Libro primero · Título tercero Capítulo segundo. De la Usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad es el medio de adquirir ésta mediante la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley y con las condiciones establecidas al respecto por ésta.

Los demás derechos reales distintos de la propiedad no pueden ser usucapidos; pero si pueden ser adquiridos por prescripción en los casos expresamente señalados por la ley.

Sólo pueden ser usucapidos los bienes que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1733 no están fuera del comercio.

Pueden usucapir todos los no incapacitados para adquirir la propiedad.

Los menores de edad y los mayores incapacitados pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes.

El derecho de adquirir por prescripción no puede renunciarse anticipadamente; pero si puede renunciarse el tiempo ya corrido para usucapir y la usucapión ya consumada, siempre que quien haga la renuncia sea persona con capacidad bastante para poder enajenar.

Los representantes legales de los menores y de los demás incapacitados no pueden hacer ninguna de las renuncias a que se refiere el artículo anterior, sin incurrir en la responsabilidad civil correspondiente y sin perjuicio de la anulación del acto.

La renuncia puede ser expresa o tácita.

La renuncia tácita será la que resulte de un hecho que importe el abandono del derecho adquirido.

Los acreedores del usucapiente que renuncie a la prescripción ganada y todos los que tuvieren interés legítimo en que la usucapión subsista, pueden demandar la nulidad de la renuncia y las consiguientes declaraciones: a) de usucapión a favor del renunciante, y b) de afectación del bien usucapido al pago de los créditos de los acreedores demandantes.

Si varias personas son condueñas o poseen en común algún bien, ninguna de ellas puede usucapir las partes alícuotas de las otras; pero si pueden prescribir contra un extraño y en este caso la usucapión aprovechará a todos los copartícipes.

Se puede completar el plazo necesario para usucapir, agregando al tiempo que haya poseído la persona que pretende prescribir, el tiempo que poseyó la persona que le transmitió el bien, con tal de que ambas posesiones reúnan los requisitos legales necesarios para poder usucapir.

Las personas jurídicas de orden público se considerarán como particulares tanto para usucapir los bienes de los particulares, cuanto para que éstos adquieran por el mismo título los bienes que a aquéllas pertenezcan en calidad de bienes de propiedad particular.

La posesión apta para usucapir debe ser:

l.- En concepto de propietario; y

II.- Pacífica, continua y pública.

El concepto de dueño a que alude el artículo anterior, no puede quedar ni queda al arbitrio del poseedor, sino que debe estar fundado en justo título.

Si la posesión del bien que se pretende usucapir se adquirió a nombre ajeno, sólo será apta para ese desde que se comience a poseer en concepto de propietario, debiendo probarse la causa del cambio.

Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión en diez años si la posesión es de buena fe o si los inmuebles han sido objeto de una inscripción de posesión en los términos del artículo 1848; y en veinte años si dicha posesión es de mala fe.

Artículo reformado POE 13-09-2019

Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado para la usucapión, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, la finca ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.

Los bienes muebles se adquieren por usucapión en dos años si la posesión es de buena fe, y en cuatro años si la posesión es de mala fe.

La usucapión puede comenzar y correr contra cualquiera persona, salvas las restricciones establecidas en los dos siguientes artículos.

La usucapión no puede comenzar ni correr contra ningún incapacitado que no esté sujeto a patria potestad o a tutela legalmente discernida.

Los incapacitados a que se refiere el artículo anterior tendrán derecho de exigir responsabilidades a sus representantes legales cuando por culpa de éstos no se hubiera interrumpido la usucapión y el plazo para hacer valer este derecho es de un año a partir de que aquéllos salgan de la patria potestad o de la tutela.

La usucapión no puede comenzar ni correr:

l.- Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley;

II.- Entre las personas que vivan como marido y esposa sin estar casados y sin que exista algún impedimento que impida el matrimonio entre ellas;

III.- Entre los incapacitados y sus tutores mientras dure la tutela;

IV.- Entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común;

V.- Contra quienes se encuentren fuera del Estado en servicio público;

Fracción reformada POE 13-09-2019

Vl.- Contra los militares en servicio activo, en tiempo de guerra, y

Fracción reformada POE 13-09-2019

VII.Contra bienes patrimoniales del Estado, ya sean de dominio público o privado en términos de la Ley del Patrimonio del Estado de Quintana Roo.

Fracción adicionada POE 13-09-2019

La usucapión se interrumpe:

I.- Si el poseedor es privado de la posesión del bien o del goce del derecho por más de un año;

II.- Por demanda judicial presentada en tiempo o cualquier otro género de interpelación o de requerimiento legalmente hechos al poseedor. Se considerará la prescripción como no interrumpida si el actor desistiese del requerimiento, de la interpelación o de la demanda, o fuese ésta desestimada; y

IIl.- Porque la persona a cuyo favor corre la usucapión reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indubitables, el derecho de la persona contra quien prescribe.

El efecto de la interrupción es inutilizar, para la usucapión, todo el tiempo corrido antes de ella.

Quien tenga una posesión apta para usucapir bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para adquirir por usucapión, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el juez competente ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles,

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en el artículo 1854, y el efecto de la inscripción será el señalado en el párrafo inicial del artículo 1839.

Quien se crea con derecho a los bienes a que alude el artículo anterior, podrá alegarlo ante Juez competente mediante demanda en forma, cuya presentación suspenderá el curso del expediente de información; pero si éste ya estuviere concluido y hecho del conocimiento del registrador, deberá darse a éste, por el Juez, orden de suspensión de la inscripción, y si ésta ya estuviere hecha, para que haga la anotación de la demanda al margen de la inscripción. La demanda no será admitida si quien la formula no garantiza mediante fianza cuyo monto fijará el Juez, que responderá de los daños y perjuicios que se lleguen a originar si su oposición es declarada infundada.

Si el opositor deja transcurrir noventa días, incluyendo los feriados, sin promover en el juicio de oposición, quedará éste sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que proceda.

Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para usucapirlos, puede promover juicio contra quien aparezca en el Registro como propietario de esos bienes, y llamando como tercero con interés al Gobierno del Estado de Quintana Roo y al representante legal del Instituto previsto por la Ley del Patrimonio del Estado de Quintana Roo, a cargo de los bienes patrimoniales del Estado, de dominio público o privado, para que deduzcan las acciones pertinentes, a fin de que se declare que la usucapión se ha consumado y que el solicitante ha adquirido, por ende, la propiedad.

Artículo reformado POE 13-09-2019

La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción a que se refiere el artículo anterior, se inscribirá en el Registro y servirá de título de propiedad al poseedor.

Quien haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para usucapirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo anterior, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante Juez competente que ha tenido esa posesión. El procedimiento se seguirá en la siguiente forma:

l.- El interesado acompañará a su solicitud el Certificado del Registro Público que demuestre que el bien o bienes de que se trata no están inscritos;

II.- En la solicitud se mencionará con toda especificación:

a).- El origen de la posesión;

b).- El nombre de la persona de quien en su caso la obtuviere el peticionario y el del causahabiente de aquélla si fuere conocido;

c).- El nombre y domicilio de cada uno de los colindantes; y

d).- La ubicación, medidas y colindancias del predio o predios de que se trate.

III.- Se convocará a las personas que puedan considerarse afectadas, mediante edictos que se publicarán por tres veces consecutivas, de siete en siete días, en el Periódico Oficial del Estado, y en el de mayor circulación en la entidad, y los edictos se fijarán, además, en los lugares públicos de la ubicación de los bienes;

IV.- A quienes comparezcan respondiendo a la convocatoria a que se refiere la fracción anterior, se les entregará sendas copias de la solicitud del peticionario y de los anexos presentados con ella, para que la contesten dentro del término de ley. Para el mismo fin, se correrá traslado, terminadas las publicaciones, al agente del Ministerio Público adscrito, al registrador de la propiedad y a los colindantes y, en su caso, a la persona de quien el interesado dijo haber obtenido la posesión o a su causahabiente si fuere conocido;

V.- Los testigos que deben declarar en la información serán tres, que necesariamente tengan su domicilio en el lugar de ubicación del inmueble objeto del juicio; y

VI.- Los términos y recursos para este juicio serán los del juicio ordinario.