Libro tercero · Segunda Parte Título Decimoquinto. Hipoteca

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de un tercero.

La hipoteca sólo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén constituidos.

Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a gravámenes reales, no comprenderá la hipoteca sino el valor de las mismas fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestación correspondiente a cinco años, si la obligación fuere de rentas o pensiones anuales.

La hipoteca de predios sólo comprende:

I.El área o superficie nuda que sirve de base a los edificios;

II.Los edificios y cualesquiera otras construcciones existentes al tiempo de constituirse la hipoteca o ejecutados por el dueño con posterioridad;

III.Las accesiones y mejoras permanentes que tuviere el predio, y que aumenten el área y sus edificios y construcciones;

IV.Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

V.Los animales que en la escritura constitutiva de la hipoteca se hayan fijado como pie de cría en los predios a que se refiere la fracción X del artículo 793.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno, no comprende el área.

Si los muebles de que se habla en el artículo 2391, fracción IV, fueren enajenados antes de la constitución de la hipoteca, no tendrá acción el acreedor hipotecario, ni contra el dueño de la cosa ni contra tercer poseedor.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código.

Los bienes pertenecientes a personas que no tienen la libre disposición de ellos, no pueden ser hipotecados sino con las formalidades que para su respectivo caso establece este Código.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará éste obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios.

No se podrán hipotecar:

I.Los frutos y rentas pendientes, con separaciones del predio que los produzcan;

II.Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria; a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas, la cual podrá ser hipotecada;

IV.El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.El uso y la habitación;

VI.Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca subsistirá aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Dividida entre varias fincas la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por igual a quien interese, la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, por culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipoteca a su satisfacción.

Cuando la disminución del valor se verifique sin culpa del deudor, no estará obligado a anticipar el pago si mejorare la hipoteca a satisfacción del acreedor.

Si la finca estuviere asegurada, y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar, no convalecerá aunque el constituyente adquiera después el derecho de que carecía.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecario (sic) no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más de un año.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta esta (sic) estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

La hipoteca puede ser constituida, tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca sólo puede ser constituida en escritura pública o en los títulos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 1815 de este Código.

La hipoteca nunca es tácita ni general; para producir efecto contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria, en el segundo, necesaria.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes, o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura, o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse. Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto en cuanto a tercero sino desde que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que trata el artículo anterior deberán los interesados pedir que se haga constar así, por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2415, se dé conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Se podrán ceder los créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, de escritura pública, ni de inscripción en el Registro Público, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá notificar por escrito la sesión (sic) al deudor. En cualquier caso, a requerimiento del deudor hipotecario, el acreedor primitivo podrá informarle a quién cedió el crédito.

En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor del o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces, sea con plazo fijo, sea por tiempo indeterminado, sólo tendrá la preferencia que le corresponda por la fecha del último registro.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley estén obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 2400 decidirá la autoridad judicial, previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el Juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

I.El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen sus respectivos saneos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II.Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los padres o ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos;

III.Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.Los legatarios sobre los inmuebles de la herencia, por el importe de su legado, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.El Estado, los Municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

La constitución de hipoteca en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida:

I.En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor;

II.En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos y por el curador del menor o incapacitado;

III.En todo caso por el Ministerio Público, si no la pidieren las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

La constitución de hipoteca por los bienes de hijos de familia, de los menores y de los demás incapacitados, se regirá por las disposiciones de los Capítulos II, Título Octavo; IX, Título Noveno; y I y III, Título Undécimo, del Libro Primero.

Los que conforme al artículo 2429, tienen el derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito. En ambos casos resolverá el Juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2429, no tuviere inmuebles, no gozará el acreedor más que del privilegio mencionado en el artículo 2486, salvo lo dispuesto en el Capítulo IX, Título Noveno, Libro Primero.

Se denomina hipoteca pensionaria aquella de naturaleza voluntaria que se constituye sobre un inmueble propiedad del pensionista para garantizar el capital que se le concede por el pensionario para cubrir necesidades económicas de vida, en los términos de este Capítulo.

La hipoteca pensionariase (sic) instituirá mediante contrato en el cual el pensionario se obliga a pagar en forma vitalicia, predeterminada cantidad de dinero preferentemente en forma mensual al pensionista o su beneficiario que deberá ser cónyuge, concubina o concubinario, en base al valor del inmueble que se otorgará como garantía a través de la hipoteca pensionaria, conforme a lo siguiente:

I.l. El pensionista deberá ser persona física y tener él, o los beneficiarios que designe, al menos sesenta años de edad a la fecha de celebración del contrato de hipoteca pensionaria;

II.Están autorizadas para otorgar la hipoteca pensionaria, las personas físicas y jurídicas, además de las instituciones tanto públicas como privadas, siempre que cuenten con facultades para ello;

III.La formalización de la hipoteca pensionaria se realizará previo avalúo de perito autorizado para tal fin o institución debidamente facultada, que considere el valor comercial de mercado del inmueble. En ningún caso el avalúo podrá realizarse por la misma institución que otorgue la hipoteca.

El costo de dicho avaluó será cubierto por el pensionario;

IV.El tutor podrá constituir hipoteca pensionaria para garantizar las necesidades económicas a favor de un adulto mayor incapaz con la debida autorización judicial y en los términos del presente Capítulo;

V.El valor del inmueble sujeto a hipoteca pensionariadeberá (sic) valuarse cada dos años para mantener la actualización de la plusvalía del bien, e informar sobre el monto del incremento anual que tendrá la pensión.

El costo de dicho avaluó será cubierto por el pensionario;

VI.Cuando se acredite una enfermedad grave o accidente que ponga en riesgo la vida del pensionista o su beneficiario, el pensionario garantizará un adelanto al pensionista o a su beneficiario, de al menos el equivalente a seis tantos de las aportaciones preferentemente mensuales convenidas, para efecto de contribuir a satisfacer las necesidades y gastos extraordinarios que esto le origine al pensionista, sin que dicha (sic) adelanto pueda exceder de una vez cada dos años.

Para la constitución de la hipoteca pensionaria, deberán además de lo pactado, satisfacerse los siguientes requisitos:

I.Establecer los nombres y generales de las personas que intervengan, los lineamientos de las amortizaciones, las condiciones de pago total y la terminación anticipada sin penalización alguna;

II.Se deberá prever que en caso de que con el transcurso del tiempo se cubra por el pensionario el monto total del valor del inmueble sujeto a hipoteca, el pensionista continuará recibiendo la amortización periódica pactada hasta su fallecimiento y el de su beneficiario y podrá, en su caso, continuar habitando el inmueble sujeto a hipoteca, pero en caso de que el inmueble sea arrendado por el pensionista, previo consentimiento expreso de parte del pensionario, el monto de la mensualidad por el arrendamiento que reciba el pensionista se restará de la aportación periódica mensual que le corresponda pagar al pensionario;

III.El pensionista preferentemente habitará de forma vitalicia el inmueble hipotecado, pero puede arrendarlo parcial o totalmente siempre y cuando cuente con autorización expresa por parte del pensionario, sin afectar la naturaleza de la hipoteca pensionaria constituida sobre el mismo;

IV.Se incluirán las especificaciones del incremento anual que tendrá la amortización periódica que se entrega al pensionario, de acuerdo con las condiciones del mercado y el valor del inmueble, mismo que no deberá ser inferior al porcentaje de incremento de la Unidad de Medida y Actualización vigente;

V.Las personas que recibirán los pagos preferentemente en forma mensual;

VI.Que la deuda sólo sea exigible por el pensionario y la garantía ejecutable cuando fallezca el pensionista y el beneficiario si lo hubiere;

VII.El interés que se genere por el capital será solamente sobre las cantidades dispuestas por el pensionista, y no podrá ser superior al interés legal.

El incumplimiento del pensionario de una mensualidad de pago al pensionista, dará lugar a la rescisión y exigir el pago de los daños y perjuicios, o el cumplimiento forzoso del contrato, en ambos casos durante la tramitación del juicio correspondiente se dictarán las medidas cautelares equivalentes a las señaladas para el juicio de alimentos, con independencia de la aplicación del pago de la pena pactada.

El monto a fijar en las medidas cautelares señaladas en el párrafo anterior, será equivalente al monto de la pensión hipotecaria actualizada, sin que sea obligatorio probar la necesidad del pensionista.

En los casos que se resuelva la rescisión del contrato por el incumplimiento del pensionario, el Juez dictará invariablemente en la sentencia la cancelación de la hipoteca en beneficio del pensionista a costa del pensionario, y se tendrá la deuda como liquidada y no generará más interés. El pensionario deberá liberar a su costa el gravamen correspondiente.

El inmueble constituido como garantía en la hipoteca pensionaria no podrá ser transmitido por actos ínter vivos o enajenado sin la autorización expresa del pensionario, por lo que cualquier acto que afecte al inmueble se declarará nulo de pleno derecho y dará al pensionario el derecho de declarar vencido anticipadamente el total del adeudo y exigible a la fecha, a menos que se sustituya la garantía en forma bastante e igual a la anterior en un plazo de seis meses.

Transcurridos seis meses después del fallecimiento del pensionista sin efectuarse el pago por parte de los herederos, el pensionario cobrará el adeudo hasta donde alcance el valor del bien hipotecado o, en su caso, se ejecutará la hipoteca de conformidad con el contrato.

La amortización del capital se sujetará, a las siguientes normas:

I.Cuando fallezca el pensionista y su beneficiario, en caso de haberlo, sus herederos podrán abonar al pensionario la totalidad del adeudo existente y vencido, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo;

II.En el supuesto de la fracción anterior, los herederos del pensionista podrán optar expresamente por no pagar el adeudo existente y vencido.

En este caso, el pensionario cobrará el adeudo hasta donde alcance el valor del bien hipotecado, pudiendo solicitar su adjudicación o su venta sin esperar los seis meses referidos en el artículo anterior.

Cuando se extinga el capital pactado y los herederos del pensionista decidan no rembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el pensionario podrá obtener recobro hasta donde alcance el bien hipotecado.

Si por cualquier causa superviniente el inmueble hipotecado resulta insuficiente para la seguridad de la deuda, el acreedor no podrá exigir que se mejore la hipoteca hasta que garantice la obligación principal.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

I.Cuando se extinga el bien hipotecado;

II.Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;

IV.Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2405;

V.Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 1820;

VI.Por la remisión expresa del acreedor;

VII.Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá, si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los dos casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.