LIBRO TERCERO TÍTULO NOVENO. Derecho de uso en tiempo compartido

El derecho de uso en tiempo compartido es el régimen jurídico a que se afecta una edificación y el mobiliario útil para ello, con la finalidad de que sea aprovechado para fines turísticos en forma conjunta, separada y sucesivamente por los adquirentes a quienes se denominará compartidarios y compartidor a los afectantes.

Se considera como operador para los fines de este artículo a quien tiene el cuidado y mantenimiento del desarrollo.

Los derechos y obligaciones de las partes, se rigen por la ley en lo general; por el reglamento que expida quien afecta el bien a la modalidad de tiempo compartido; y en lo particular, por los contratos y convenios que en cada caso se celebren.

Los derechos de los compartidarios no tienen la categoría de reales y no son renunciables.

La afectación a la modalidad de uso en tiempo compartido, en los términos de este capítulo, puede comprender propiedades individuales o integrantes de un régimen de condominio, e igualmente puede coexistir con otros servicios turísticos.

Para poder celebrar válidamente cualquier clase de actos jurídicos en forma directa o indirecta de desarrollos sujetos a la modalidad de tiempo compartido, ubicados en el Estado de Jalisco así como para realizar cualquier clase de campaña publicitaria, se requiere previamente afectar el inmueble en cuestión al régimen de uso en tiempo compartido, e inscribirle en el Registro Público de la Propiedad.

Cuando esté en proceso de edificación el desarrollo turístico, para su promoción y publicidad deberá contarse con la autorización del ayuntamiento, misma que se otorgará en forma discrecional y una vez que se hubiere constituido ante ella las garantías para responder, tanto por la terminación de las obras como por la calidad de las mismas.

Si los bienes sujetos a esta modalidad están ubicados fuera del Estado de Jalisco, los promotores deberán insertar de manera clara en todos los contratos, folletos promocionales y demás propaganda, que las relaciones con los adquirentes se sujetarán a las disposiciones vigentes en el lugar de ubicación.

En los lugares de promoción, existirá la obligación de advertir que el producto en venta no tiene la protección de las leyes del Estado de Jalisco.

Una vez inscrita en el Registro Público de la Propiedad la escritura de afectación, no podrá modificarse sino en los casos siguientes:

I.Cuando se hagan mejoras al bien inmueble sujeto a este derecho que tengan como consecuencia el aumento a las áreas recreativas, o sin disminuir éstas, la incorporación de nuevas propiedades o superficie a la edificación; y

II.Cuando se amplíe el término de duración de la sujeción a esta modalidad. En ningún caso se podrá modificar en perjuicio de los compartidarios el destino del inmueble, la superficie de las unidades privativas, ni las destinadas a áreas verdes recreativas, deportivas y de estacionamiento.

La afectación se hará en escritura pública por quien tenga la libre disposición del bien y en ella se hará constar lo siguiente:

I.Los antecedentes de propiedad y en su caso el título que origine la libre disposición;

II.La ubicación, medidas y linderos de su perímetro territorial, además, cuando sea parte de un condominio, los derechos y obligaciones a que estén sujetos los usuarios de éste;

III.Una descripción general de las construcciones y obras de infraestructura, así como del mobiliario y demás equipamiento que corresponda;

IV.El plazo de afectación a esta modalidad de uso;

V.Un certificado de gravámenes que reporte el bien; cuando ya exista algún gravamen anterior, constancia de quien resulte acreedor, respecto de la modalidad y cuantía del mismo;

VI.En su caso, las condiciones y facultades para constituir otros gravámenes o limitaciones de dominio;

VII.Un plano arquitectónico general a escala, del inmueble y en su caso, los planos de cada una de las unidades vacacionales;

VIII.La descripción general del inmueble y cuando se ubique en un condominio, las áreas comunes a que se tiene derecho a usar;

IX.La descripción general de instalaciones que puedan ser disfrutadas por los compartidarios, tales como albercas, áreas de estacionamiento y canchas deportivas;

X.La descripción de los materiales de construcción y de los bienes muebles implementados para su aprovechamiento;

XI.El reglamento interior, el que invariablemente deberá de señalar:

a)La forma, condiciones y horario de prestar los servicios turísticos;

b)Los casos, condiciones y requisitos para que opere la cesión de derechos de los compartidarios;

c)Los casos, condiciones y requisitos en que opera el intercambio de los derechos de los compartidarios con otros desarrollos; y

d)El máximo número de ocupantes por cada unidad vacacional;

XII.Las autorizaciones que para la edificación y afectación del inmueble tengan que expedir las autoridades municipales, de urbanización, salubridad y turismo; y

XIII.Los permisos de habitabilidad u ocupación cuando ya esté concluida la edificación, o en su caso cuando la edificación esté en proceso, las garantías que constituye el afectante ante la autoridad municipal de la ubicación del inmueble, para responder tanto por la terminación de las obras, como por la calidad de las mismas.

Para acreditar la titularidad del compartidario bastará que se consigne en forma documental privada.

El afectante del inmueble o compartidor, deberá llevar un libro de registro de todos los compartidarios, como de los plazos, términos y condiciones que harán uso de ese derecho.

Son responsables solidariamente en favor de los compartidarios:

I.Por lo que corresponde a la entrega puntual, oportuna y en buen estado del bien materia de la afectación a uso en tiempo compartido, el afectante o constituyente, el promotor, el desarrollador y el vendedor o las personas físicas o de derecho que con él hayan contratado;

II.Respecto a la calidad y vicios ocultos en los bienes materia de la afectación; el constituyente o afectante, el operador, el constructor y los proveedores; y

III.Por lo que se refiere al ejercicio de los derechos de los titulares de esta modalidad o compartidarios; el constituyente o afectante, y el operador.

Son obligaciones de los compartidarios:

I.Pagar el precio en la forma y términos convenidos;

II.Pagar la cuotas de conservación y mantenimiento, dentro de las cuales estarán comprendidos los gastos de operación, reparación y reposición de mobiliario.

Esta obligación es independiente de que se haga o no uso de las instalaciones y servicios;

III.Respetar tanto el compartidario, como sus familiares e invitados, el reglamento de tiempo compartido, así como usar el mobiliario y demás instalaciones en forma moderada procurando su conservación.

En caso de que por cualquier evento sea destruido o afectado en su funcionamiento cualesquiera de los bienes destinados al servicio, el responsable y solidariamente el compartidario, deberán pagar en su totalidad el importe de la reparación o reposición de los bienes dañados; y

IV.Sujetarse estrictamente al tiempo que le ha sido asignado para el uso en materia de la modalidad de esta propiedad.

En caso de que no se haga la desocupación el día y la hora señalados, el operador del bien, solicitará por escrito ante la corporación de la policía del municipio, se le auxilie para proceder a la inmediata desocupación de la unidad, debiéndose para ello en este caso levantar acta pormenorizada y quedando el equipaje a disposición del operador como garantía de pago de cualquier responsabilidad en que hubiere incurrido el usuario.

Son derechos de los compartidarios, usar y gozar, por el tiempo asignado, la unidad vacacional, así como los bienes muebles destinados y afectos a ese servicio, ceder parcial o totalmente sus derechos; cuando se haga en forma parcial, deberá notificarse con la debida antelación al operador mediante comunicación por escrito. Cuando sea en forma total, la comunicación deberá ser auténtica y por escrito a efecto de que se hagan las anotaciones que correspondan en el libro de registro de compartidarios.

Cuando por cualquier causa imputable al operador, no pueda el compartidario ocupar la unidad, se deberá alojar a éste, en un establecimiento del mismo lugar y de calidad similar o mejor a la que tenga derecho, y en caso de que esto no fuera posible, se le pagarán al usuario los daños y perjuicios que se causen, comprendiéndose entre otros; los gastos de transportación por el mismo medio y calidad en que se efectúo el viaje, y además cubrirá a éste como pena por no haber prestado el servicio en la manera convenida con otro periodo vacacional similar dentro del plazo que ambas partes convengan, lo anterior siempre y cuando no se haga la reclamación por concepto de daños y perjuicios, ya que en tal caso se estará a lo resuelto por la autoridad judicial en ese sentido.

En los contratos y documentos que se celebren con los compartidarios se deberá hacer mención de los siguientes puntos:

I.El nombre, domicilio, lugar y fecha de nacimiento del compartidario; cuando fuere casado, el régimen económico bajo el que se celebró el matrimonio, y si fuere, el de sociedad legal o conyugal los mismos datos anteriores del cónyuge;

II.Los beneficiarios para el caso de fallecimiento del titular;

III.Las características en cuanto a superficie y descripción de la unidad sobre la que se constituye el derecho, cuando dentro de un conjunto vacacional existan diversos tipos de ellas, el que corresponde a su titular; y

IV.Las temporadas de uso y la forma de determinarlas.

La cesión de derechos podrá notificarse al operador del inmueble, quien por este concepto de traspaso podrá cobrar como máximo, una suma igual al costo de un año de mantenimiento, cuyas cantidades se distribuirán por mitad entre el operador y los demás compartidarios, depositándose esta porción en la caja de gastos de mantenimiento.

La afectación a esta modalidad de uso, podrá también sujetarse en forma indefinida y a perpetuidad, la que permanecerá durante toda la vida útil de la edificación. En este supuesto, el afectante pierde toda acción sobre el inmueble, pero tampoco tendrá alguna responsabilidad de las señaladas en este título.

En el caso del artículo anterior, se deberán regir las relaciones entre los compartidarios por las reglas de la copropiedad en lo que le sean aplicables, sin perjuicio de lo que disponga el reglamento, y en este supuesto, sí se podrán considerar cuotas para la mejoría de los bienes sujetos a esta modalidad de uso, debiéndose fijar el monto de las operaciones por el operador que las someterá a la consideración y aprobación final de las autoridades de Turismo, ya sean estas federales, estatales o municipales, y que tengan su residencia en el lugar de ubicación de la propiedad.

Cada unidad podrá ser distribuida para su utilización por los compartidarios en períodos diarios, semanales, mensuales o anuales.

Los derechos y obligaciones de los compartidarios no se extinguen por su muerte. Cuando el derecho pertenezca a la sociedad legal o conyugal, en caso de fallecimiento de uno de los integrantes, los derechos y obligaciones sobre el mismo se trasmiten al cónyuge supérstite sin necesidad de declaración judicial o juicio sucesorio; a menos que haya disposición testamentaria expresa.

Cuando el derecho pertenezca en exclusividad al compartidario, podrá señalar beneficiario.

El monto de las cuotas de mantenimiento de los servicios, será fijado por las partes al otorgar el contrato, debiendo ser iguales para todos los compartidarios en igualdad de condiciones. Los incrementos anuales no podrán exceder del que registren los precios al consumidor, según publicaciones que emita anualmente la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, pudiendo adicionársele a las mismas en forma extraordinaria hasta un quince por ciento sobre tales resultados.

Cuando exista inconformidad sobre el monto, las partes se someterán al arbitraje inapelable de la autoridad municipal donde se ubique el inmueble, la cual podrá solicitar antes de resolver un conflicto, la opinión técnica de la Secretaría de Turismo.

Queda estrictamente prohibido solicitar y gravar a los compartidarios con cuotas destinadas a la mejoría del bien sujeto a la modalidad de tiempo compartido.

Cuando la falta de pago de las cuotas de mantenimiento se prolongue por más de tres años, se extinguirán los derechos del compartidario, pudiéndose proceder a su posterior trasmisión en favor de terceros.

Para que opere esta extinción el constituyente o afectante y el operador, en forma conjunta deberán notificar al compartidario esta circunstancia, mediante comunicación que en tal sentido le dirijan al domicilio que ante ellos tenga registrado.

Esta comunicación deberá hacerse por conducto del servicio postal, levantándose acta notarial en la que se haga constar en forma circunstanciada, el depósito de la comunicación en el sobre y su entrega al servicio postal, solicitando que se haga mediante el sistema de acuse de recibo; el notario deberá agregar a su libro de documentos un ejemplar del contenido de la comunicación.

El compartidario podrá acreditar dentro del término improrrogable de 50 días naturales, ante el Juez de Primera Instancia de ubicación del inmueble materia del tiempo compartido, que se encuentra al corriente en sus pagos, debiéndose substanciar el negocio en forma incidental.

Si el titular no acredita el pago, se tendrán por perdidos en definitiva sus derechos.

En caso de pérdida de derechos, se pondrá en venta el mismo, debiéndose destinar el importe al pago de los siguientes conceptos:

I.Los gastos que se hubieren originado por las diligencias de notificación señaladas;

II.El pago de cuotas de mantenimiento atrasadas y las que se originen hasta su venta; y

III.El resto se dividirá por tres partes iguales, entregándose una de ellas a la Asistencia Pública, otra al constituyente y al operador, quienes entre sí la dividirán y la restante se depositará en la tesorería para cubrir los gastos de mantenimiento y conservación del edificio.

Cuando el constituyente y el operador del inmueble sujeto a la modalidad de uso en tiempo compartido abandonen la administración y mantenimiento del mismo, a petición de los compartidarios que constituyan por lo menos un diez por ciento el número de ellos, podrán pedir al Juez de Primera Instancia de ubicación del inmueble afecto a la modalidad de tiempo compartido, y en la Vía Civil Ordinaria, que se declare la extinción del citado régimen; la pérdida de los derechos sobre la propiedad afectada, para que se proceda al remate del bien, debiéndose repartir el mismo entre los titulares de esta modalidad en forma proporcional al interés que representen una vez cubiertos los adeudos que se tengan y los gastos que ello origine.

Los derechos a que se refiere este capítulo, no comprenden los del tanto, entre titulares de esta modalidad de uso, ni respecto del constituyente.

Cuando los compartidarios sean personas jurídicas, el tiempo de duración será el que se pacte expresamente en el contrato.

La autoridad municipal de la ubicación del desarrollo, aplicará sanciones al compartidor o prestador que incurra en cualesquiera de las prohibiciones que les impone este título, independientemente de la responsabilidad civil, penal, administrativa, o de cualquier índole que corresponda.

La sanción de que habla el párrafo anterior será de quinientas a dos mil quinientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización.