LIBRO TERCERO · TÍTULO QUINTO CAPÍTULO IV. De la copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio común de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso.

Si el dominio no es divisible, o el bien no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea vendido o adjudicado a uno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes y, en último término, por las que rigen toda sociedad de hecho.

Mientras varias personas permanezcan en la indivisión de una propiedad, cualquiera de ellas podrá exigir a las demás que se haga la designación de un administrador, el que será nombrado por mayoría de votos calculada conjuntamente por personas y por intereses. Si no hubiere mayoría, el juez hará la designación de entre los copropietarios.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su uso y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios aprovecharlos según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del bien o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación quien renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ello pudieran resultar ventajas para todos.

Para la administración del bien común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los copropietarios; calculada ésta conjuntamente por personas e intereses.

Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.

Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla y aun ser sustituido por otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho intransmisible. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.

Los copropietarios del bien indiviso no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el copartícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A este efecto, el copropietario notificará a los demás por medio de notario o judicialmente la enajenación que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Por el solo transcurso del término se pierde el derecho.

Cuando la venta está simplemente propalada y el copropietario ejercita el derecho del tanto, implica una venta directa del copropietario enajenante en favor del que ejercita el tanto; cuando la venta ha sido consumada los copropietarios preteridos pueden ejercitar el derecho de retracto por medio del cual el copartícipe actor se subroga en todos los derechos y obligaciones del comprador.

Mientras no se haya hecho la notificación o se haya consumado el plazo, la enajenación no producirá efecto legal alguno.

Si varios propietarios de bien indiviso hicieren uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte o si fuesen iguales, entonces el más antiguo. Ante toda igualdad, el designado por la suerte; salvo pacto en contrario.

Cuando haya constancia que demuestre quien costeó la pared que divide los predios, el que la hizo es dueño exclusivo de ella; pero si consta que se fabricó por los colindantes o no consta quien la edifico, es de propiedad común.

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario en:

I.Las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;

II.Las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo; y

III.Las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad cuando:

I.Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;

II.Conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III.La pared soporte las cargas y carreras, pesos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV.La pared divisoria entre patios, jardines y otros predios, esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V.La pared divisoria construida de mampostería presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia, quedan fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;

VI.La pared fuere divisoria entre un edificio, del cual forma parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificios;

VII.Un predio se halle cerrado o defendido por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII.La cerca que encierra completamente un predio, es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera; y

IX.Los materiales empleados en una estructura de edificación sean uniformes.

En general, en los casos señalados en el artículo anterior, se presume que la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos, pertenece exclusivamente al dueño de la finca o predio que tiene a su favor estos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestren lo contrario.

Hay signo contrario a la copropiedad, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño del predio sobre el cual se ha echado la tierra o broza.

La presunción que establece el artículo anterior cesa, cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes, animales, substancias almacenadas o producidas que sean corrosivas o inflamables, por maquinaria ahí emplazada, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas o acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

El copropietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoye en una pared común, puede, al derribarlo, renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de ésta obligación, queda sujeto a las que le imponen los Artículos 983 y 984.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionen por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en donde esta haya aumentado su altura o espesor, así como las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos de aumento de la altura o del espesor de la barda, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo; y desde el punto donde comenzó la mayor altura o mayor espesor, es propiedad de quien la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.

Cada copropietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá por tanto edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad; estos no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin el consentimiento de ambos copropietarios o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los copropietarios.

Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo, serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared común.

La copropiedad cesa: por la división del bien común; por la destrucción o pérdida de él; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las partes alícuotas en un solo titular.

La división de una cosa común no perjudica a tercero.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre copartícipes las reglas concernientes a la partición hereditaria.