Libro Cuarto · Segunda Parte · Título Sexto Capítulo Segundo. De los derechos y obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

I.A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada;

II.A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

III.A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

IV.A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;

V.A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento;

VI.A observar lo dispuesto por los artículos 2285 y 2344 de este Código; y

VII.A no exigir más de lo correspondiente a tres mensualidades de renta, para garantizar el cumplimiento del contrato.

La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso de reparaciones urgentes o indispensables.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que obligue al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro.

El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario, por falta de oportunidad en las reparaciones.

Cuando las reparaciones necesarias al inmueble arrendado sean urgentes, de manera que no hacerlas pueda causarse un daño inminente o se ponga en grave riesgo a quienes hacen uso del inmueble, podrá el inquilino costearlas y exigir su pago al arrendador.

La obligación de garantizar el uso y goce pacífico de la cosa arrendada, no comprende las vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre el bien que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra los autores de los hechos y, aunque fueren insolventes, no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.

Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiere conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Éste puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

Cuando el predio arrendado amenace ruina, podrá el propietario obtener la desocupación, justificando la causa con prueba pericial. El plazo de desocupación se fijará por el juez, considerando a la urgencia que señalen los peritos.

Al concluirse la reparación del predio, el inquilino tendrá preferencia para que se otorgue en su favor un nuevo contrato de arrendamiento, pudiendo, en ese caso, el propietario aumentar el precio de la renta en proporción al incremento que con la reparación tenga el valor del inmueble.

Cuando el predio arrendado vaya a ser objeto de reconstrucción con gastos de al menos treinta por ciento de su valor comercial o vaya a ser derribado totalmente para una nueva construcción, podrá el propietario, obtener la desocupación. Si se trata sólo de reconstrucción será optativo para el inquilino soportar las molestias que de tal reconstrucción se deriven, sin hacer la desocupación, pero teniendo obligación de permitir los trabajos necesarios.

Si se tuviere la desocupación y las obras no se iniciaran dentro de los treinta días siguientes o no se concluyeran dentro de un año, contado a partir de la iniciación, el arrendador quedará obligado a resarcir al arrendatario los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado, pero en todo caso deberá pagar como mínimo lo equivalente a un año de rentas.

En el caso del artículo anterior, si el inquilino hubiere desocupado el predio, tendrá preferencia para que en su favor se otorgue un nuevo contrato de arrendamiento, con alza en el importe de la renta en proporción al incremento del valor del inmueble obtenido con la reparación, pero si hubiere soportado las molestias de la construcción el alza no podrá ser mayor del cincuenta por ciento, siempre que el inquilino hubiere pagado íntegramente la renta pactada.

Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso, depositará judicialmente el saldo referido.

Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:

I.Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas;

II.Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiere el contrato; y

III.Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.

Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubieren estipulado que las mejoras quedaren en beneficio de la cosa arrendada.