Libro cuarto · Título tercero Capítulo V. Del derecho de superficie

El derecho real de superficie es el que constituye el dueño de un terreno en favor de otra persona, facultándola para:

I.Construir un edificio sobre el suelo.

II.Hacer construcciones debajo del suelo.

También se constituye el derecho de superficie cuando se mantiene sobre el suelo una construcción a favor de otro, que adquiere la propiedad de ella. El derecho de superficie sólo puede constituirse por tiempo determinado.

En los casos de las fracciones I y II, el derecho de superficie se extingue por no construir dentro del plazo de dos años.

En los casos previstos en el artículo anterior, el dueño del terreno conservará la propiedad del suelo, y hecha la construcción, la propiedad de ésta es de la persona en cuyo favor se constituyó el derecho de superficie.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito, por acto entre vivos o por testamento.

El negocio jurídico por el que se constituya el derecho de superficie debe otorgarse en escritura pública; y para ser oponible a terceros debe inscribirse en el Registro Público.

El derecho de propiedad sobre las construcciones a que se refieren los artículos anteriores se denomina “derecho de superficie” y su titular "superficiario".

Puede el propietario de una construcción existente en terreno suyo, sobre o debajo del suelo, enajenarla separadamente de éste, conservando tanto la propiedad del terreno como la del suelo y convirtiéndose el adquirente de la construcción en titular del derecho de superficie.

Mientras subsista el derecho de superficie, son aplicables las siguientes disposiciones:

I.Existen dos derechos de propiedad independientes, que son:

a)La propiedad de las construcciones, que es del superficiario.

b)La propiedad del terreno, que continúa siendo del dueño de éste.

II.No se confundirán las dos propiedades a que se refiere la fracción anterior.

III.El superficiario goza de una servidumbre de apoyo en provecho de la construcción como predio dominante, y por lo que hace a los cimientos de ésta.

IV.El dueño del terreno y el superficiario gozarán recíprocamente del derecho del tanto y del derecho de retracto, en los términos establecidos en el presente código, para el caso de que cualquiera de ellos pretenda enajenar ya sea el terreno o la construcción.

El derecho de superficie se extingue al vencerse el plazo, siendo aplicables las siguientes disposiciones:

I.El propietario del suelo adquiere la propiedad de la construcción.

II.Si en el título constitutivo se pactó una prestación en favor del superficiario, al extinguirse su derecho, debe el dueño del terreno cumplir aquélla.

III.Con la extinción del derecho de superficie se extinguen los derechos reales establecidos por el superficiario.

IV.El dueño del suelo se substituye al superficiario en los contratos que éste haya celebrado con otras personas respecto de la construcción y que, sin crear derechos reales, transmitan el uso total o parcial de ésta.

En el caso previsto en esta fracción, será de dos años el plazo máximo durante el cual seguirán produciéndose, después de la extinción del derecho de superficie, los efectos del contrato celebrado por el superficiario, aun cuando en él se hubiere pactado un plazo mayor.

El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo edificado, salvo pacto en contrario.

Declarada la nulidad del negocio jurídico que dio origen al derecho de superficie, si existe construcción, se aplicarán las reglas de la accesión. Lo mismo se observará en el caso de rescisión de dicho negocio, salvo convenio en contrario.