Libro cuarto · Parte segunda · Título sexto Capítulo III. De los derechos y obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado:

I.A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

II.A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

III.A servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella.

El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba el inmueble objeto del contrato.

La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

El arrendatario no adquiere por virtud del arrendamiento derecho real alguno que le autorice a ejercer un poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa. Su derecho es de naturaleza personal y se limita a exigir el uso o goce temporal del bien.

El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.

Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido.

Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.

Si el impedimento para el uso de la cosa arrendada es con motivo de epidemia grave reconocida por la autoridad sanitaria federal, o estatal competentes, será aplicable lo dispuesto en los artículos 1691-a, al 1691-g, del presente Código. En este caso, las partes podrán acordar los términos de la rescisión o las modificaciones del contrato bajo los principios de equidad y buena fe, atendiendo a las circunstancias extraordinarias durante el periodo que permanezcan vigentes, o acudir ante la autoridad jurisdiccional competente, quien deberá ponderar los principios y circunstancias antes mencionadas.

En el caso del arrendamiento, cuando se trate de aquellas causas derivadas de epidemias de carácter grave reconocidas por la autoridad sanitaria competente, que impidan o modifiquen las condiciones del uso total o parcial de la cosa arrendada, conforme a lo previsto en este artículo, y demás relativos del presente Código, se considerará que no se incurre en mora en el pago de rentas, durante todo el tiempo que permanezcan vigentes las medidas derivadas de la contingencia sanitaria.

Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Lo dispuesto en los artículos anteriores no es renunciable.

Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en el artículo 2330, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios.

El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.

El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.

Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable.

Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupe, quedará libre de responsabilidad.

La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria.

El seguro se entenderá contratado a beneficio del propietario de la finca.

[Artículo adicionado mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003].

El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.

Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la descripción expresada en el artículo anterior, la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

El arrendatario que por reparaciones pierde el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento; a pedir la reducción de ese precio o a la rescisión del contrato si tal situación dura más de dos meses.

Si el arrendatario no hace uso del derecho de rescisión una vez terminada la reparación, continuará en el uso del bien pagando la misma renta hasta el vencimiento del contrato, salvo pacto en contrario.

Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, valdrá el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.

Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, prevalecerá el que primero se hubiere registrado.

[Artículo adicionado mediante Decreto No. 588-03 VI P.E. publicado en el P.O.E. No. 35 del 30 de abril del 2003].

En los arrendamientos que han durado más de tres años y cuando el arrendatario este al corriente en el pago de la renta, tendrá derecho a ser preferido, en igualdad de condiciones, en el nuevo arrendamiento de la finca.

Si el arrendamiento ha durado más de cinco años y está al corriente en el pago de la renta, el arrendatario gozará del derecho del tanto si el arrendador quiere vender la finca arrendada.

A este efecto, el propietario notificará al arrendatario por medio del Notario o judicialmente, las condiciones en que pretende realizar el nuevo arrendamiento o la venta en su caso, para que el arrendatario en el plazo de ocho días hábiles siguientes, manifieste si hace uso de su derecho de preferencia o del tanto. Concluido el plazo sin haberse ejercido el derecho, se pierde éste. Mientras no se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal alguno.