LIBRO TERCERO TÍTULO DECIMOCUARTO. Del Registro Público de la Propiedad

Mediante el Registro Público de la Propiedad se da publicidad a los actos jurídicos que conforme a la ley precisan de ese requisito para surtir efectos contra terceros.

Los actos que siendo registrables no se registren, sólo producirán efectos entre quienes lo celebren, pero no podrán producir perjuicios a terceros, quienes los podrán aprovechar en todo tiempo.

Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro Público de la Propiedad aparezcan con derechos para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe, una vez registrados, aunque después se anulen o se resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

Lo dispuesto en este Artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

No podrá ejercitarse acción alguna contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales registrados a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación del registro en que conste dicho dominio o derecho.

No pueden aparecer los bienes raíces o derechos reales impuestos sobre los mismos, inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

La preferencia entre derechos que sean registrables sobre un mismo bien, se determina en la siguiente forma:

I.Tratándose de derechos reales, por la prioridad en su registro independientemente de cuándo se hubieren adquirido siempre que la controversia se de entre adquirentes de la misma calidad.

La afectación de bienes en fideicomiso se equipara a una trasmisión de derechos reales;

II.Tratándose de controversias sobre derechos reales, entre un adquirente a título oneroso y un adquirente a título gratuito, prevalecerá el derecho de quien lo hizo a título oneroso, independientemente de la fecha de su registro siempre que su adquisición se hiciere con anterioridad;

III.Tratándose de controversias entre adquirentes de derechos reales a título oneroso y el adquirente de derechos personales, prevalecerá el del titular del derecho real, independientemente de la época de su inscripción en el Registro, con la condición de que su adquisición sea anterior a la inscripción del derecho personal;

IV.Si la controversia fuere entre el adquirente del derecho real a título gratuito frente a un adquirente de derecho personal, prevalecerá la de éste último siempre que fuere inscrito con anterioridad a la que motiva el derecho real; y

V.Cuando la controversia sea entre adquirentes de derechos personales, la preferencia se determinará por la prioridad en su registro, independientemente de la época de su adquisición.