Libro tercero · Tercera parte Titulo segundo. Del registro público

El Ejecutivo Estatal designará las poblaciones en donde deba establecerse la oficina denominada "Registro Público".

El Reglamento fijará el número de secciones de que se componga el Registro y la sección en que deban inscribirse los títulos que se registren.

El Registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten que se enteren de las inscripciones constantes en los libros del Registro, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del Registro así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el artículo 2698.

Se inscribirán en el Registro:

I.- Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;

II.- La constitución del patrimonio de familia;

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV.- La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 1682;

V.- Los contratos de prenda que menciona el artículo 2230;

VI.- La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que las reforme;

VII.- La escritura constitutiva de las asociaciones y la que las reforme;

VIII.- Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.- Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

X.- Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador;

XI.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.- El testimonio de las informaciones ad perpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles;

(REFORMADA [ADICIONADA], P.O. 7 DE JUNIO DE 2021)

XIV.- El Certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos a que se refiere el artículo 36 del presente Código, atendiendo lo dispuesto por la normatividad aplicable en materia de protección de datos personales, y

(ADICIONADA [ANTES FRACCIÓN XIV], P.O. 7 DE JUNIO DE 2021)

XV.- Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual si podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efecto si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero solo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.- Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.- Que estén debidamente legalizados;

III.- Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que ante el Registrador o ante Notario Público, se hayan ratificado las firmas de los otorgantes y de los testigos, así como la voluntad de las partes.

(ADICIONADA, P.O. 19 DE FEBRERO DE 1994)

IV.- Tratándose de los Títulos de Propiedad que expida el Registro Agrario Nacional, de conformidad con lo dispuesto por la Ley Agraria, el Registro de terrenos ejidales considerados como solares urbanos, se hará por los encargados de las Oficinas de Catastro y del Registro Público de la Propiedad que corresponda, en la vía administrativa de manera expedita y sin costo alguno de inscripción, de acuerdo a las bases previstas en la Ley de la Materia.

El interesado presentará el título que va a ser registrado, y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas o urbanas, un plano o croquis de esas fincas.

El Registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2386. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el Registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título.

Si el Juez aprueba la calificación hecha por el Registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos tres años sin que se comunique al Registrador la calificación que del título presentado haya hecho el Juez, a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título o la referencia al registro anterior en donde consten estos datos; asimismo, constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantido, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

V.- Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven, y las sociedades, por su razón o denominación;

VI.- La naturaleza del acto o contrato;

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.- El día y la hora de la presentación del título en el Registro.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiere presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Cuando vaya a otorgarse una escritura en que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión originaria de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo, sea inscribible, la Notaria o Notario Público o autoridad ante quien vaya a otorgarse deberá a solicitud de quien pretenda adquirir un derecho, dar al Registro un primer aviso preventivo al solicitarle certificados sobre la existencia de la inscripción en favor del titular registral o sobre los gravámenes que reporte, el inmueble o derecho o la libertad de los mismos. Dicho aviso, deberá mencionar el predio objeto del acto o actos a realizar, la operación u operaciones proyectadas, los nombres de los futuros contratantes y el antecedente registral, ya sea Folio Real o partida, de no haberse producido la migración correspondiente a la fecha del aviso preventivo. De calificarla procedente, el Registrador hará inmediatamente el asiento de presentación y asentará al margen de la inscripción correspondiente una anotación de primer aviso preventivo, previo pago de derechos.

La Notaria o Notario Público solicitará al Registrador el certificado en el que conste la anotación del primer aviso preventivo, la situación registral que reporte el predio y la constancia relativa a las declaratorias de provisiones, usos, reservas y destinos, que estuvieren inscritos en forma individualizada en su Folio Real.

El primer aviso preventivo tendrá una vigencia de treinta días naturales, contados a partir de la fecha de su presentación y sólo podrá producirse otro primer aviso preventivo respecto del mismo predio, una vez que hubieren transcurrido quince días naturales contados a partir del día siguiente a aquel en que por cualquier causa hubiere quedado sin efectos el anterior primer aviso preventivo.

El aviso preventivo definitivo se presentará por la Notaria o Notario en el Registro Público o en la oficina registral correspondiente, después de firmada y autorizada preventivamente la escritura. La Notaria o Notario ante quien se celebre la operación, podrá presentar el aviso preventivo definitivo dentro de la vigencia del primer aviso preventivo. En el aviso preventivo definitivo la Notaria o Notario deberá indicar la fecha y número del instrumento en que se haya formalizado la operación, el predio de que se trata y su antecedente registral; la indicación de que se transmitió o modificó su dominio o que se constituyó, transmitió, modificó o extinguió un derecho real sobre él; los nombres de los otorgantes, que deberán ser los mismos que se señalaron en el primer aviso preventivo y el precio o importe de la operación. Faltando alguno de los elementos señalados en este inciso, no surtirá efectos legales el aviso.

Recibido el aviso preventivo definitivo, el registrador hará inmediatamente su anotación, si resultare procedente previo pago de los derechos correspondientes. En caso de que exista diferencia entre la información de los avisos preventivos, la prelación sólo surtirá efectos a favor del adquirente, a partir de la presentación del aviso preventivo definitivo. El aviso preventivo definitivo tendrá una vigencia de noventa días naturales, contados a partir de su presentación para trámite registral, y podrá presentarse una sola vez en relación a la escritura respectiva. Durante la vigencia de los avisos preventivos, la Notaria o Notario ante quien se celebre la operación, podrá rectificar, en su caso, la información otorgada al Registro Público, siempre y cuando se trate de errores ortográficos, mecanográficos, aritméticos o de cualquier otro tipo y no se afecten los elementos esenciales del acto o actos jurídicos de origen.

Mientras se encuentren vigentes los avisos preventivos a los que se refiere este artículo, no podrá hacerse ninguna inscripción o anotación que perjudique los derechos amparados por la operación o título protegido por aquéllos. No obstante lo anterior, se efectuará nota de presentación de las solicitudes de registro, para que guarden prelación en caso de que proceda su cancelación o se decrete su caducidad.

Si se presenta el testimonio a inscribir dentro de la vigencia ininterrumpida de los avisos preventivos se retrotraerán los efectos de la inscripción a la fecha de presentación del primero.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el presente artículo, fuere privado, deberán dar exclusivamente el aviso preventivo definitivo que menciona este artículo, la Notaria o Notario que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.

Los encargados del registro son responsables, además de las penas en que pueden incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.- Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada la inscripción de los documentos que les sean presentados;

II.- Si rehusan expedir con prontitud los certificado que se les piden;

III.- Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de las Fracciones I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El reglamento especial establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás requisitos que deben llenar las inscripciones.

El que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribirle por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo 1140, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el juez competente que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles. A su solicitud acompañará precisamente certificado del Registro Público que demuestre que los bienes no están inscritos.

La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador de la Propiedad y de los colindantes.

Los testigos deben ser por lo menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere.

No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad, por medio de la prensa y de avisos fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público.

El que tenga una posesión apta para prescribir de bienes inmuebles no inscritos en el Registro en favor de personal alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión, mediante resolución judicial que dicte el juez competente, ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo que precede.

Las declaraciones de los testigos versarán sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que deben tener para servir de base a la prescripción adquisitiva y sobre el origen de la posesión.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción al concluir el plazo de cinco años, contados desde la misma inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones en general y además, las siguientes:

Los nombres de los testigos que hayan declarado, el resultado de las declaraciones y la resolución judicial que ordene la inscripción.

Cualquiera que se crea con derecho a los bienes cuya inscripción se solicite mediante información de posesión, podrá alegarlo ante la autoridad judicial competente.

La interposición de su demanda suspenderá el curso del expediente de información; si estuviere ya concluido y aprobado, deberá el juez ponerlo en conocimiento del registrador para que suspenda la inscripción, y si ya estuviese hecha, para que anote la inscripción de la demanda. Para que se suspenda la tramitación del expediente o de la inscripción, así como para que se haga la anotación de ésta, es necesario que el demandante otorgue fianza de responder de los daños y perjuicios que se originen si su oposición se declara infundada.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el juicio de oposición, quedará éste sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que proceda.

Transcurrido el plazo fijado en la parte final del artículo 2395, sin que en el Registro aparezca algún asiento que contradiga la posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobando este hecho mediante la presentación del certificado respectivo, a que el juez competente declare que se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y ordene que se haga en el Registro la inscripción de dominio correspondiente.

No podrán inscribirse mediante información posesoria las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, sean o no aparentes, ni tampoco el derecho hipotecario.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes o por decisión judicial.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

I.- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en el artículo 1697;

VI.- Cuando, tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de la inscripción.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.- Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiese alguna condición se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otra que esté registrada se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijos; los tutores de menores o incapacitados, y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, solo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados en el caso de pago o por sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso, puede hacerse:

I.- Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.- Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos;

III.- Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de garantizar títulos al portador se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total si se presentasen por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el reglamento; pero deberán contener, para su validez, los datos necesarios, a fin de que con toda exactitud se conozca cuál es la inscripción que se cancela, la causa por que se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.