DISPOSICIONES PRELIMINARES · TITULO QUINTO CAPITULO V. DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE

El derecho real de superficie puede constituirlo o transmitirlo el propietario de un terreno a favor del superficiario, ya sea a título oneroso o gratuito, por acto intervivos o por mortis causa, sobre la superficie del terreno o por debajo de ésta, sobre construcciones ya existentes o por edificar, sobre la totalidad del terreno o parte de éste.

El derecho real de superficie faculta a su titular a sembrar, plantar, edificar sobre terreno ajeno o construir aún por debajo de éste, convirtiéndose en el titular del derecho de propiedad sobre dichas plantaciones, siembra o edificaciones.

En el derecho de superficie el terreno pertenece al propietario y lo sembrado, plantado o edificado al superficiario.

Cuando se constituya el derecho de superficie sobre parte del terreno de un inmueble, deberá precisarse y deslindarse sobre qué extensión y límites se constituye, sin que para ello sea necesario subdividir el terreno.

El derecho de superficie como derecho real y temporal debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, para ser oponible a terceros.

El derecho real de superficie caduca si el superficiario no construye dentro del plazo de dos años contados a partir de la fecha de su constitución o no siembre o no plante en el plazo de un año.

Puede el superficiario dar en usufructo su derecho y puede hipotecarlo, pero en todo caso los derechos reales o personales que el superficiario haya constituido en favor de terceros, respecto de la siembra, plantaciones o construcciones del derecho de superficie concluyen al extinguirse éste.

El derecho real de superficie no se extingue por la destrucción de lo sembrado, plantado o construido, salvo pacto en contrario. En caso de destrucción puede el superficiario construir nuevamente, respetando los plazos iniciales de su derecho.

En caso de que el propietario quisiera vender el terreno, o el superficiario o sus causa-habientes sus construcciones, plantaciones o siembras ambos gozarán del derecho del tanto, siendo aplicables lo dispuesto en el artículo 970, en lo que se refiere a la forma para dar el aviso de enajenación y al tiempo para hacer uso del derecho del tanto.

El derecho real de superficie puede constituirse a plazo fijo o por tiempo indeterminado, pero en todo caso no podrá exceder de 30 años.

Cuando el superficiario enajene a terceros el derecho real de superficie, el nuevo superficiario deberá hacérselo saber por notificación vía judicial o notarial al propietario. De la misma manera, cuando el propietario enajene el inmueble deberá el nuevo propietario notificarlo de la misma forma al superficiario.

El derecho de superficie se extingue:

I.- Por mutuo consentimiento entre el propietario y el superficiario y la consolidación de la propiedad se hará mediante las restituciones, indemnizaciones, compensaciones o prestaciones pactadas en el título constitutivo, o en las que acuerden los interesados en el momento de la extinción.

En el caso de que el derecho de superficie se pacte por tiempo indeterminado para su extinción, se requerirá el consentimiento del propietario y el superficiario y si el acuerdo no se logra, decidirá el Juez, quien fijará un plazo para la conclusión del derecho real de superficie que sea suficiente para que se cumplan los fines que persiguieron las partes al constituirlo;

II.- Por haberse expirado el plazo resolutorio al cual se sujetó;

III.- Por haberse cumplido la condición resolutoria a la que se sujetó;

IV.- Por reunirse en una sola persona el derecho de superficie y el derecho de propiedad del terreno. En el caso de que la reunión se verifique sólo sobre parte del terreno, sobre el resto subsistirá;

V.- Por renuncia o abandono del superficiario;

VI.- Por nulidad;

VII.- Por rescisión;

VIII.- Por caducidad; o

IX.- Por pérdida de la cosa si el superficiario no construye, siembra o planta, en los términos de este Código.

Cuando el derecho de superficie se constituya a título oneroso y la contraprestación que se pacte a cargo del superficiario sea pagadera en abonos o parcialidades, en caso de incumplimiento del pago de dos o más de las mismas, procederá la rescisión con efectos restitutorios entre ambos de las prestaciones pactadas, según el título constitutivo, pero el propietario adicionalmente deberá ser indemnizado por concepto de daños y perjuicios con el pago de una renta mensual que fijarán peritos, por todo el tiempo por el que el superficiario utilizó el inmueble hasta la devolución del mismo al propietario.

Para el caso en que el propietario, según lo pactado pueda hacer suyas las construcciones, siembras o plantaciones, podrán las partes compensar sus respectivos créditos.

Al extinguirse el derecho de superficie se consolidará la propiedad y el propietario hará suya la plantación, siembra o construcción en el precio pactado.

Las partes pueden dejar al criterio de un perito valuador la fijación del precio al momento de extinguirse el derecho de superficie.

Lo mismo se observará para el caso en que la consolidación se haga a favor del superficiario, que en tal supuesto, éste pagará al propietario el precio del terreno según lo pactado y lo determine el perito valuador al momento de la consolidación.

Al extinguirse el derecho real de superficie, el propietario se convierte en dueño de lo construido o plantado, en los términos pactados, no así en el caso de la siembra, caso en el cual deberá permitírsele al superficiario que levante la cosecha aun y cuando el plazo expire antes, salvo pacto en contrario.

El propietario de una edificación o una plantación existentes en su terreno, los puede enajenar separadamente de la propiedad del suelo. El superficiario se convertirá en el adquiriente del edificio o plantación como titular del derecho real de superficie, el cual lo puede enajenar o gravar a terceros, sin necesidad del consentimiento del propietario, con excepción del derecho del tanto en caso de venta.

Al extinguir el derecho de superficie puede pactarse que el superficiario retire a su costa las construcciones o plantaciones.

También puede pactarse la demolición de las mismas, caso en el cual, los gastos que genere la demolición y el retiro de los materiales serán por cuenta del superficiario.

El superficiario, salvo pacto en contrario, tendrá la más amplia libertad para realizar las construcciones según su destino, finalidades o conveniencias. Igualmente tendrá la más amplia libertad para hacer las plantaciones o siembras que le convengan. Las sanciones por las violaciones a las normas administrativas de derecho urbano, serán por cuenta del superficiario.

La prescripción no puede comenzar, ni corre entre el propietario y el superficiario.