Libro primero Título quinto. De la Copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas.

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión y quienes, por cualquier título, tienen el condominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la propiedad por las disposiciones siguientes.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Cada participe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usados según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del bien o derecho común.

Sólo puede eximirse de la obligación impuesta por el artículo anterior, el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Los actos de dominio sobre el bien común y el arrendamiento de éste requieren, para su validez, la unanimidad de votos de los condueños, en tanto que para los demás actos de administración basta la mayoría.

Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses; pero si no se lograra, el Juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por éstos.

Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta serán aplicables las dos disposiciones anteriores.

Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, pudiendo enajenada, cederla o hipotecarIa, y aun substituirse por otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal.

Los efectos de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, en el caso del artículo anterior, se limitará a la porción que se le adjudique a quien las celebre, en la división, al cesar la comunidad.

Los condueños gozan del derecho del tanto.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide dos predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; pero si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó, es de propiedad común.

Se presume que hay copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

l.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto de elevación;

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo;

III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos.

Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad:

l.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;

II.- Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

IIl.- Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V.- Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;

VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII.- Cuando una heredad se halIe cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

En general, se presume que en los casos señalados en este artículo la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor dichos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la copropiedad, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halla sólo de un lado y en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior; pero esta presunción cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por hechos de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán, proporcionalmente, por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior puede hacerla renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común puede, al derribarlo, renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 1985 y 1986.

EI propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter, en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantada tendrá la obligación de reconstruida a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darIo de su suelo.

En los casos señalados por los tres artículos anteriores, la pared continuará siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen linderos, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio en caso de desacuerdo de éstos.

Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en pared común.

Los propietarios del bien indiviso pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva si el participe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los diez días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Este derecho se pierde por el solo transcurso de los mencionados diez días sin usado; pero si la venta se hace omitiéndose la citada notificación, será nula, a menos que la venta haya sido hecha no a un extraño, sino a un copartícipe.

Si varios propietarios del bien indiviso quisieren hacer uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

La copropiedad cesa:

l.- Por división del bien común;

lI.- Por destrucción o pérdida de él;

lII.- Por su enajenación; y

IV.- Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un selo copropietario.

La división del bien común en ningún caso podrá perjudicar a terceros, quienes conservarán hasta su vencimiento o su redención los derechos reales constituidos a su favor sobre aquél antes de la partición, debiéndose observar lo que en este Código se estatuye para las hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las formalidades que la ley exige para su venta.