Libro segundo Título sexto. De las servidumbres

La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre una finca o heredad en provecho o para servicio de otra perteneciente a distinto dueño.

La finca o heredad en cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; la finca o heredad que la sufre, predio sirviente.

La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley o en el título en que se constituyó la servidumbre.

Las servidumbres son continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre, como son la servidumbre de luces y otras de la misma especie.

Son discontinuas aquellas cuyo uso necesita algún hecho actual del hombre, como son las de senda, carril y otras de esta clase.

Son aparentes las que se anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso y aprovechamiento, como un puente, una ventana, un cauce u otros semejantes.

Son no aparentes las que no presentan signo exterior de su existencia, como el gravamen de no edificar en cierto lugar, el de no levantar un edificio sino a una altura determinada y otras semejantes.

Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen. Si las fincas mudan de dueño, las servidumbres continúan ya activa, ya pasivamente, en el predio u objeto en que estaban constituidas, hasta que legalmente se extingan.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre muchos dueños, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre muchos, cada porcionero puede usar por entero la servidumbre, no variando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera. Más si la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las fracciones del predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola.

Las servidumbres traen su origen de la voluntad del hombre o de la ley; las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.

Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre.

El mismo, tiene obligación de hacer a su costa las obras que fueren necesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen por la servidumbre, más gravámenes que el consiguiente a ella; y si por su descuido u omisión se causare otro daño, estará obligado a la indemnización.

Si el dueño del predio sirviente estuviere obligado a hacer alguna cosa o costear alguna obra, se librará de esta obligación abandonando su predio al dueño del predio dominante en la parte afectada por la servidumbre.

El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida sobre éste.

Si el lugar primitivamente designado para el uso de la servidumbre llegase a presentar graves inconvenientes al dueño del predio sirviente, podrá éste ofrecer otro que sea cómodo al dueño del predio dominante, quien no podrá rehusarlo si no se perjudica.

El dueño del predio sirviente podrá ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al predio dominante.

Si de la conservación de dichas obras se siguiere algún perjuicio al predio dominante, el dueño del sirviente estará obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado y a indemnizar de los daños y perjuicios.

Si el dueño del predio dominante se opone a las obras de que trata el artículo 885 de este código, el juez decidirá previo informe de peritos.

Cualquiera duda sobre el uso y extensión de la servidumbre se decidirá en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar o hacer difícil el uso de la servidumbre.

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, caen de las superiores, así como la tierra o piedra que arrastren en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan dicha servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.

El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o en que por la variación del curso de ésta sea necesario constituir nuevas, está obligado, a su elección, o a hacer las reparaciones o construcciones o a tolerar que sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que experimenten o que estén inminentemente expuestos a experimentar daño, a menos que una ley o los reglamentos le impongan la obligación de hacer las obras.

Lo dispuesto en el artículo inmediato anterior es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua con daño o peligro de tercero.

Todos los propietarios que participen del beneficio proveniente de las obras de que tratan los artículos anteriores están obligados a contribuir al gasto de su ejecución en proporción a su interés y a juicio de peritos. Los que por su culpa hubieren ocasionado daño, serán responsables de los gastos.

El dueño del predio en que hay una fuente natural o que ha hecho construir un pozo brotante, aljibe o presa para detener las aguas pluviales de su propio fundo, puede usar y disponer de su agua libremente; pero si hay aguas sobrantes que pasen a predio ajeno puede adquirirse la propiedad de ellas por el dueño del fundo que las recibe por el transcurso de diez años que se contarán desde que el dueño de dicho predio haya construido obras destinadas a facilitar la caída o el curso de las aguas.

Lo dispuesto en el artículo anterior no priva al dueño de la fuente, aljibe o presa de la facultad de sacar todo el aprovechamiento posible de sus aguas, dentro de los límites de su propiedad.

Si las aguas que pasan al predio sirviente se han vuelto insalubres por los usos domésticos o industriales que de ellos se haya hecho, deberán volverse inofensivas antes de pasar al predio sirviente y a costa del dueño del predio dominante.

El propietario de las aguas no podrá desviar su curso de modo que causen daño a un tercero, porque rebosen o por otro motivo.

Si alguno hiciere pozo en su propiedad, aunque por esto disminuya el agua del abierto en fundo ajeno, no está obligado a indemnizar.

Todo el que quiera usar de agua de que pueda disponer, tiene derecho de hacerla pasar por los fundos intermedios, con la obligación de indemnizar a sus dueños, así como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Se exceptúan de la servidumbre que establece el artículo anterior, los edificios, sus patios, jardines y demás dependencias, salvo que el conducto del agua sea subterráneo, de manera tal que no perjudique ni el ornato ni la higiene del edificio y sus dependencias.

El que haya de usar el derecho de pasar agua de que trata el artículo 904 de este código, está obligado a construir el canal o instalar la tubería necesaria en los predios intermedios, aunque haya en ellas canales o tubería para el uso de otras aguas.

El que tiene en su predio un canal o tubería para el curso de aguas que le pertenecen, puede impedir la apertura de otro nuevo ofreciendo dar paso por aquél, con tal que no se cause perjuicio al reclamante.

También se deberá conceder el paso de las aguas a través de los canales, acueductos y tubería, del modo más conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se conducen por éstos, y su volumen, no sufran alteración, ni las de ambos acueductos se mezclen.

En el caso del artículo 899 de este código, si fuere necesario hacer pasar el acueducto o tubería por un camino o calle públicos, deberá, indispensable y previamente, obtenerse el permiso de la autoridad bajo cuya inspección estén el camino o calle, obligándose al dueño del agua a que por el tránsito de la misma no impide, deteriore, ni estreche el camino o calle.

El que sin dicho permiso previo, pasare el agua o la derrame sobre el camino o calle, quedará obligado a reponer las cosas a su estado antiguo y a indemnizar el daño que a cualquiera se cause, sin perjuicio de las sanciones impuestas por los reglamentos respectivos.

El que pretende usar el derecho consignado en el artículo 899 de este código, debe previamente:

I.- Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir.

II.- Acreditar que el paso que solicita es el más conveniente para el uso a que destina el agua.

III.- Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por donde debe pasar el agua.

IV.- Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal o tubería, según estimación de peritos, y un diez por ciento más.

V.- Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse en dos o más partes el predio sirviente, y por cualquier otro deterioro.

En el caso a que se refiere el artículo 902 de este código, el que pretenda el paso de aguas, deberá pagar en proporción a la cantidad de éstas, el valor del terreno ocupado por el canal o tubería en que se introducen, y los gastos necesarios para su conservación sin perjuicio de la indemnización debida por el terreno que sea necesario ocupar de nuevo, y por los otros gastos que ocasione el paso que se le concede.

La cantidad de agua que puede hacerse pasar por un acueducto o tubería establecida en predio ajeno, no tendrá otra limitación que la que resulte de la capacidad que por las dimensiones convenidas se haya fijado al mismo acueducto o tubería.

Si el que disfruta del acueducto o tubería necesitare ampliarlo, deberá costear las obras necesarias y pagar el terreno que nuevamente ocupe y los daños que cause conforme a lo dispuesto en las fracciones IV y V del artículo 906 de este código.

La servidumbre legal establecida por el artículo 899 de este código trae consigo el derecho de tránsito para las personas y animales y el de conducción de los materiales necesarios para el uso y reparación del acueducto o tubería, así como para el cuidado del agua que por él se conduce, observándose respecto de ello, lo dispuesto en los artículos 917, 918, 919 y 920 del mismo.

Las disposiciones concernientes al paso de las aguas son aplicables al caso en que el poseedor de un terreno pantanoso quiera desecarlo o dar salida por medio de cauces a las aguas estancadas.

Todo el que se aproveche de un acueducto o tubería, ya pase por campo propio, ya por ajeno, debe construir y conservar los puentes, canales, acueductos subterráneos y demás obras necesarias, para que no se perjudique el derecho de otro.

Si los que se aprovecharen fueren varios, la obligación recaerá sobre todos en la proporción de su aprovechamiento, si no hubiere prescripción o convenio en contrario. Lo dispuesto en este artículo y en el anterior, comprende la limpieza, construciones y reparaciones para que el curso del agua no se interrumpa.

Cuando un predio rústico o urbano se encuentre enclavado entre otros de manera que no tenga comunicación directa con algún camino, canal o calle públicos, estarán obligados los dueños de los predios circunvecinos a permitir por entre éstos el desagüe del central.

Las dimensiones y dirección del conducto de desagüe se fijarán por el juez, previo informe de peritos y audiencias de los interesados, observándose en cuanto fuere posible las reglas dadas para la servidumbre de paso.

El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso para el aprovechamiento de aquella, por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.

Los propietarios que deseen unir sus propiedades a la red ferroviaria o carretera del Estado o a una vía o camino ya construidos, pueden hacerlo, ya sea por medio de una línea férrea de tracción animal o de otra índole, ya por medio de un camino carretero y, en ambos casos, tienen derecho a exigir de los dueños de las propiedades interpuestas entre las suyas y las vías férreas, carreteras o caminos de que se trate, el derecho de paso, sin que los dueños de éstas puedan reclamar otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione el paso. En este caso, los dueños de los predios sirvientes podrán usar la vía o camino, previo arreglo con el dueño del predio dominante y, a falta de éste, en los términos que fijen las leyes sobre vías en el Estado y, previo el pago de las cuotas que las mismas fijen.

El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar en donde ha de construirse la servidumbre de paso. Si el juez califica el lugar señalado de impracticable o de muy gravoso al predio dominante, el dueño del sirviente debe señalar otro. Si este lugar es calificado de la misma manera que el primero, el juez señalará el que crea más conveniente, procurando conciliar los intereses de los dos predios.

Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía pública el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuere más corta la distancia. Si ésta fuera igual, el juez designará cuál de los predios ha de dar el paso.

En la servidumbre de paso, el ancho de éste será el que baste a las necesidades del predio dominante, a juicio del juez.

En caso de que hubiere habido antes comunicación entre la finca o heredad y alguna vía pública, el paso sólo se podrá exigir a la heredad o finca por donde últimamente lo hubo. Si se tratare de tranvía, éste se ajustará al trazo aprobado por la autoridad competente.

Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio, pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios y otros objetos para la obra, el dueño de este predio estará obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito para las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea.

El uso y la extensión de las servidumbres establecidas por la voluntad del propietario, se arreglarán por los términos del título de que tenga su origen, o en su defecto, por las disposiciones del capítulo II de este título.

Pueden constituir servidumbres voluntarias los que puedan enajenar.

Si fueren varios los propietarios de un predio, no se podrá constituir la servidumbre, si no con el consentimiento de todos.

Si siendo varios los propietarios, uno solo de ellos adquiere una servidumbre sobre otro predio a favor del común, de ella podrán aprovecharse todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes naturales que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido.

Las servidumbres continuas y aparentes, se adquieren por cualquier título legal, inclusive la prescripción.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, no podrán adquirirse por prescripción, si no por otro título legal.

Al que pretenda tener derecho a una servidumbre toca probar, aunque esté en posesión de ella, el título en virtud del cual la goza.

La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por confesión judicial o reconocimiento hecho en escritura pública por el dueño del predio sirviente o por sentencia ejecutoria que declare existir la servidumbre.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido o conservado por el propietario de ambas, se considera como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente cuando las fincas pasen a propiedad de diferentes dueños, a no ser que al tiempo de dividirse la propiedad, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas.

Al constituirse una servidumbre, se entienden concedidos todos los medios necesarios para su uso; y extinguida aquélla, cesan también estos derechos accesorios.

Lo dispuesto en la parte final del artículo anterior no comprende aquellos medios que se han obtenido por un título independientemente de la servidumbre.

Las servidumbres voluntarias se extinguen:

I.- Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios dominante y sirviente, y no reviven por una nueva separación, salvo lo dispuesto en el artículo 935 de este código; pero si el acto de reunión era resoluble por su naturaleza, y llega el caso de la resolución, renacen todas las servidumbres como estaban antes de la reunión.

II.- Por el no uso. Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres años si hubiere buena fe, y de diez si no la hubiere, contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre. Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años si hubiere buena fe, y de diez si no la hubiere, contados desde el día en que dejó de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usara de ella. Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso, no corre el tiempo de la prescripción.

III.- Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del sirviente a tal estado, que no pueda usarse la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecen de manera que pueda usarse la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción.

IV.- Por la remisión gratuita u onerosa, hecha por el dueño del predio dominante.

V.- Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél.

El modo de usar la servidumbre puede prescribirse en el tiempo y de la manera que la servidumbre misma.

Si el predio dominante pertenece a varios dueños proindiviso, el uso de uno de ellos aprovecha a los demás para impedir la prescripción.

Si entre los propietarios hubiere alguno contra quien por las leyes especiales no pueda correr la prescripción, ésta no correrá contra los demás.

Las servidumbres legales establecidas en utilidad pública o comunal, se pierden por el no uso de cinco años, si se prueba que durante este tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaba aquéllas, otra servidumbre de la misma naturaleza por distinto lugar.

Si los predios entre los que está constituida una servidumbre legal, pasan a poder de un mismo dueño, deja de existir la servidumbre; pero separadas nuevamente las propiedades, revive, aquélla, aun cuando no se haya conservado ningún signo aparente.

El dueño de un predio sujeto a una servidumbre legal, puede por medio de convenio librarse de ella, con las restricciones siguientes:

I.- Si la servidumbre está constituida a favor de un municipio o población, no surtirá el convenio efecto alguno respecto de toda la población, si no se ha celebrado interviniendo la autoridad municipal que corresponda.

II.- Si la servidumbre es de uso público, el convenio es nulo en todo caso.

III.- Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los predios circunvecinos, o, por lo menos, el dueño del predio por donde nuevamente se constituya la servidumbre.