Libro tercero · Tercera parte Título Segundo. Del Registro Público

En cada cabecera de Partido Judicial habrá una Oficina del Registro Público.

Los títulos a que se refiere el artículo 2495 se inscribirán:

a)En la oficina del Partido Judicial de ubicación del inmueble aquellos a que se refieren las fracciones I, II, III, IX, X, XI, XIII y XVI;

b)En la Oficina del Partido en donde se hubieren otorgado los contratos a que se refiere la fracción V.

c)En la Oficina del Partido del domicilio del concursado, del cedente o del incapaz, las resoluciones a que se refieren las fracciones XII y XIV.

d)En la Oficina del Partido en que se encuentre el domicilio de las personas morales a que se refieren las fracciones VI, VII y VIII.

e)En la Oficina del Partido Judicial de la ubicación del inmueble o en la del lugar en que se celebró el contrato si se trata de mueble, en los casos de la fracción IV.

Nadie puede alegar ignorancia de las inscripciones del Registro Público.

El reglamento fijará el número de secciones de que se componga el Registro y la sección en que deban inscribirse los títulos que se registren.

Podrán hacerse las inscripciones y anotaciones en el Registro Público de la Propiedad, por medio del sistema de folio real que deberá llevarse conforme al sistema que establezca el Reglamento.

El registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten que se enteren de las inscripciones constantes en los libros del Registro y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados. Igualmente, permitirán la consulta de los folios por medio del sistema electrónico y expedirán por escrito las constancias que de los mismos les sean solicitadas. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los Libros del Registro; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se observará lo dispuesto en el artículo 2819.

En todos los casos comprendidos en el presente Capítulo, en los que se disponga que los Jueces o Magistrados deban hacer saber una comunicación, remitir oficios, certificaciones o cualquier otro documento a la Oficina del Registro Público, para efectos de anotaciones, cancelaciones o notas marginales, se podrá hacer uso de los medios electrónicos mediante un mensaje de datos que contenga su firma electrónica certificada, para cumplimentar dichas disposiciones, y los funcionarios receptores deberán acusar el recibo electrónico correspondiente.

Se inscribirán en el Registro:

I.Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, así como aquellos por los cuales se constituya fideicomiso sobre inmuebles;

II.La constitución del patrimonio de la familia;

III.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV.La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 1808;

V.Los contratos de prenda que menciona el artículo 2354;

VI.La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que las reforme;

VII.El acta o la escritura constitutiva de las asociaciones y las que las reformen;

VIII.Las fundaciones de beneficencia privada;

IX.Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

X.Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador; bajo el sistema de folio real, la anotación se hará en el folio correspondiente a la propiedad del testador;

XI.En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo. En el sistema de folio real, esta anotación se practicará en el folio correspondiente, en donde el autor de la sucesión aparezca como el titular del dominio.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII.Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII.El testimonio de las informaciones ad perpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que dispone el Código de Procedimientos Civiles;

XIV.Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, así como las relativas a la tutela autodesignada; y

XV.Los mandatos otorgados en escritura pública; y

XVI.Las anotaciones a que se refiere el artículo 363 de este Código; y

XVII.Los demás títulos que la ley ordena expresamente que sean registrados.

Se considera tercero registral a la persona que, siendo ajena al negocio jurídico que produjo la inscripción del Registro, adquiera derechos de quien aparezca en ella como su titular.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharse de ellos en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efecto si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II.Que estén debidamente legalizados;

III.Que si fueren resoluciones judiciales, se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero registral de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

Siempre que se ejercite alguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, se presume que se entabla también la acción de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen esos actos. En el caso del folio real se observará esta disposición.

En caso de resultar incristo (sic) o anotado ese derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada a menos que el acto se hubiere ordenado por resolución judicial, dictada con audiencia de la persona a cuyo nombre aparezca inscrito el inmueble.

Cuando se trate de fincas no inscritas, la inscripción primaria sólo podrá hacerse por resolución judicial especialmente razonada; excepto cuando se trate de parcelas sobre las que se adoptó dominio pleno o solares urbanos en los ejidos y comunidades.

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.Los testimonios de escritura pública y otros documentos auténticos;

II.Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que obre en ellos la constancia de que el Registrador, la autoridad judicial o un notario público se cercioró de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.

IV.Los títulos a que se refieren el párrafo segundo del artículo 1815 y el artículo 2415 de este Código sin que requieran para su registro de la constancia que exige la fracción aterior (sic).

Cuando se utilice el sistema de libros, la primera inscripción de cada inmueble en el Registro Público será de dominio. No obstante lo anterior el titular de cualquier derecho real impuesto sobre un inmueble cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho. El folio real podrá abrirse en sustitución de la inscripción principal en la sección de dominio.

El interesado presentará el título que va a ser registrado, y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas o urbanas, un plano o croquis de esas fincas.

Podrán inscribirse como fincas independientes los diferentes pisos o partes de piso susceptibles de dominio separado de un mismo edificio, cuya construcción esté concluida o por lo menos comenzada, que pertenezca o estén destinados a pertenecer a diferentes dueños, haciéndose constar en dichas inscripciones, con referencia a la de todo el edificio, el condominio que corresponda, a cada titular, sobre los elementos comunes del mismo.

En las inscripciones de esta clase se expresará el valor de la parte perteneciente a cada propietario, en relación con el valor total del inmueble.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2513. En caso contrario devolverá el título sin registrar manifestando a quienes pretendan hacer la inscripción, la falta o deficiencia del mismo para que la subsanen. Si se presenta nuevamente el mismo título y tampoco satisface los requisitos del artículo 2513, se devolverá a los interesados sin registrar, y será necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En los casos en que se rechace la inscripción de un título, el registrador tiene la obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si se subsana la deficiencia del mismo o la autoridad judicial ordena su registro, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que se presentó el título por primera vez. Si el juez aprueba la calificación hecha por el registrador se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos dos años sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho el Juez, oficiosamente o a petición de parte interesada, se cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

I.La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título o la referencia al registro anterior en donde consten estos datos; asimismo, constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo;

II.La naturaleza, extensión, condiciones suspensivas o resolutorias, cargas y demás modalidades del derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga;

III.El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, podrán los interesados fijar en el título la estimación que le den;

IV.Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que se deban correr;

V.Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por su nombre oficial, razón o denominación;

VI.La naturaleza del acto o contrato y, el inicio y terminación de su vigencia;

VII.La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.El día y la hora de la presentación del título en el Registro;

IX.En el sistema de folio real las inscripciones se harán en los términos establecidos por el reglamento del Registro Público de la Propiedad.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados y sufrirá una suspensión de empleos por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiere presentado en la Oficina Registradora, siempre que el interesado haga entrega a la propia Oficina dentro de los 15 días siguientes a aquella presentación del recibo oficial de pago de los derechos correspondientes al registro del documento de referencia.

Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se adquiera, trasmita, modifique, o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el Notario o autoridad ante quien se haga el otorgamiento, podrá solicitar al registro público certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con la misma. En dicha solicitud que surtirá efectos de aviso preventivo deberá mencionar la operación e inmueble de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con esta solicitud practicará inmediatamente la inscripción en el folio electrónico correspondiente, inscripción que tendrá vigencia por un término de veinte días hábiles a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo precedente, el notario o autoridad ante quien se otorgó dará aviso preventivo acerca de la operación de que se trate al Registro Público dentro de los cinco días hábiles siguientes y contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, el número y la fecha de la escritura. El registrador, con el aviso citado practicará de inmediato la nota de presentación correspondiente, la cual tendrá una vigencia de noventa días hábiles a partir de la fecha de presentación del aviso. Si éste se da dentro del término de veinte días hábiles a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo, en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero de este artículo fuere privado, podrá dar aviso preventivo, con vigencia por noventa días hábiles, el Notario, o el juez competente que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso surtirá los mismos efectos que el dado por los Notarios en el caso de los instrumentos públicos. Si el contrato se ratifica ante el registrador, éste deberá practicar de inmediato el aviso preventivo a que este precepto se refiere.

Igualmente podrá registrarse en forma preventiva, el embargo sobre bienes inmuebles a petición del ejecutante, o su representante, mediante simple aviso por escrito que deberá expedir el Actuario en el momento de la diligencia judicial que contenga los nombres de las partes en el juicio o medida precautoria en que se hubiere despachado, el tribunal que despachó la ejecución, el número del expediente correspondiente, el monto del crédito o de la medida precautoria, la naturaleza del juicio o medida, la fecha del embargo y los datos registrales que permitan la identificación del inmueble. Este aviso preventivo quedará sin efecto si el ejecutante no presenta las copias certificadas del embargo dentro del término de treinta días naturales siguientes al de la presentación del aviso.

Los avisos preventivos a que se refiere este artículo no causarán pago de derechos.

Los encargados del Registro son responsables, además de las penas en que puedan incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada la inscripción de los documentos que les sean presentados;

II.Si rehusan expedir con prontitud los certificados que se les pidan;

III.Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de las fracciones I y II del artículo que precede, los interesados podrán hacer constar en forma fehaciente, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El Reglamento especial establecerá los derechos y obligaciones de los Registradores, así como los datos que deben tener y los requisitos que deben llenar las inscripciones o el folio real.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes, por caducidad, por decisión judicial o por cambio a inscripción definitiva.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

I.Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.Cuando se declare la nulidad de la inscripción;

V.Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en el artículo 1820;

VI.Cuando se trate de un embargo y se hubiere declarado la caducidad del procedimiento en que fue decretado, o hubieren transcurrido tres años de inactividad procesal después de la fecha de la inscripción;

VII.Cuando opere la caducidad de la inscripción.

Cancelada una inscripción o una anotación, se presumen extinguidos sus efectos.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

I.Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción;

II.Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiere alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otra que esté registrada, se cancelará ésta.

Los administradores de los bienes de los menores, incapacitados, ausentes o ignorados, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados en el caso de pago o por sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituidas en garantía, puede hacerse:

I.Presentándose la escritura de cancelación otorgada por el acreedor hipotecario;

II.Por resolución judicial; y

III.Por caducidad.

Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total si se presentaren por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurare el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los intereses que procedan.

La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el reglamento; pero deberán contener, para su validez, los datos necesarios, a fin de que con toda exactitud se conozca cuál es la inscripción que se cancela, la causa porque se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán por caducidad cuando se extinga el derecho inscrito y cuando se conviertan en definitivas.

La inscripción para garantizar el cumplimiento de obligaciones o derechos, sujetos a plazo determinado, caducan en un término de tres años contados a partir de la fecha en que se extinguió el plazo concedido al deudor para su cumplimiento.

En caso de que el documento que contenga obligaciones o derechos, no establezcan plazo, la inscripción caducará en un término de cinco años contados a partir de la fecha en que fue inscrito.

A petición de parte en documento formal otorgado ante notario público, o por mandato de autoridad, podrá solicitarse la prórroga de la inscripción, para que se conserve la prelación registral, por un plazo de tres años cada vez que se requiera y antes de que caduque la existente.

La caducidad de la inscripción registral operará por el simple transcurso del tiempo y el registrador podrá hacer la cancelación de oficio, a petición de parte o de terceros.