Libro segundo · Título cuarto Capítulo VII. Del régimen de propiedad en condominio

El régimen de propiedad en condominio es una forma de apropiación que otorga a su titular el derecho exclusivo de uso, goce y disfrute de su unidad privativa y a la vez un derecho de copropiedad sobre los bienes de uso común, de acuerdo a las disposiciones de este Código, a la escritura constitutiva, o al reglamento de condominio y administración correspondiente.

Queda sujeto al régimen de propiedad en condominio:

I.Vertical, aquel inmueble construido en varios niveles en donde el uso del suelo de desplante es un elemento común a los condominios; y a la vez coexiste con unidades de propiedad exclusiva.

En este caso cada uno de los condóminos tendrá un derecho de propiedad y exclusiva sobre su unidad y además un derecho de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble necesarias para su adecuado uso, goce o disfrute, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento de condominio y administración correspondiente.

II.Horizontal, aquel inmueble destinado a construirse o desarrollarse en forma horizontal, donde partes del suelo y otros bienes son susceptibles de apropiación exclusiva coexistiendo un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

En este caso cada uno de los condóminos tendrá un derecho de propiedad exclusiva sobre el suelo de su propiedad individual y sobre la construcción y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes en los términos de la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración correspondiente.

III.Mixto, el que se origina cuando en un mismo terreno o edificación condominal se presenten ambas condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales, debiéndose especificar cada una de ellas.

En este caso, les serán aplicables a cada una de las edificaciones o partes de condominio, las disposiciones relativas a los condominios verticales y horizontales, según sea la naturaleza de cada uno de ellos.

Cada condómino podrá usar, gozar y disponer de la superficie de propiedad exclusiva o unidad en condominio sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos y en atención a la forma establecida en la escritura constitutiva.

El derecho sobre los elementos comunes o de copropiedad del inmueble, sólo será enajenable, gravable o embargable conjuntamente con la superficie de propiedad exclusiva o en su caso, con la unidad de condominio, respecto del cual se considera anexo inseparable.

En el régimen de propiedad en condominio, los derechos sobre los elementos comunes o de copropiedad del inmueble no son susceptibles de división.

Las unidades en condominio que conforme a su escritura constitutiva sean susceptibles de sujetarse, a su vez, al régimen de condominio, se regirán por las disposiciones de este último en tanto no contravengan a las que rijan en el régimen de condominio del que forman parte, las cuales tienen primacía.

Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento de condominio y administración de que se trate y por las disposiciones de este Código, de conformidad a las siguientes bases:

I.Un derecho compartido sobre los elementos y partes del condominio, que se consideran comunes o de copropiedad, proporcional al valor de su propiedad exclusiva, de acuerdo a lo

establecido en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración correspondiente;

II.Servirse de los bienes comunes o de copropiedad y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario de acuerdo a la escritura constitutiva o al reglamento de condominio y administración correspondiente;

III.Usar, gozar, disfrutar y disponer de su unidad en condominio, con las limitaciones y prohibiciones que se establezcan en este Código, en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración. En caso de enajenación, se observará lo dispuesto en el artículo 943 de este Código;

IV.Realizar por su cuenta las obras necesarias que requiera su unidad en condominio. Tratándose de obras o modificaciones a los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre unidades en condominios colindantes, o áreas de uso común, deberán cumplirse las normas que al afecto establezca el reglamento de condominio y administración o en su defecto las disposiciones que en materia de copropiedad rijan conforme a las leyes aplicables;

V.Usar su unidad en condominio en forma ordenada, no pudiendo en consecuencia destinarla a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres, ni afectarla a usos distintos de los convenidos o autorizados expresamente, o que deban presumirse de la naturaleza propia del condominio, en los términos establecidos por el presente Código, en la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración y demás ordenamientos legales;

VI.En los condominios horizontales, los condóminos tendrán un derecho de uso, goce y disfrute exclusivo sobre su unidad privativa y un derecho proporcional de uso en los bienes de uso común, en los términos establecidos por el presente Código, en la escritura constitutiva o el reglamento de condominio y administración y demás ordenamientos legales; [Fe de erratas al Decreto No. 1130-98 publicada en el P.O.E. No. 61 del 29 de julio del 2000]

VII.En los condominios verticales, los condóminos tendrán los siguientes derechos:

a)Un derecho proporcional sobre el suelo afecto al régimen de propiedad en condominio y exclusivo sobre cada unidad en condominio;

b)Los condóminos propietarios de las unidades en condominios situadas en el acceso al edificio, en la planta baja o en el último piso, no tendrán un derecho preferente, salvo que así se establezca en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración. Los condóminos propietarios de unidades en condominio de las plantas bajas, no podrán ocupar ni hacer obras o construcciones para su uso exclusivo o preferente sobre los bienes de uso común ubicados en la misma. Los condóminos propietarios de unidades en condominio del último piso, no podrán ocupar la azotea o techo ni elevar nuevos pisos o construcciones. Las anteriores restricciones son aplicables en lo conducente a los demás condóminos del inmueble.

c)Las obras que se requieran en los techos o azoteas en su parte exterior y los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos ocasionados por casos fortuitos o de fuerza mayor y en general los que se establezcan en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración;

d)Hacer todas las obras y reparaciones en el interior de su unidad en condominio que deseen, estando prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura, paredes maestras o partes esenciales del edificio, que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podrá abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores de acuerdo a lo establecido en la escritura constitutiva o en el reglamento de condominio y administración.

Antes de la constitución del régimen de propiedad en condominio, a que se refiere el artículo siguiente, los interesados deberán obtener la declaración que expedirán las autoridades correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general, por hallarse dentro de las previsiones sobre desarrollo urbano, de planificación urbana y de prestación de los servicios públicos; entendiendo que dicha declaración no da por cumplidas las obligaciones a que se refiere la fracción II del artículo siguiente entre las cuales se preverá el otorgamiento de licencia de construcción para los de departamentos, viviendas, casas o locales en condominio, aun cuando éste y otros formen parte de un conjunto o unidad urbana habitacional.

Para sujetar al Régimen de Propiedad en Condominio a un inmueble, el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar:

I.La ubicación, dimensiones y linderos del terreno;

II.Las autorizaciones o permisos otorgados por las autoridades competentes conforme a las leyes, normas y lineamientos aplicables y en su caso, las características de las garantías que se hubiesen exigido;

III.La descripción general del desarrollo o la construcción;

IV.El destino general del condominio y en su caso, el especial de cada unidad en condominio;

V.La descripción de cada unidad de condominio, su nomenclatura, ubicación, medidas y demás datos necesarios para identificarlo;

VI.En los casos de los lotes de terrenos destinados a edificarse horizontalmente en ellos deberán identificarse plenamente la ubicación, medidas, colindancias y linderos precisos de los lotes destinados a unidades privativas; así como las zonas de uso común;

VII.El porcentaje que le corresponda a cada unidad sobre el valor total nominal de los bienes de uso común del condominio;

VIII.Los bienes comunes; su destino, con la especificación y detalles necesarios y, en su caso, su ubicación, medidas, colindancias y partes de que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación;

IX.Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el régimen en condominio;

X.El reglamento de condominio y administración que establecerá las bases generales que regirán al propio condominio, el cual podrá insertarse en el cuerpo de la escritura constitutiva o en su caso, podrá agregarse como apéndice a la misma; y

XI.Al apéndice de la escritura constitutiva del régimen de condominio se agregarán debidamente firmados por las partes y certificados por fedatario público, los planos generales debidamente autorizados por las autoridades competentes.

La escritura constitutiva de un régimen de propiedad en condominio que reúna los requisitos de la ley, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.

En todo acto de transmisión de derechos sobre el régimen de propiedad en condominio, se insertarán y agregarán los datos conducentes de la escritura constitutiva incluyendo los relativos a su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, haciéndose constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento de Condominio y Administración, certificada por Notario Público, presumiéndose en consecuencia que se adquieren todos los derechos y obligaciones en él contenidos.

La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio, requerirá el acuerdo de un mínimo del 75 por ciento de los votos totales de los condóminos, salvo que la Escritura Constitutiva prevea un porcentaje más elevado.

Sólo mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en este Código y en su caso en el reglamento de condominio y administración podrá variarse o extinguirse el régimen de condominio.