LIBRO CUARTO · TITULO SEXTO CAPITULO IX. DEL MODO DE TERMINAR EL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento puede terminar:

I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fué arrendada;

SI EL PROPIETARIO SE REHUSARE A RECIBIR EL PAGO DE LA RENTA, EL INQUILINO NO INCURRIRA EN MORA SIN NECESIDAD DE PROMOVER JUDICIALMENTE EL OFRECIMIENTO DE PAGO Y LA CONSIGNACION DE LA RENTA, PUES BASTARA QUE AL SER DEMANDADO EXHIBA, LAS PENSIONES ADEUDADAS DENTRO DEL PLAZO QUE FIJA EL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, PARA QUE SE CONSIDERE PURGADA ESA CAUSA DE RESCICION Y SE DE POR TERMINADO EL JUICIO Y LA PROVIDENCIA DE LANZAMIENTO EN SU CASO, P.O. 8 DE JULIO DE 1944)

II.- Por convenio expreso;

III.- Por nulidad;

IV.- Por rescisión;

V.- Por confusión;

VI.- Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.- Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

VIII.- Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

IX.- Por cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, o se actualiza una cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2372 y 2373.

Vencido un contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a que se le prefiera en igualdad de circunstancias a otro que deseare rentar la finca.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.

Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2346 y 2348;

II.- Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2319;

III.- Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2374.

La cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso es el acuerdo formal en los contratos de arrendamiento, con ratificación de su contenido y firmas ante notario público, donde se establecen las causas, procedimiento y consecuencias de la resolución por el incumplimiento de una de las partes, sin necesidad de declaración judicial.

En el contrato de arrendamiento con cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso, el arrendatario deberá nombrar representantes irrevocables, a quienes entregará la posesión física del inmueble, en virtud del artículo 2490 bis de este código.

De existir controversia sobre la actualización de la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso, el interesado acudirá ante juez competente, quien verificará si convergen los elementos para conminar a quien haya incumplido con su obligación, e impondrá además las consecuencias legales o convencionales del caso, siempre y cuando lo pactado no altere el interés público o derechos de tercero.

Para ejecutar la cláusula resolutoria o el pacto comisorio expreso, se necesita:

I.La notificación judicial o extrajudicial ante dos testigos, o fedatario público, del incumplimiento a la contraparte personalmente en el inmueble arrendado de acuerdo a las reglas del capítulo de secuestro del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Nuevo León.

II.Invocar las causas particulares de incumplimiento que dieron origen a la notificación, establecidas en la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso.

III.La existencia de un plazo para el cumplimiento de la obligación, no menor de diez días naturales; y

IV.Determinar en la notificación, el lugar de depósito de los bienes muebles que se encuentren en el inmueble arrendado.

Una vez transcurrido el plazo de la fracción III del artículo anterior y sin cumplimiento de la obligación, procede la resolución que dio origen a la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso de la manera siguiente:

I.Notificación de la resolución a la contraparte ante fedatario público.

II.Determinación del plazo para desalojo de inmueble y entrega de la posesión, no menor a 5 días naturales.

El interesado de la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso tiene la facultad de solicitar a la autoridad judicial, señalar bienes de la contraparte para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del articulo anterior se observará lo que dispone el artículo 2380, si el predio fuere rústico, y si fuere urbano, lo que previene el artículo 2381.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2350, 2351 y 2352.