Libro segundo · Título tercero Capítulo II. De la Copropiedad

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

La venta a que se refiere el artículo inmediato anterior se sujetará a las siguientes reglas:

I.- Bastará que uno de los copartícipes solicite de la autoridad judicial la venta en pública subasta de la cosa común para que se decrete de plano, notificándose a los otros copropietarios que el remate se realizará y dándoles treinta días hábiles de plazo para que asistan al remate y designen peritos si la cosa común fuese mueble, pero si fuese inmueble servirá de base el valor catastral.

II.- Transcurrido el plazo de treinta días, el juez fijará día y hora para el remate, el que se efectuará de acuerdo con lo que dispone el código de procedimientos civiles, para los remates judiciales.

III.- El avalúo, en su caso, de la cosa común, se verificará dentro de los treinta días que fija la fracción I de este artículo, y en la forma y términos que dispone el código de procedimientos civiles.

IV.- Cualquier copropietario podrá concurrir al acto del remate, y en caso de que por ser mejor su postura, fincare el remate en su favor, tendrá derecho de pagar solamente la mitad del precio al contado reconociendo la otra mitad, en primera hipoteca, sobre la cosa adjudicada con plazo no mayor de tres años e interés no menor del nueve por ciento anual.

La copropiedad se regirá con arreglo a las bases que los interesados establezcan. A falta de éstas, por las disposiciones de este código.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación al que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños, sin el consentimiento de los demás, podrá hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieren resultar ventajas para todos.

Para los actos de administración de la cosa común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, computada por intereses; en el concepto de que si los partícipes fueren más de dos y uno solo representare más de la mitad de la cosa o derecho, se entenderá reducida su representación al cuarenta y nueve por ciento.

Cuando dos o más personas posean en copropiedad cualquier bien raíz o mueble, será administrador el que designe la mayoría de los copropietarios. Si no hubiese acuerdo, a petición de cualquiera de ellos el juez fijará de plano y sin ulterior recurso, día y hora para una junta en el juzgado y en ella se hará nombramiento por mayoría de votos de los concurrentes. La mayoría en los casos a que este precepto se refiere, se computará con citación a las reglas establecidas en el artículo que precede.

Si en la junta a que se refiere el artículo anterior no llegase a obtenerse mayoría, el juez designará como administrador a la persona que estime conveniente, siempre que dé caución a juicio del juez para garantizar las responsabilidades en que pudiere incurrir.

Las facultades del administrador de la copropiedad serán las que le confiera la mayoría de los copropietarios que lo hubiesen nombrado, y si el juez hubiese hecho el nombramiento, tendrá las facultades de un mandatario general, limitándose al giro ordinario del negocio, con los capitales que hubiese recibido, no pudiendo tomar capitales prestados ni ejecutar actos de dominio, pero sí vender los frutos o productos de la copropiedad.

El administrador de la copropiedad, durará en su cargo el tiempo que fijen los copropietarios que lo hubiesen nombrado. Si el juez hiciese el nombramiento, el término será de dos años.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.

El copropietario que quiera vender a extraños su parte alícuota, debe notificar a los demás, por medio de notario o judicialmente, los términos del contrato que se propongan ajustar, para que dentro de los quince días siguientes, hagan uso del derecho del tanto. Si alguno o algunos copartícipes hacen uso de ese derecho, el vendedor está obligado a consumar la venta a su favor, conforme a las bases concertadas. El derecho del tanto se pierde por el solo transcurso de los quince días, si no se ejercita en ese plazo.

Cuando se consume la venta de la parte alícuota de un condueño, a persona extraña a la comunidad de bienes, sin que se haya hecho la notificación a que se refiere el artículo anterior, los demás copartícipes gozarán del derecho de retracto, en virtud del cual pueden subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que había adquirido dicha parte reembolsándole la cantidad que hubiere pagado y los gastos legales originados por la transmisión. El término para ejercer el retracto es de treinta días contados a partir de la fecha en que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta.

Si varios copropietarios de bienes indivisos hicieren uso del tanto, o de retracto en su caso, será preferido el que represente mayor parte y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

En los bienes inmuebles podrá constituirse el régimen de propiedad en condominio, bajo el cual dichos bienes se dividen en unidades de propiedad exclusiva y áreas y bienes de uso común, siempre que aquellas tengan acceso a estas. En este régimen los condóminos tienen un derecho de propiedad sobre sus unidades de propiedad exclusiva y un derecho de copropiedad sobre las áreas y bienes de uso común.

Los propietarios que deseen constituir sus bienes bajo este régimen deberán observar las disposiciones establecidas en la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Yucatán.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes o no consta quién la fabricó, es de propiedad común.

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación.

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo.

III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad:

I.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.

II.- Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las contiguas.

III.- Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no las de la contigua.

IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades.

V.- Cuando la pared divisoria, construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro.

VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forma parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio.

VII.- Cuando una heredad se halle cercada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén.

VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad, es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

IX.- Cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado.

En general, se presume que en los casos señalados por el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cerca, vallados o setos, zanja o acequia, pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor esos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas o acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la propiedad.

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede al derribarlo renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación queda sujeto a las que le imponen los artículos 705 y 706 de este código.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señalados por los artículos 710 y 711 de este código, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad, y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios.

Los frutos del árbol o del arbusto común, y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en pared común.

La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida de ella, y por la consolidación o reunión de todas las porciones en un solo propietario.

La división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenecían antes de hacerse la partición, observándose, en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquiriente de buena fe que inscribe su título en el registro público.

El pozo abierto en medianería de dos predios es común y ambos propietarios tienen derecho de usar libremente el agua; cada uno de los medianeros puede instalar en el pozo, bombas o motores para extraer el agua, y si por este motivo el pozo se secare, el que hizo la instalación deberá ampliar a su costa el caudal de agua del pozo, en forma tal, que permita el servicio para ambos predios. Si los dos dueños hacen la instalación, a ambos corresponde hacer los gastos respectivos.

Son aplicables a la división entre partícipes las reglas concernientes a la división de herencia.