Libro cuarto · Titulo cuarto Capitulo VII. De la copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien, un derecho o una universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero, pertenecen pro indiviso a dos o más personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de bienes o por determinación de la Ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarlas según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir proporcionalmente a los gastos de conservación del bien o derecho comunes. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, ni ejecutar actos de dominio respecto a la misma.

Para la administración del bien común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.

Si no hubiere mayoría, el Juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.

Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable el párrafo anterior.

Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes o no consta quién la fabricó, es de propiedad común.

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo; III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada; y IV.- Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la copropiedad:

I.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios; II.- Cuando visiblemente toda la pared, vallado, cerca o seto estén construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas; III.- Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua; IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines, y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades; V.- Cuando la pared divisoria construida de mampostería presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro; VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio; VII.- Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén; VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera; IX.- Cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior. La presunción que establece esta fracción cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado; y X.- En general, se presume que en los casos señalados en las fracciones anteriores, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor estos signos exteriores.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de que alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el párrafo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede, al derribarlo, renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 1089 y 1090 de este Código.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

En los casos señalados anteriormente, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo o a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán sin embargo, adquirir en la parte elevada nueva los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla, tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo y peculio.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de perito las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad, o que señalen lindero, son también de copropiedad y no podrán ser cortados ni substituídos por otros sin el consentimiento común de los copropietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo entre ellos.

Los frutos de árboles o de arbustos comunes y los gastos de su cultivo, serán repartidos proporcionalmente entre los copropietarios.

Ningún copropietario podrá, sin consentimiento del otro, construir ventana ni abrir hueco alguno en pared común.

Los propietarios de cosa indivisa no podrán enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el copartícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A este efecto el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto.

Transcurridos los ocho días, sin que el derecho se ejercite se pierde éste. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá ningún efecto legal.

Si varios copropietarios hicieren uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte; y siendo iguales el designado por el Juez.

La copropiedad cesa:

I.- Por la división de la cosa común; II.- Por la destrucción o pérdida de la cosa común; y III.- Por la enajenación, consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

La división de una cosa común no perjudica a tercero, el que conserva los derechos reales que pertenecen antes de hacerse la partición, observándose en su caso, lo dispuesto para hipotecas.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la Ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre partícipes las reglas concernientes a la división de herencias.