciales de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

X.- Los testamentos por efecto de los cuales se deja la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador.

XI.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.- El testimonio de las informaciones ad petuam (sic) promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles;

XIV.- Los demás títulos que la ley ordena expresamente que sean registrados.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen pero no podrán producir perjuicios a terceros, los cuales si podrán aprovecharlos en cuanto les fueren favorables.

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

Los testamentos ológrafos no producirán efecto si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero, sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.- Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.- Que estén debidamente legalizados;

III.- Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda;

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que resulten claramente del mismo registro.

Lo dispuesto en este artículo no se podrá aplicar a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respectivo (sic) de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Regisrto (sic) de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como cousahabiente (sic) del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que estas sean copartícipes.

La inscripción de los títulos en el registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública y otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el registrador, la autoridad municipal o el juez de paz se cercioró de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por las mencionadas autoridades y llevar el sello de la oficina respectiva.

El interesado deberá presentar el título que va a ser registrado y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de predios o fincas rústicas o urbanas, acompañará un plano de estos. Presentará además dos ejemplares del título y del plano para el registro que se lleva en la Dirección de Catastro de la Secretaría de Finanzas y de Administración.

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse; llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2893. En caso contrario devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título. Si el juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos tres años sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho al juez, a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título, o la preferencia al Registro anterior en donde consten esos datos; así mismo, constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo:

II.- La naturaleza, extinción, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmite, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán el título en la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr.

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

V.- Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismos o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven, y las sociedades, por su razón o denominación;

REFORMADO POR DEC. 04 P.O. 87 DEL 1 DE NOVIEMBRE DE 2018.

VI.- La naturaleza del acto o contrato.

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado.

VIII.- El día y hora de la presentación del título en el Registro.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados, y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiese presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el notario o autoridad ante quien se haga el otorgamiento, podrá solicitar por una sola vez y previo el pago de los derechos correspondientes al Registro Público, un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con la misma. En esta solicitud, que surtirá efectos de aviso pre-preventivo, deberá mencionar la operación y bien de que se trate, los nombres de los contratantes y la indicación del número, tomo y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el Registro. El registrador, con esta solicitud y previo pago de derechos correspondientes, practicará inmediatamente la anotación de presentación al margen de la inscripción de propiedad, anotación que tendrá una vigencia por un término de treinta días hábiles a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

PÁRRAFO REFORMADO POR DEC. 353 P.O. 46 BIS DE 6 DE DICIEMBRE DE 2012.

PÁRRAFO REFORMADO POR DEC. 299 P.O. 100 DE 14 DE DICIEMBRE DE 2025.

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo precedente, haya habido o no aviso pre-preventivo, el notario ante quien se otorgó dará aviso preventivo acerca de la operación de que se trate al Registro Público, y contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el aviso citado y previo pago de derechos correspondientes, practicará de inmediato la anotación de la presentación correspondiente, la cual tendrá una vigencia de ciento veinte días hábiles a partir de la fecha de la firma de la escritura. Si este se da dentro del término de treinta días a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda.

PÁRRAFO REFORMADO POR DEC. 353 P.O. 46 BIS DE 6 DE DICIEMBRE DE 2012.

PÁRRAFO REFORMADO POR DEC. 299 P.O. 100 DE 14 DE DICIEMBRE DE 2025.

Si el testimonio respectivo se presentare al Registro Público dentro de cualquiera de los dos términos que señalan los párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del aviso y con arreglo a su número de entrada.

Si el documento se presentare fenecidos los referidos plazos, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de presentación.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero de este artículo fuere privado, deberán dar el aviso a que se refiere el segundo párrafo de este artículo, las autoridades de que habla la fracción III del artículo 2889, y el mencionado aviso producirá los mismos efectos que el dado por el notario.

Mientras cualquiera de los avisos a que se refiere este artículo, se encuentren vigentes, no podrá hacerse ninguna inscripción o anotación que perjudique el registro de la escritura protegida por las anotaciones de aquellos avisos. Sin embargo, lo anterior no impedirá que en el Registro se reciban documentos que deban inscribirse, los cuales se inscribirán conforme al orden de su presentación, solo en el caso de que aquellos avisos se venzan y en consecuencia se cancelen, y siempre y cuando fuere procedente la inscripción de los documentos presentados con posterioridad a los avisos.

La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado preventivamente, surtirá sus efectos desde la fecha en que la anotación los produjo.

Los encargados del Registro son responsables además de las penas en que puedan incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.- Si rehúsan sin motivo legal o retardan sin causa justificada, la inscripción de los documentos que le sean presentados;

II.- Si rehúsan expedir con prontitud los certificados que se les pide;

III.- Si cometen omisiones al extender las certificaciones, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no le sean imputables.

En los casos de los números I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente; por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El reglamento especial establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como las formulas y demás requisitos que deben llenar las inscripciones.

El que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo 1142, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el juez competente, que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles. A su solicitud acompañará precisamente certificado del Registro Público, que demuestre que los bienes no están inscritos.

La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador de la Propiedad y de los colindantes.

Los testigos deben ser por lo menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere.

No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad por medio de la prensa y de avisos fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y tal declaración se tendrá como tíulo (sic) de propiedad y será inscrita en el Registro Público.

El que tenga una posesión apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión, mediante resolución judicial que dicte el juez competente, ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo que precede.

Las declaraciones de los testigos versarán sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que deben tener para servir de base a la prescripción adquisitiva y sobre el origen de la posesión.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción al concluir el plazo de cinco años, contados desde la misma inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones en general y, además, las siguientes:

Los nombres de los testigos que hayan declarado; el resultado de las declaraciones, y la resolución judicial que ordene la inscripción.

Cualquiera que se crea con derecho a los bienes cuya inscripción se solicite mediante información de posesión podrá alegarlo ante la autoridad judicial competente.

La interposición de su demanda suspenderá el curso del expediente de información; si estuviere ya concluido y aprobado, deberá el juez ponerlo en su conocimiento del registrador para que anote la inscripción y si ya estuviese hecha para que anote la inscripción de la demanda. Para que se suspenda la tramitación del expediente o de la inscripción así como para que haga la anotación de ésta, es necesario que el demandante otorgue fianza de responder de los daños y perjuicios que se originen si su oposición se declara que proceda.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el juicio de oposición, quedará ésta sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que porceda. (sic)

Transcurrido el plazo fijado en la parte final del artículo 2902, sin que en el registro aparezca algún asiento que contradiga la posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobado este hecho mediante la presentación del certificado respectivo, a que el juez competente declare que se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y ordene que se haga en el Registro la inscripción de dominio correspondiente.

No podrán inscribirse mediante información posesoria, las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, sean o no aparentes, ni tampoco el derecho hipotecario.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes, por resolución del titular del Registro Público de la Propiedad o por sentencia judicial.

ARTICULO REFORMADO POR DEC. 383 P.O. 43 DEL 31 DE MAYO DE 2018.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso, la cancelación total.

I.- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se extinga o prescriba el derecho inscrito, en los términos de los artículos 1121, 1137 y 1138 de este Código. En el caso de prescripción, la solicitud de cancelación de la inscripción se

formulara ante el Registro Público de la Propiedad, quien resolverá lo conducente. La Ley Reglamentaria del Registro Público de la Propiedad dispondrá el procedimiento a seguir;

FRACCION REFORMADA POR DEC. 383 P.O. 43 DEL 31 DE MAYO DE 2018.

III.- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte del (sic) gravamen en el caso previsto en el artículo 2206.

VI.- Cuando tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de inscripción.

Podrá pedirse, y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.- Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiese (sic) alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare, haber cesado los efectos de otra que esté registrada, se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijas e hijos; los tutores de menores o incapacitados, y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pago o por sentencia judicial.

REFORMADO POR DEC. 321 P.O. 23 DE FECHA 19 DE MARZO DE 2023

La cancelación de las inscripciones de hipoteca constituida en garantía de títulos transmisibles por endoso, puede hacerse:

I.- Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.- Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos;

III.- Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos, hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total, si se presentase, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que proceden.

La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previo los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el reglamento; pero deberán contener, para su validez, los datos necesarios a fin de que con toda exactitud se conozca cual es la inscripción que se cancela, la causa por qué se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.