Libro Cuarto · Segunda Parte · Título Sexto Capítulo Noveno. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento termina:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fuere arrendada;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Cuando el inmueble amenace ruina;

VIII.Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

IX.Por evicción de la cosa dada en arrendamiento; y

X.Cuando el propietario necesite el inmueble para habitarlo.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observarán lo dispuesto en el Capítulo Séptimo del Título Sexto de este Libro.

Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue un año ese contrato. Igual derecho tendrá el inquilino, en caso arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado.

En cualquiera de los dos casos a que se refiere el párrafo anterior, podrá el arrendador aumentar la renta en el monto del interés legal anual.

Si se trata de contrato por tiempo determinado, al contestar la demanda que sobre desocupación del predio se entable en su contra, el inquilino reconvendrá la prórroga.

Si se trata de contrato por tiempo indefinido, el inquilino demandará la prórroga dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación que se le haga, en los términos de ley.

La sentencia que conceda la prórroga, condenará al inquilino a entregar el inmueble a su vencimiento.

La renuncia al derecho de prórroga y cualquier pacto en contrario, será nulo.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que vayan a habitar la casa o a cultivar la finca de cuyo arrendamiento se trata.

Cuando el propietario haya alegado falsamente la causa a que se acaba de hacer referencia, el inquilino tendrá derecho a exigir que el propietario le indemnice por los daños y perjuicios que haya sufrido como consecuencia de la desocupación del inmueble en cuestión.

El derecho de prórroga surtirá efectos, tanto para arrendamientos destinados a casa habitación, como a giro comercial.

Si después de terminado el arrendamiento continua el arrendatario sin que el arrendador se oponga, en un plazo de diez días hábiles, al goce y uso del predio, si éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a éste.

En los casos en que se prorrogue el contrato de arrendamiento, subsistirán las estipulaciones previas por todo el tiempo de la prórroga, salvo la conducente al monto de la renta. Igualmente subsistirán las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo pacto en contrario.

Cuando el propietario de un predio arrendado vaya a ocuparlo por sí mismo y no tenga otro en propiedad en la misma población, podrá obtener la desocupación mediante el procedimiento que señale el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro.

Tendrá el mismo derecho el propietario de dos o más casas, que no esté habitando una suya en la misma población y que desee ocupar alguna de las de su propiedad, la acción la podrá ejercitar en relación a cualquiera de los predios de que sea dueño.

Cuando el arrendador no ocupe por sí mismo el inmueble dentro de los tres meses siguientes de haber obtenido la desocupación, deberá indemnizar al arrendatario con un mínimo de una anualidad de rentas.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por falta de pago de la renta en los plazos convenidos o en la forma dispuesta por este Código;

II.Por servirse de la cosa en contravención al uso convenido o diferente a su naturaleza y destino;

III.Por el subarriendo o cesión de la cosa; y

IV.Por incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, derivadas del contrato o de la ley.

Cuando el arrendatario no pueda usar el bien arrendado, ya sea por reparación, reconstrucción, caso fortuito o fuerza mayor que se lo impida totalmente, podrá pedir la terminación del contrato y aún cuando fuere parcial, si la reparación durase más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para pedir la terminación del contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del artículo anterior, se observará lo que dispone el artículo 2382, si el predio fuere rústico y si fuere urbano, lo que previene el artículo 2383.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca o con posterioridad al mismo, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido, sin que el arrendatario goce en este caso del beneficio de la prórroga.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, el arrendatario deberá permitir el barbecho de las tierras desocupadas y el uso de los edificios y demás medios que resulten necesarios para la preparación del ciclo agrícola siguiente, pero tendrá derecho para usar las tierras y edificios para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes.