Libro primero · Segunda parte Titulo decimosexto. De la anticresis

La anticresis es un contrato por virtud del cual para la seguridad de una deuda constituye el deudor un derecho real en favor de su acreedor, entregándole un bien inmueble de su propiedad para que lo disfrute por cuenta de los intereses debidos, o del capital, si no se deben intereses. Este derecho real confiere a su titular las acciones de persecución, venta y preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación garantizada.

Por virtud del derecho real de anticresis, el titular está facultado para usar y gozar del inmueble gravado, apropiándose de sus frutos y productos, sin poder disponer del mismo en forma material, mediante su transformación, o en forma jurídica, mediante su enajenación.

El derecho real de anticresis es accesorio de la obligación principal que garantiza, siguiendo por consiguiente la suerte de esta, en cuanto a modalidades, transmisión, modificación o extinción.

La anticresis engendra un derecho temporal transmisible por herencia, aplicándose a la misma lo estatuido en los artículos 3306 a 3309, así como lo dispuesto en el artículo 3294, para la prescripción de la obligación principal y de la accesoria, respectivamente.

Son aplicables, asimismo, a la anticresis las disposiciones que establecen el derecho de persecución, venta y preferencia en el pago en materia de hipoteca.

La anticresis exclusivamente puede recaer sobre predios y confiere a su titular el carácter de poseedor derivado.

Además, la anticresis confiere al acreedor los siguientes derechos:

I.Retención del inmueble hasta que la deuda sea pagada íntegramente, salvo el derecho especial adquirido por un tercero respecto al predio por efecto de una hipoteca, usufructo o enfiteusis anteriormente registrados;

II.Transmisión a otro, bajo su responsabilidad del usufructo, arrendamiento, comodato o administración de la cosa, si no hubiere pacto en contrario;

III.Ejercicio de las acciones reales de persecución, venta y preferencia en el pago, siempre y cuando la anticresis haya sido inscrita en el Registro Público de la Propiedad, y

IV.Ejercicio de los interdictos y acciones posesorias.

El acreedor anticrético debe dar cuenta de los productos de la cosa; tiene las mismas obligaciones que el acreedor prendario, y responde:

I.Por los frutos y rendimientos que se pierdan por su culpa;

II.De las contribuciones y demás cargas prediales, salvo el derecho de deducirlas de los rendimientos, y

III.De la conservación y custodia de la cosa, debiendo ejecutar los gastos necesarios al efecto, pero con facultad de deducirlos del importe de los frutos.

Para la validez del contrato de anticresis, será necesario que se otorgue en escritura pública si excede de cinco mil pesos la obligación garantizada, y en documento privado, firmado ante dos testigos, si no pasa de dicha cantidad.

El contrato de anticresis deberá ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos en perjuicio de tercero.

En la escritura se declarará si el capital causa intereses, y se fijarán los términos en que el acreedor ha de administrar la finca. De lo contrario, se entenderá que no hay intereses, y que el acreedor debe administrar con los mismos derechos y obligaciones que un mandatario general para ejecutar actos de administración.

Los contratos que el acreedor celebre como administrador de la cosa, serán válidos, pero no pueden extenderse a mayor tiempo que el correspondiente a la duración de la anticresis, salvo pacto expreso en contrario, celebrado entre el acreedor y el deudor.

Cuando por cualquier causa no puedan ser exactamente conocidos los frutos, se regularán por peritos, como si el inmueble estuviera arrendado, a efecto de que se liquiden las cuentas entre acreedor y deudor.

Si en la escritura no se señala término para la rendición de cuentas, el acreedor deberá darlas cada año agrícola.

Si el acreedor hubiere conservado en su poder la cosa dada en anticresis mas de diez años agrícolas, sin rendir cuentas, se presumirán pagados el capital e intereses, salvo prueba en contrario.

Si el acreedor que administrare la cosa no rinde cuentas tres meses después del plazo en que deba darlas, puede ponérsele un interventor a su cuenta, si el deudor así lo exige.

La falta de pago no autoriza al acreedor para quedarse con la cosa, siendo aplicables al respecto las disposiciones conducentes de la prenda, en cuanto a la venta judicial o extrajudicial, o a la adjudicación.

En general son aplicables a la anticresis las disposiciones conducentes de la prenda o de la hipoteca, según los casos.

Puede instituirse anticresis para garantizar una deuda ajena, caso en el cual se aplicarán las disposiciones relativas a la prenda, respecto de los derechos del dueño de la cosa gravada, cuando hiciere pago o se rematare el inmueble, a efecto de obtener el reembolso de lo pagado.