Libro cuarto · Tercera parte Título II. Del registro público de la propiedad

El Registro Público de la Propiedad tiene por objeto dar publicidad a los actos jurídicos para que surtan efectos contra terceros. Las inscripciones en el mismo deben constar en libros de registro o en folios electrónicos, los cuales tienen efectos declarativos y no constitutivos.

Con la finalidad de preservar la seguridad jurídica de los actos registrados se deberán aplicar los principios de publicidad, inscripción, legitimación, rogación, consentimiento, prelación, calificación registral, especialización y tracto sucesivo.

(Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

El Registro Público de la Propiedad se rige por las disposiciones de este Código y el reglamento respectivo, sus oficinas se establecerán en cada cabecera municipal y se les denominará "Oficina del Registro Público de la Propiedad." (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

El Registro será público, por lo que los encargados del mismo tienen obligación de:

I.Permitir a las personas que lo soliciten, se enteren de las inscripciones y de los documentos relacionados con las mismas;

II.Expedir copias certificadas que les soliciten; y,

III.Expedir certificaciones de no existencia de inscripciones.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el artículo 1462.

La certificación podrá autentificarse con firma autógrafa o electrónica del servidor público facultado legalmente para ello. Las copias certificadas así expedidas tendrán valor jurídico probatorio.

Todos los servicios registrales y documentos a que se hacen referencia en el presente Código que sean proporcionados mediante un mensaje de datos con firma electrónica, tienen plena validez y eficacia jurídica.

(Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Para los efectos del presente Título, se reconoce como:

I.Firma Electrónica: la firma que se utilice como forma de autentificar con medios electrónicos la autorización del servidor público competente, y con la cual el firmante aprueba los datos contenidos en los documentos así expedidos, según el sistema que se implemente en el Registro Público de la Propiedad y su reglamento, en el que se deberán utilizar mecanismos confiables para evitar su falsificación;

II.Folio Electrónico: al expediente con toda la información referida a un mismo mueble, inmueble o persona jurídica, considerado cada uno de éstos como una unidad registral con historial jurídico propio, cuya información deba ser procesada de manera electrónica o en forma manual;

III.Mensaje de Datos: a la información generada, enviada, recibida o archivada por medios electrónicos y, en general, cualquier documento que se encuentre en soporte electrónico y firmado electrónicamente;

IV.Registrador: funcionario depositario de fe pública registral; y,

V.Sistema Informático Registral: es la herramienta tecnológica a la que se sujetará la operación automatizada de los procesos en todas las oficinas del Registro Público de la Propiedad.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Para el mejor desempeño de sus funciones los registradores, servidores públicos y demás empleados del Registro, deberán actuar con apego a este Código, su Reglamento, Manual de Organización y Procedimientos y demás disposiciones legales aplicables.

El Registro Público podrá recibir la documentación que se pretenda registrar y continuar el trámite correspondiente de manera manual e irá implementando el Sistema Informático Registral gradualmente, conforme se provea de los recursos tecnológicos y humanos para su modernización.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Se inscribirá en el Registro:

I.Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;

II.La constitución del patrimonio de familia;

III.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV.La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 2192;

V.Los contratos de prenda que menciona el artículo 2740;

VI.La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que la reforme;

VII.La escritura constitutiva de las asociaciones y la que la reforme;

VIII.Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

X.Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador;

XI.En los casos de intestado el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento del albacea definitivo.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.El testimonio de las informaciones ad-perpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles;

XIV.Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a terceros, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efectos si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero, sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado de Sinaloa, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.Que estén debidamente legalizados;

III.Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ellos, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior, no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio, contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro Público de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento a no ser que hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro. (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.Las sentencias o providencias judiciales certificadas legalmente;

III.Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el registrador, la autoridad municipal o el Juez se cercioró de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.

Dicha constancia deberá estar firmada por las mencionadas autoridades y llevar el sello de la oficina respectiva.

El interesado presentará el título que va a ser registrado, y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas o urbanas, un plano o croquis de esas fincas.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2896. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título. Si el juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos tres años sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho el juez, a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Todo acto que se pretenda inscribir en el Registro, expresará las circunstancias siguientes: (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

I.La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título, la referencia al registro anterior en donde consten esos datos; asimismo, constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo;

II.La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga;

III.El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

V.Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven, y las sociedades, por su razón o denominación;

VI.La naturaleza del acto o contrato;

VII.La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.El día y la hora de la presentación del título en el Registro.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el pago de los derechos de registro se haya cubierto, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Cuando un Notario o autoridad judicial que actúe por receptoría en los términos de la Ley del Notariado tenga constancia de que ante él se va a otorgar un acto jurídico o escritura en la que se adquiera, transmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o en la que se haga constar un crédito que tenga preferencia desde que sea registrado, podrá solicitar al Registro Público de la Propiedad certificado de existencia o inexistencia de gravámenes en relación con los inmuebles aludidos. Recibida la solicitud, el registrador hará la anotación respectiva al margen de la inscripción de la propiedad, y surtirá efectos de aviso preliminar contra terceros con vigencia de treinta días naturales a partir de la fecha de su presentación. Dicha solicitud deberá mencionar además el tipo de operación e identificar el inmueble de que se trate, los nombres de los otorgantes y la indicación de los datos del libro de registro o folio electrónico en que estuviere el antecedente de propiedad.

Una vez que se firme una escritura o acto jurídico a que se refiere el párrafo anterior, haya habido o no aviso preliminar, el Notario o la autoridad que la autorice dará al Registro Público un aviso que contendrá los mismos datos que se indican para el aviso preliminar y, en su caso, la relacionará con la indicación de que se ha transmitido o modificado su dominio o se ha constituido, transmitido, modificado o extinguido algún derecho real sobre la propiedad o posesión registrada, señalando los nombres de los interesados en la operación, la fecha y número de la escritura y los datos del libro de registro o folio electrónico en que estuviere inscrita.

El registrador con el aviso en los términos del párrafo que antecede, hará inmediatamente una anotación preventiva al calce de los datos de inscripción de la propiedad o posesión o en el folio electrónico correspondiente, la cual tendrá vigencia y surtirá efectos contra terceros durante treinta días naturales adicionales a los señalados en el primer párrafo, si dentro de los treinta días señalados a la fecha en que se hubiere firmado la escritura se presentare el testimonio respectivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de la anotación preventiva, la cual se citará en el registro definitivo. Si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de la presentación.

(Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Los encargados del Registro son responsables, además de las penas en que pueden incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada la inscripción de los documentos que les sean presentados;

II.Si rehusan expedir con prontitud los certificados que se les piden;

III.Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de los números I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El Reglamento del Registro establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como los procedimientos y demás requisitos que deben llenar las inscripciones. (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

El que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos y no tenga el título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo 1154, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el Juez competente que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles. A su solicitud acompañará precisamente certificado del Registro Público, que demuestre que los bienes no están inscritos.

La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador del Registro y de los colindantes. (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Los testigos deben ser por lo menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere.

No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad por medio de la prensa y de avisos fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el Juez mandará protocolizar las diligencias que resulten en la Notaría que designe el promovente. El testimonio que se expida deberá ser inscrito en el Registro. (Ref. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Las anotaciones marginales se asentarán en los libros de registro o en el folio electrónico de la propiedad correspondiente que diere lugar a la anotación.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

La rectificación de las inscripciones en los libros de registro o folios electrónicos por causa de error material o de concepto, sólo procede cuando existe discrepancia entre el título y la inscripción. (Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por el registro de la transmisión de dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes o por decisión judicial.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

I.Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en el artículo 2207;

VI.Cuando tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de la inscripción.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción;

II.Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiese alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajena.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otra que esté registrada, se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijos; los tutores de menores o incapacitados y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pago o por sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso, puede hacerse:

I.Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos;

III.Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total si se presentasen, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el reglamento; pero deberán contener para su validez, los datos necesarios a fin de que con toda exactitud se conozca cuál es la inscripción que se cancela, la causa porque se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.

El Registro tiene obligación de expedir, a quien lo solicite, mediante el pago de derechos respectivo, certificaciones literales o en extracto de las inscripciones o constancias asentadas en los libros de registro o folios electrónicos y demás archivos existentes de conformidad a lo establecido en el presente Código. Las certificaciones expedidas por el Registro, cuya información se encuentre contenida en el archivo del mismo, tendrán el carácter de documento público. (Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Los certificados se expedirán en la forma y términos previstos en el Reglamento. (Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

El Sistema Informático Registral utilizará cualquier medio electrónico, óptico u otra tecnología para generar, enviar, recibir, archivar, reproducir o procesar información respecto de los actos registrales contenidos en el acervo documental del Registro.

Mediante los sistemas previstos en el Reglamento se realizará la captura, almacenamiento, custodia, seguridad, reproducción, consulta, verificación, administración, transmisión y extracción de la información registral.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

La información y las imágenes contenidas en la base de datos, tendrán la misma validez jurídica y probatoria que la contenida en los libros de registro, ésta deberá ser respaldada en medios magnéticos, los cuales serán almacenados bajo la responsabilidad del Registro.

El sistema informático y la base de datos serán propiedad del Gobierno del Estado.

En caso de existir discrepancia o presunción de alteración de la información del Registro que se encuentre contenida dentro de las bases de datos, o en cualquiera de los respaldos que se hayan instalado, prevalecerá la información contenida en el documento que dio origen al registro, salvo prueba en contrario.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Para el caso de las inscripciones por medios electrónicos, se autoriza el uso de formas precodificadas, con los requisitos precisados en el Reglamento, para la integración del folio electrónico y su almacenamiento en la base de datos.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

El Registro podrá dar acceso a su sistema informático:

I.En sus instalaciones; o

II.Por vía remota a quienes lo soliciten y cumplan con los requisitos que se establezcan en el Reglamento.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

La consulta a través del sistema informático no autoriza en ningún caso a modificar los contenidos registrales.

La violación de lo señalado en el párrafo anterior será sancionada por el Código Penal para el Estado de Sinaloa.

(Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Se otorga valor jurídico a los mensajes de datos siempre y cuando se encuentren asociados de una firma electrónica. (Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).

Procede el recurso de reconsideración contra las resoluciones de los registradores que suspendan o nieguen el servicio de registro regulado en este Código, su procedimiento se fijará en el Reglamento respectivo. (Adic. por Decreto No. 162 de fecha 29 de julio de 2008, publicado en el P. O. No. 103 de fecha 27 de agosto de 2008).