Libro cuarto · Parte segunda Titulo decimoquinto. De la Hipoteca

La hipoteca es una garantía real constituída sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido por la ley.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca sólo pued (sic) recaer sobre bienes especialmente determinados.

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I.A las accesiones naturales del bien hipotecado;

II.A las mejoras hechas por el propietario de los bienes gravados;

III.A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin el menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV.A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

Salvo pacto en contrario la hipoteca no comprenderá:

I.Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;

II.Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.Los objetos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II.Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.El uso y la habitación;

VI.Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituída sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituído se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluído, a no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituída tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, con culpa del deudor o sin ella, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuído el valor de la finca hipotecada hasta hacerse insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2789, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquiera parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica; ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Instituto de la Función Registral.

(Párrafo reformado mediante decreto número 1422, aprobado por la LXIII Legislatura el 3 de abril del 2018 y publicado en el Periódico Oficial número 24 Segunda Sección del 16 de junio del 2018)

El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial, o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Cuando el crédito hipotecario exceda de trescientos treinta y cinco veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública. Cuando no exceda de esa cantidad, podrá otorgarse en escritura privada ante dos testigos y el Registrador del Distrito en que se ubique el inmueble haciéndose de aquélla tantos ejemplares como sean las partes contratantes y otro para el Instituto de la Función Registral.

(Párrafo reformado mediante decreto número 1422, aprobado por la LXIII Legislatura el 3 de abril del 2018 y publicado en el Periódico Oficial número 24 Segunda Sección del 16 de junio del 2018)

(Artículo reformado mediante decreto número 1530, aprobado por la LXIV Legislatura del Estado el 15 de julio del 2020 y publicada en el Periódico Oficial número 37 Sexta Sección del 12 de septiembre del 2020)

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.

La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y en el caso del artículo 2783; y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria, en el segundo, necesaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

La hipoteca constituída para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el registro el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así, por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituída.

Para hacer constar en el registro el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que puede modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2799, se dé conocimiento al deudor y sea inscrito en el Instituto de la Función Registral.

(Párrafo reformado mediante decreto número 1422, aprobado por la LXIII Legislatura el 3 de abril del 2018 y publicado en el Periódico Oficial número 24 Segunda Sección del 16 de junio del 2018)

Las Instituciones del Sistema Bancario Mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras y los Institutos de Seguridad Social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública ni de inscripción en el Instituto de la Función Registral, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor.

(Párrafo reformado mediante decreto número 1422, aprobado por la LXIII Legislatura el 3 de abril del 2018 y publicado en el Periódico Oficial número 24 Segunda Sección del 16 de junio del 2018)

En el supuesto previsto en el párrafo segundo, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de él o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada segunda o más veces, sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución, por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; pero el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague su crédito.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 2794, decidirá la autoridad judicial, previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos;

I.El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II.Los descendientes de cuyos bienes fueron meros administradores de los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos; teniendo en cuenta lo que dispone la fracción III del artículo 535;

III.Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.El Estado, los municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas que deben manejar.

La constitución de la hipoteca en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida:

I.En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor;

II.En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos y por el curador del incapacitado, así como por el Consejo de Tutelas;

III.Por el Ministerio Público, si no la pidieren las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

La constitución de la hipoteca por los bienes de hijos de familia, de los menores y de los demás incapacitados, se regirá por las disposiciones contenidas en el título VIII, capítulo II; título IX, capítulo IX, y título XI, capítulos I y III, del Libro Primero.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito; en ambos casos resolverá el juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2817 no tuviera inmuebles, no gozará el acreedor más que del privilegio mencionado en el artículo 2876, fracción I, salvo lo dispuesto en el capítulo IX del título IX del Libro Primero.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la extinción de la hipoteca:

I.Cuando se extinga el bien hipotecado;

II.Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado; salvo el caso del artículo 2770;

IV.Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2786;

V.Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2200;

VI.Por la remisión expresa del acreedor;

VII.Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

La hipoteca extinguida por dación en pago, revivirá si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior si el registro hubiere sido cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.

Se entenderá por hipoteca a la inversa como aquella que se constituye sobre un bien inmueble que es la vivienda habitual y propia del pensionista para garantizar el capital que concede al pensionario para cubrir las necesidades económicas de vida en términos de este capítulo.

(Artículo adicionado mediante decreto número 735, aprobado por la LXIII Legislatura el 30 de septiembre del 2017 y publicado en el Periódico Oficial Extra del 28 de febrero de 2018)

El contrato de hipoteca a la inversa, es aquel por el cual el pensionario se obliga a pagar periódicamente y en forma vitalicia al pensionista o a su beneficiario que deberá ser su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años, una cantidad de dinero predeterminada, que el pensionista garantizará a través de la hipoteca a la inversa, en los términos de este capítulo.

Están autorizadas para otorgar la hipoteca inversa las instituciones privadas, sociales, las personas físicas y las instituciones públicas, siempre que cuenten con facultades para ello.

El costo del avalúo, será cubierto por el pensionario y deberá actualizarse periódicamente para estar acorde con la plusvalía que el bien adquiera con el tiempo.

(Artículo adicionado mediante decreto número 735, aprobado por la LXIII Legislatura el 30 de septiembre del 2017 y publicado en el Periódico Oficial Extra del 28 de febrero de 2018)

La determinación de la hipoteca a la inversa se realizará previo avalúo de la institución debidamente facultada, en la que se considere el valor comercial del mercado del inmueble, el cual deberá actualizarse cada dos años para estar acorde con la plusvalía que el bien adquiera con el tiempo.

El contrato de hipoteca a la inversa, además de lo pactado, estará sujeto a lo siguiente:

I.Que la cantidad pactada entre pensionario y pensionista sea suficiente para que este último cubra sus necesidades básicas.

II.Que el pensionista disponga del importe del préstamo conforme a los plazos que correspondan a las disposiciones periódicas mediante las cuales el pensionista accederá al importe objeto de la hipoteca a la inversa;

III.Que la deuda sólo sea exigible por el pensionario y la garantía ejecutable cuando fallezca el pensionista o en caso de que se estipule en el contrato cuando fallezca el último de los beneficiarios;

IV.El pensionista podrá realizar el pago total o parcial anticipado sin penalización alguna;

V.El pensionista habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado, siempre y cuando cuente con la autorización del pensionario y los términos y condiciones del arrendamiento se establezcan en el contrato correspondiente, sin afectar la naturaleza propia de la hipoteca a la inversa;

VI.Los intereses que se generen por el capital serán solamente por las cantidades dispuestas por el pensionista;

VII.Que, en el contrato de hipoteca a la inversa, se incluyan las especificaciones del incremento anual que tendrá la pensión, de acuerdo a las condiciones del mercado y el valor del inmueble.

(Artículo adicionado mediante decreto número 735, aprobado por la LXIII Legislatura el 30 de septiembre del 2017 y publicado en el Periódico Oficial Extra del 28 de febrero de 2018)

La amortización del capital se sujetará a las siguientes disposiciones:

I.Cuando fallezca el pensionista y su beneficiario, en caso de haberlo, sus herederos podrán abonar al pensionario la totalidad del adeudo existente y vencido, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo;

II.En atención a la fracción anterior y en caso de que los herederos del pensionista opten por no pagar el adeudo existente y vencido y una vez transcurridos seis meses después del fallecimiento del pensionista sin que se efectúe el pago, el pensionario cobrará el adeudo hasta donde alcance el bien hipotecado, pudiendo solicitar su adjudicación o su venta.

El inmueble hipotecado no podrá ser transmitido por acto intervivos sin el previo consentimiento del pensionario. El incumplimiento de esta obligación le confiere el derecho de declarar vencido anticipadamente el total del adeudo y exigible a la fecha, a menos que se substituya la garantía en forma bastante e igual a la anterior en un plazo de seis meses.

En caso de incumplimiento del pensionario en la ministración pactada, el pensionista estará en condiciones de solicitar la recisión del contrato de hipoteca a la inversa y exigir el pago de los daños y perjuicios, o en su caso, el pago de la pena pactada. Además, se tendrá la deuda como líquida y no generará más intereses; debiendo el pensionado liberar a su costa el gravamen correspondiente, para el caso de que se constituya una hipoteca inversa sobre el mismo inmueble, ésta tendrá prelación respecto de la anterior.

(Artículo adicionado mediante decreto número 735, aprobado por la LXIII Legislatura el 30 de septiembre del 2017 y publicado en el Periódico Oficial Extra del 28 de febrero de 2018)

En lo no previsto en esta disposición, la hipoteca a la inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

(Artículo adicionado mediante decreto número 735, aprobado por la LXIII Legislatura el 30 de septiembre del 2017 y publicado en el Periódico Oficial Extra del 28 de febrero de 2018)