Libro cuarto · Tercera parte Titulo segundo. Del registro publico

El Ejecutivo del Estado designará las poblaciones en donde deba establecerse la oficina denominada "Registro Público".

La Ley Reglamentaria fijará los libros que deban integrar el Registro y el sistema y forma necesarios para efectuar las inscripciones.

El Registro será público, los encargados de la Oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones, anotaciones o copias que obren en los Libros del Registro, de sus reproducciones en microfilmación, y de los documentos relacionados con los asientos del Registro. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los Libros de Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

Se inscribirán en el Registro:

I.- Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles;

II.- La constitución del patrimonio de familia;

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas más de tres;

IV.- La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 2184;

V.- Los contratos de prenda que menciona el Artículo 2731;

VI.- La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que la reforme;

VII.- La escritura constitutiva de las asociaciones y la que la reforme;

VIII.- Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.- Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la Fracción I;

X.- Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador;

XI.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo.

En los casos previstos en las dos Fracciones anteriores, se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.- Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.- El testimonio de las informaciones adperpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos aplicable en la materia;

XIV.- Los demás títulos que la Ley ordene expresamente que sean registrados.

Los documentos que conforme a esta Ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuánto le fueren favorables.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero, sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.- Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado de Baja California, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.- Que estén debidamente legalizados;

III.- Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una Ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causa-habiente del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas seas copartícipes.

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la Ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el registrador, la autoridad municipal o el Juez de Paz se cercioró de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por las mencionadas autoridades y llevar el sello de la oficina respectiva.

El interesado presentará el título que va a ser registrado y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas, urbanas y suburbanas, levantamiento topográfico o deslinde, debidamente autorizados por el Catastro Municipal competente en la jurisdicción territorial donde se ubique el inmueble.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse; llena las formas extrínsecas exigidas por la Ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2882. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título. Si el Juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurrido tres años sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho el Juez, a petición de parte interesada se cancelará inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare el título, o la referencia al registro anterior en donde consten estos datos; así mismo constará la mención de haberse agregado croquis, levantamiento topográfico o deslinde debidamente autorizados y certificados por el Catastro Municipal competente en la jurisdicción territorial donde se ubique el inmueble;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmita modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las Fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantido, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

V.- Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven, y las sociedades, por su razón o denominación;

VI.- La naturaleza del acto o contrato;

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.- El día y la hora de la presentación del título en el Registro.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el Artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados, y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiese presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el notario ante quien se haga el otorgamiento, a petición de cualquiera de las partes, deberá solicitar al Registro Público un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con la misma. En dicha solicitud, que surtirá efectos de aviso preventivo, deberá mencionar la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con esta solicitud y sin cobro de derechos por este concepto, practicará inmediatamente la inscripción de la solicitud, con anotación en la partida antecedente, misma que tendrá una vigencia de treinta días naturales a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

Una vez que se firme una escritura que produzca los efectos a que se refiere el primer párrafo de este artículo, el notario que la autorice dará al Registro aviso preventivo acerca de la operación de que se trate, mismo que deberá contener la indicación de que se ha transmitido o modificado su dominio, o se ha constituido o transmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre ella, los nombres de los interesados en la operación, la fecha de la escritura, su número, la fecha en que haya sido firmada y su antecedente registral. El registrador, con el aviso del notario y sin cobro de derecho alguno, hará inmediatamente una anotación preventiva en relación con la inscripción de propiedad. Si dentro de los noventa días naturales siguientes a la fecha de la firma, se presentare para su registro el testimonio respectivo, su inscripción surtirá efecto contra tercero desde la fecha en que se haya presentado el aviso preventivo. Si la escritura se otorgó y firmó dentro del plazo a que se refiere el primer párrafo de este artículo, entonces su inscripción surtirá efectos contra tercero desde la fecha en que se haya presentado la solicitud a que se refiere dicho primer párrafo. Fuera de estos casos, la inscripción surtirá efectos desde la fecha de presentación del testimonio.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en este artículo fuere privado y de esa manera fuere válido, las autoridades señaladas en la fracción III del artículo 2878 solo podrán dar el aviso preventivo de la firma de la escritura, no pudiendo solicitar un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes que tenga, contra terceros, los efectos previstos en este artículo.

Los encargados del Registro son responsables, además de las penas en que puedan incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.- Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada, la inscripción de los documentos que le sean presentados;

II.- Si rehusan expedir con prontitud los certificados que se les piden;

III.- Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de las Fracciones I y II del Artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

La Ley Reglamentaria establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás requisitos que deben llenar las inscripciones.

La persona que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en caso de deducir la acción que le concede el artículo 1143 por no estar inscrita en el Registro la Propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante la persona Juez competente, que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos aplicable en la materia.

La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador de la propiedad y de los colindantes.

Los testigos deben ser por los menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere.

No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad por medio de la Prensa, y de avisos fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el Juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público.

La persona que tenga una posesión apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro en favor de persona alguna, aún antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión, mediante resolución judicial que dicte la persona Juez competente, ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos aplicable en la materia.

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo que precede.

Las declaraciones de los testigos versarán sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que deben tener para servir de base a la prescripción adquisitiva y sobre el origen de la posesión.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción al concluir el plazo de cinco años, contados desde la misma inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones en general y, además, las siguientes:

Los nombres de los testigos que hayan declarado; el resultado de las declaraciones y la resolución judicial que ordene la inscripción.

Cualquiera que se crea con derecho a los bienes cuya inscripción se solicite mediante información de posesión, podrá alegarlo ante la autoridad judicial competente.

La interposición de su demanda suspenderá el curso del expediente de información; si estuviere ya concluído y aprobado, deberá el Juez ponerlo en conocimiento del registrador para que suspenda la inscripción; y si ya estuviere hecha, para que anote la inscripción de la demanda. Para que se suspenda la tramitación del expediente o de la inscripción así como para que se haga la anotación de ésta, es necesario que el demandante otorgue fianza de responder de los daños y perjuicios que originen si su oposición se declara infundada.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el juicio de oposición, quedará este sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que proceda.

Transcurrido el plazo fijado en la parte final del artículo 2891, sin que el Registro Público, y en el Catastro Municipal correspondiente, aparezca algún asiento que contradiga la posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobando este hecho mediante la presentación del certificado respectivo, a que el Juez competente declare que se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción, y ordene que se haga en el Registro de inscripción de dominio correspondiente.

No podrán inscribirse mediante información posesoria, las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, sean o no aparentes, ni tampoco el derecho hipotecario.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes, por decisión judicial o a petición de parte interesada en los casos previstos en la fracción VI, del artículo 2899.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso, la cancelación total:

I.- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en el artículo 2199;

VI.- Cuando tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de la inscripción.

Podrá pedirse, y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.- Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiese alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo el que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otra que esté registrada, se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijos; los tutores de personas menores de dieciocho años de edad o personas que no tengan la capacidad para comprender el significado del hecho, y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pago o por sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituídas en garantía de títulos transmisibles por endoso, pueden hacerse:

I.- Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.- Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos;

III.- Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos, hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituídas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente sí se hiciere constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total, si se presentasen, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La cancelación, en este caso deberá acordarse por sentencia previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos aplicable en la materia.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el Reglamento; ¡ pero deberán contener para su validez, los datos necesarios a fin de que con toda exactitud se conozca cual es la inscripción que se cancela, la causa por qué se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.