Libro segundo · Título cuarto Capítulo VIII. De la copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien pertenece pro indiviso a varias personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de los bienes o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible, o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de convenio o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones de este Capítulo.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones. Estas se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario.

Cada partícipe podrá servirse del bien común, siempre que lo haga conforme a su destino y no perjudique el interés de los copropietarios, ni les restrinja su derecho de usarlo.

Todo copropietario tiene derecho de exigir a los partícipes los gastos de conservación del bien común.

Ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común ni ejecutar actos de dominio respecto del mismo, aunque produjeren beneficios para todos.

La administración del bien común se determinará por acuerdo de la mayoría de copropietarios y a la vez de porciones. Si no hubiere mayoría, el Juez, oyendo lo que propongan los interesados, resolverá lo que deba hacerse.

Cuando una o varias partes del bien pertenecieren exclusivamente a un copropietario y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Todo condueño es pleno propietario de la parte alícuota que le corresponde y de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, gravarla o autorizar a otro que lo substituya en su aprovechamiento, lo que se limitará a la porción que se le adjudique o transmita, en la división si cesare la copropiedad. Los copropietarios gozan del derecho del tanto.

Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local, y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se considera complemento necesario. La copropiedad sobre los elementos comunes del edificio no es susceptible de división. Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento de Condominio y Administración y, en su caso, por la Ley Reglamentaria de este artículo.

Las paredes divisorias de los predios pertenecen a quien haya costeado su construcción. Si no se demuestra quién pagó el costo, son de propiedad común.

Se presume la copropiedad, mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo;

III.- En las cercas, vallados o setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad:

I.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios; II.- Cuando toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III.- Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V.- Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro, o cuando la misma, desde su construcción, se encuentra enjarrada o tapadas las boquillas por un sólo lado de la pared y no por el otro;

VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII.- Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera;

IX.- Cuando tratándose de cercas de alambre o de madera, los postes que sostienen uno u otra se encuentran por un lado de la cerca y no por el otro, salvo convenio en contrario; y

X.- Cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior; pero esta presunción cesa cuando la inclinación del terreno obliga a colocar la tierra de un solo lado.

En general, se presume que en los casos señalados en el artículo anterior la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor estos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede al derribarlo renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 865 y 866.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle ese carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señalados por los artículos 870 y 871, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo de los copropietarios y desde el punto donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán sin embargo adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios.

En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos por otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios.

Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en pared común.

El copropietario que decida enajenar onerosamente su parte alícuota, debe notificar las especificaciones de la enajenación a los demás en forma judicial o por medio de Notario Público, para que dentro de los ocho días siguientes le manifiesten si desean hacer efectivo su derecho del tanto, el cual se perderá al transcurrir dicho término sin que expresen algo sobre ello al que quiera enajenar.

En caso de que varios copartícipes ejerzan el derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte del bien, y si hubiere igualdad se preferirá al que tenga más tiempo en la copropiedad; pero si de lo anterior no resulta preferencia, se decidirá por sorteo.

Cuando la parte alícuota se enajene sin realizar la notificación a que se refiere la primera parte del artículo anterior o sin que transcurra el término para ejercer el derecho del tanto, el copropietario interesado puede hacer valer la acción del retracto consignando a favor del adquirente el precio de la enajenación, y de esa manera se subrogará en todos los derechos y obligaciones de dicho adquirente.

Si varios copartícipes ejercitan la acción de retracto, se aplicará el segundo párrafo del artículo precedente.

La copropiedad cesa:

I.- Por la división del bien común;

II.- Por la destrucción o pérdida del bien objeto de ella;

III.- Por la enajenación del mismo; y

IV.- Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

La división del bien común en ningún caso podrá perjudicar a terceros, quienes conservarán hasta su vencimiento o su redención los derechos reales constituidos a su favor sobre aquél antes de la partición, debiéndose observar lo que en este Código se estatuye para las hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre partícipes las reglas concernientes a la partición de herencias.