Libro segundo · Título cuarto Capítulo VIII. De los bienes de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común

Se entiende por condómino a la persona física o moral que es propietaria de una o más porciones de un condominio, ya sea vertical, horizontal o mixto.

Para los efectos de este capítulo, se entiende por propiedad exclusiva los bienes de uso, goce y disposición privativos de cada uno de los condóminos.

El condómino tendrá derecho exclusivo a su departamento, vivienda, casa o local y derecho en copropiedad de los elementos y partes del condominio que se consideren bienes de uso común.

Serán bienes de uso común aquellos que pertenecen en copropiedad y proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por la escritura constitutiva o por el reglamento de condominio y administración correspondiente; también podrá haber bienes de uso común restringido y serán aquellos que pertenecen en copropiedad, proindiviso sólo a dos o varios condóminos, en razón de cercanía o colindancia de sus respectivas unidades en condominio. En todo caso el carácter de los bienes de uso común restringido debe establecerse en la escritura mediante la que se constituya el régimen de condominio o en reformas legalmente aprobadas de la misma.

Existe copropiedad, para efectos de este Capítulo, sobre los bienes comunes que pertenecen a los condóminos proindiviso, es decir, sin división material de partes.

El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes, será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva.

En el régimen de condominio, son objeto de propiedad común o de copropiedad:

I.En el condominio vertical, el suelo y muros exteriores, los cimientos, estructuras, muros de carga, y los techos de uso general; asimismo, los demás niveles inferiores, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, pasillos y patios siempre que sean de uso común, así como los jardines y espacios que hayan señalado las autoridades competentes;

Serán también de propiedad común únicamente de los condominios colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí las unidades en condominio y en general los demás que se establezcan en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración;

II.En el condominio horizontal, todo el suelo y los patios interiores de uso común, o de copropiedad, afectos al régimen de propiedad en condominio; asimismo, los jardines, senderos, andadores, calles, servidumbres y otros espacios que se establezcan con esta naturaleza en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominios y administración correspondiente. Serán también de propiedad común de dos o más condominios los pasillos, patios, terrazas, áreas de circulación restringida y en general aquellos bienes que por razón de cercanía o colindancia de sus respectivas unidades en condominio corresponda su uso y disfrute exclusivamente a dos o más condominios, siempre que tal carácter se establezca en la escritura constitutiva del condominio o en sus modificaciones o en el reglamento;

III.En ambos condominios, los locales destinados a la administración, alojamiento de porteros y vigilantes, instalaciones generales y de servicios comunes a obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes de uso común; y cualesquier otras partes del inmueble que se establezcan con el

carácter de bienes de uso común o de copropiedad en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración; y

IV.Al condominio mixto le serán aplicables en lo conducente las disposiciones anteriores.

Aunque un condómino haga abandono de sus derechos, no use o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que impone este Código, la escritura constitutiva, el reglamento de condominio y administración y las demás disposiciones legales aplicables.

El condómino no podrá enajenar o arrendar en forma parcial su unidad en condominio, como piezas o recámaras, cuartos de servicio o lugar privativo para estacionamiento de vehículos. El incumplimiento de esta disposición originará la nulidad del contrato o la aplicación de lo prevenido en el artículo 974 de este Código.

El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarán entre sí quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos, y en qué casos el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren; pero en todo caso el condómino es solidario de las obligaciones del usuario. Ambos harán oportunamente las notificaciones del caso al administrador, para los efectos que procedan.

En caso de que un condómino deseare vender su piso, departamento, casa o local dados en arrendamiento, lo notificará al inquilino por medio del administrador del inmueble, de Notario o judicialmente, con expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que, dentro de los diez días siguientes, manifieste si hace uso del derecho del tanto.

Si el piso, departamento, vivienda, casa o local arrendados se enajenaren con infracción a lo dispuesto en el Artículo anterior, el inquilino podrá subrogarse en lugar del adquirente, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, siempre que haga uso del derecho del retracto, con

exhibición del precio, dentro de los quince días siguientes al en que haya tenido conocimiento de la enajenación. Los Notarios o quienes hagan sus veces, se abstendrán de autorizar una escritura de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran de que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificación se haya hecho por conducto del administrador del inmueble, deberá comprobarse ante el Notario o quien haga sus veces, en forma indubitable, el día y la hora en que hizo la notificación a que se refiere el artículo anterior.

El Registrador Público de la Propiedad no inscribirá la escritura en la que no conste que se hizo la notificación al inquilino, para uso del derecho del tanto.

Para la realización de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, en cualquiera de los tipos de condominio que reglamenta este Código, se observará lo siguiente:

I.Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el administrador, previo permiso de las autoridades competentes, bastando la conformidad en su caso del comité consultivo y de vigilancia;

II.Los condóminos podrán acordar la reparación de los vicios de construcción de los bienes comunes e instalaciones generales en la proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio, salvo pacto en contrato y sin perjuicio de hacer exigible la responsabilidad al enajenante;

III.Para realizar obras que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el 51% del total de votos de los condóminos, reunidos en la Asamblea, en los términos de la fracción III del Artículo 964 de este Código;

IV.Las reparaciones o reposiciones urgentes, en los bienes comunes e instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos, en caso de faltar el administrador, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento u operación.

En ningún caso se realizarán obras que puedan poner en peligro la estabilidad y conservación del condominio o que afecten la seguridad o comodidad del mismo, así como que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque únicamente sea a un solo condómino ni que demerite cualquier otra propiedad de un tercero. En los dos últimos casos, las obras podrán llevarse a cabo si existe acuerdo de por lo menos el 75% de los condóminos, y en el último, además, si se indemniza al afectado. [Fe de erratas al Decreto No. 1130-98 X P.E. publicada en el P.O.E. No. 61 del 29 de julio del 2000]

Si las obras se refieren a edificaciones, deberá contarse con los permisos de las autoridades correspondientes.

Se aplicarán, en todo lo conducente, las normas anteriores a los condominios horizontales o mixtos tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las áreas de uso común, como las de propiedad exclusiva de cada condómino, las que deberán someterse a las limitaciones que señale el Reglamento de Condominio y Administración.