LIBRO TERCERO TÍTULO DECIMOPRIMERO. Del derecho de superficie

El derecho real de superficie faculta a su titular a sembrar, plantar o edificar sobre parte o la totalidad del terreno ajeno o construir por debajo de éste, sin que en ningún caso y mientras subsista tal derecho puedan confundirse ambas propiedades, ya que el terreno seguirá perteneciendo al dueño de éste, y la de lo sembrado, plantado o edificado será del superficiario.

La constitución del derecho de superficie deberá constar en escritura pública, y para surtir efectos contra terceros, en todos los casos deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

El propietario de un edificio o una plantación existentes en terreno suyo, puede enajenarlos separadamente de la propiedad del suelo, convirtiéndose así el adquirente de dicho edificio o plantación en el titular del derecho real de superficie.

El derecho de superficie puede ser a título oneroso o gratuito, y tomar su origen en un contrato o en una disposición testamentaria. Es enajenable, y transmisible por herencia. Puede constituirse a plazo fijo o a plazo indeterminado, sólo que en este último caso no regirán las reglas para dar por concluido aquél mediante la interpelación, sino que la conclusión requerirá el consentimiento del dueño y del superficiario, y si dicho acuerdo no se logra decidirá el Juez, quién deberá fijar un plazo para la conclusión de referencia, procurando que sea suficiente para que se cumpla el fin que se persiguió al constituirlo.

En el caso de la parte final del artículo anterior, como en el evento de que la constitución del derecho de superficie se haya hecho por tiempo determinado, al vencimiento de éste se extingue aquél y el propietario del suelo se convierte en propietario del edificio o de la plantación, situación que no puede darse en el caso de la siembra por no poderse extinguir al respecto el derecho de superficie, si antes no concluye el período cíclico correspondiente que permita el levantamiento de la cosecha.

La consolidación de la propiedad a que se alude en el artículo precedente, se hará mediante las indemnizaciones, compensaciones y prestaciones pactadas en el título constitutivo, o en las que acuerden los interesados en el momento de la extinción del derecho en cuestión.

Los derechos reales o personales que el superficiario haya constituido en favor de terceros respecto de su derecho de superficie concluyen al extinguirse éste.

El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido, plantado o sembrado, salvo pacto en contrario.

El derecho de plantar o edificar sobre terreno ajeno o construir por debajo de éste, se extingue por no plantar o construir dentro del plazo de dos años, o de un año si dentro de éste no se siembra.

El superficiario gozará del derecho del tanto si el propietario pretende enajenar el terreno. Igual derecho tendrá el superficiante si el superficiario pretende enajenar su derecho de superficie.

Las partes pueden pactar, en caso de ser factible, que el superficiario al término de su derecho retire su construcción.