Libro primero · Segunda parte Titulo decimoséptimo. De la enfiteusis

Censo enfitéutico es el derecho que una persona adquiere de percibir cierta pensión anual, por entrega que hace a otra del dominio útil de una cosa inmueble para que la disfrute. El que recibe la pensión se llama dueño, y el que la paga enfiteuta.

La enfiteusis otorga a su titular un derecho real para usar y disfrutar de un predio temporalmente. Este derecho es transmisible por herencia, siendo redimible; cualquier pacto en contrario será nulo.

Si el censo enfitéutico se constituyere por la vida de una o mas personas, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de renta vitalicia.

La enfiteusis se constituye exclusivamente por contrato, y en el deberán estipularse:

I.Si la pensión se pagará en forma anticipada o vencida;

II.El término para la devolución del predio;

III.El monto del rédito, siendo aplicables al efecto las reglas del mutuo con interés. A falta de convenio, el interés será del nueve por ciento anual;

IV.El número de pensiones en que el enfiteuta deberá incurrir en mora, para que proceda la rescisión del contrato. A falta de convenio, bastará que se deje de pagar una pensión anual para que opere la rescisión;

V.Si la pensión se pagará íntegramente cada año o en abonos periódicos. En el caso de silencio de las partes, se sobrentiende que el pago será anual;

VI.Si la pensión se pagará en dinero o en especie. Tratándose de la enfiteusis sobre predios urbanos o sitios para edificar, la pensión se pagará siempre en dinero;

VII.La estimación o avalúo del predio, a fin de que sirva de base para calcular los intereses, a cuyo efecto se deberá deducir en el avalúo la nuda propiedad. Si las partes fijan en cantidad alzada el rédito, obligará este, salvo que otra cosa resulte si capitalizándolo al nueve por ciento anual hubiere una desproporción evidente con el valor asignado al dominio útil, aplicándose en este caso las reglas de la lesión en general; y las del mutuo con interés en particular;

VIII.La estimación o avaluó, así como el deslinde del predio, deberán ser hechos por peritos nombrados por los contratantes, y el dictamen de aquellos se insertará en la escritura de otorgamiento del contrato, y

IX.El lugar de pago de la pensión, y si no se señalare, ésta se cubrirá en el domicilio del dueño, si vive en distrito de la ubicación del predio; si no reside en el o tuviere apoderado en el mismo, se hará el pago en el domicilio del enfiteuta.

Cuando la cosa dada en enfiteusis sea un predio rústico y la pensión consistiere en frutos, se hará el pago al fin de la cosecha respectiva; si consistiere en dinero, al fin del año, contado desde la fecha del contrato.

Salvo pacto en contrario, la enfiteusis es indivisible, de tal manera que si el dueño dividiera la finca en diversos lotes, el enfiteuta continuará ejerciendo su derecho en los mismos términos, sin que le sea oponible la división. Para los efectos del pago, sólo estará obligado el enfiteuta a ejecutar pagos parciales distintos a los diversos adquirentes, si así se estipuló expresamente en la enajenación de los lotes y se registró el acto o contrato, así como la cláusula respectiva de división en cuanto a los pagos, en el Registro Público de la Propiedad.

La enfiteusis también es indivisible por lo que se refiere al derecho real del enfiteuta, de tal manera que si éste fraccionare el predio para los efectos de su aprovechamiento entre diversos interesados, continuará obligado al pago íntegro de la pensión, no siendo oponibles al dueño las divisiones que hubiere hecho.

Si el dueño consintiere en la división por lotes, cada uno de éstos será objeto de una enfiteusis por separado, debiendo estipularse en este caso el monto de cada una de las pensiones que serán exigibles a cada uno de los enfiteutas.

La enfiteusis es hereditaria; y cuando no haya convenio en contrario a la división, se distribuirá entre los herederos, fijándose por peritos el monto de la pensión que corresponderá a cada uno, según el valor del dominio útil que se les aplicare.

Si hay convenio contrario a la división de la enfiteusis, podrán los herederos elegir entre sí al que ha de continuar el contrato y no pudiéndose poner de acuerdo, lo determinará el juez escogiendo a la persona mas indicada según sus circunstancias y aptitudes.

A falta de herederos testamentarios o legítimos del último enfiteuta, se devolverá el predio al dueño.

Sólo pueden ser dados en enfiteusis los bienes raíces enajenables, con las siguientes restricciones:

I.Los predios de incapacitados serán objeto de dicho contrato, si el juez lo autorizare, a solicitud del representante legal y previa audiencia del Ministerio Público;

II.Los predios de los menores emancipados serán dados en enfiteusis; sólo con autorización judicial en los términos del artículo 808;

III.Entre consortes se aplicará lo dispuesto por los artículos 266 y 268;

IV.Los extranjeros y las personas morales que enumera el artículo 27 de la Constitución Federal que tengan incapacidad para adquirir bienes raíces o derechos reales sobre los mismos, tampoco podrán tener tales bienes en enfiteusis, y

V.Los incapacitados para enajenar o ejecutar actos de dominio, sólo recibirán en enfiteusis en los términos de la fracción I. Las disposiciones sobre hipoteca de cosa ajena, y las consignadas respecto de hipotecas consentidas por el propietario aparente o cuyo título sea declarado nulo, se aplicarán a la enfiteusis.

El enfiteuta tiene un derecho de retención sobre la finca, así como la acción persecutoria. Está facultado también para ejercer las acciones posesorias y los interdictos, en su calidad de poseedor derivado.

Para la validez del contrato de enfiteusis, deberá otorgarse en documento privado firmado por dos testigos, si del avalúo resulta que el dominio útil de la finca no pasa de cinco mil pesos. Si excediere deberá constar en escritura pública.

Para que la enfiteusis sea oponible a los terceros y el enfiteuta pueda ejercitar las acciones reales, deberá el contrato inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Si con anterioridad a la enfiteusis se hubiera constituido usufructo, uso, anticresis o hipoteca, aquella no será oponible a los titulares de estos derechos reales, siempre y cuando hubieren sido registrados con anterioridad a la misma enfiteusis. Los gravámenes inscritos posteriormente no serán oponibles al enfiteuta.

El dueño tiene derecho de preferencia para el pago de la pensión, sobre los frutos de la finca, y goza del privilegio de ser considerado como acreedor de primera clase en los casos de concurso.

Si el enfiteuta deja de pagar por tres años consecutivos la pensión, perderá el predio por comiso, si el dueño quiere recobrarlo. Es válido el pacto en contrario, o el que modifique el término mencionado.

Para incurrir en comiso, no se requiere que el dueño haya demandado judicialmente al enfiteuta.

Si el enfiteuta deteriora el predio de modo que pierda una cuarta parte de su valor, podrá el dueño recobrarlo por comiso.

El enfiteuta tiene derecho de usufructuar el predio y de ejecutar todos los actos jurídicos que la ley permite al usufructuario.

Puede también enajenarlo, hipotecarlo o imponerle otras cargas o servidumbres sin consentimiento del dueño; pero todos los contratos que celebrare terminarán con la enfiteusis o con la pérdida del predio por comiso, pasando este al dueño, libre de gravámenes, salvo el caso de que los hubiere consentido.

Para los efectos del artículo anterior se entenderá que estando registrada la enfiteusis, todos los que adquieran la propiedad o algún derecho real sobre el predio, por contrato celebrado con el enfiteuta, adquirirán bajo condición resolutoria, consistente en que termine la enfiteusis, se pierda el predio por comiso o por cualquier otra causa se devuelva al dueño.

Si la enfiteusis no estuviere registrada, los terceros adquirentes de buena fe, no quedarán sujetos a la mencionada condición resolutoria, sin perjuicio de la acción reivindicatoria del dueño.

Si por el hecho voluntario del enfiteuta, se diere término a ésta, se aplicará lo dispuesto en el artículo 3281.

Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por tercero que le dispute el dominio directo y la validez del censo, deberá denunciar el pleito al dueño, y si no lo hiciere, no tendrá acción contra éste por los daños y perjuicios que sufra en el juicio de evicción. El dueño en todo caso puede salir al juicio por sí solo.

El enfiteuta está obligado a pagar todas las contribuciones prediales o personales impuestas en razón del predio.

En tal caso, el dueño deberá abonar al enfiteuta las contribuciones impuestas sobre la pensión misma.

Si el predio se destruyere o inutiliza totalmente por fuerza mayor o caso fortuito, termina el contrato de enfiteusis.

Lo mismo se observará si el predio queda fuera del comercio o si es expropiado.

La acción por comiso prescribe dentro del término de un año, contado a partir del momento en que se haga exigible la tercera anualidad a que se refiere el artículo 3379, o de la fecha en que se ejecute el deterioro mencionado en el artículo 3381.

La acción del dueño para exigir las prestaciones atrasadas, prescribe en cinco años, contados a partir de la mora en cada pensión.

En el caso de esterilidad extraordinaria o de destrucción fortuita de los frutos, de modo que no quede de éstos lo bastante para pagar la pensión, deducidos el costo de la semilla y gastos de cultivo, el enfiteuta sólo estará obligado a pagar lo que resulte sobrante hechas tales deducciones, salvo que se hubiere pactado otra cosa, caso en el cual se estará a lo convenido.

En todos los casos en que el contrato de enfiteusis fuera rescindido por comiso u otra causa, deberá abonar el dueño las mejoras que hayan aumentado el valor del precio, pero sólo cuando el aumento subsista al tiempo de la rescisión.

Lo dispuesto en el artículo anterior, otorga derecho al enfiteuta para retener la finca.