Libro segundo Título sexto. De las servidumbres

La servidumbre es un derecho real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que la sufre, predio sirviente.

La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley o en el título en que se constituyó la servidumbre.

Las servidumbres son continuas cuando su uso es o puede ser incesante sin la intervención de persona alguna, y son discontinuas si para ser usadas requieren del hecho de una persona.

Las servidumbres son aparentes cuando se evidencian por obras o signos exteriores, y son no aparentes en el caso contrario.

Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen, si las fincas mudan de dueño, las servidumbres continúan, ya activa, ya pasivamente, en el predio u objeto en que estaban constituidas, hasta que legalmente se extingan.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre muchos dueños, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre muchos, cada porcionero puede usar por entero la servidumbre, no variando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera. Mas si la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las fracciones del predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola.

Se denomina servidumbre legal la que se origina por disposición de la ley; y se llama voluntaria la que se establece por acto jurídico unilateral o plurilateral.

Es aplicable a las servidumbres legales lo dispuesto en los artículos del 1109 al 1115, inclusive.

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso.

Cuando los predios inferiores reciban las aguas de los superiores a consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales hechas a éstos, los dueños de los predios sirvientes tienen derecho de ser indemnizados, pero si las aguas que pasan al predio sirviente se han vuelto insalubres a consecuencia de ello o por los usos domésticos o industriales que de ellas se hayan hecho, deberán ser conducidas por ese predio subterráneamente, a costa del dueño del predio dominante, a menos que se vuelvan inofensivas por algún procedimiento, pero siempre a costa de dicho dueño. Si al realizar las obras de conducción causan daño, se indemnizará al dueño del predio sirviente.

Cuando un predio rústico o urbano se encuentre enclavado ente otros, de manera que no tenga comunicación con algún canal o desagüe públicos, estarán obligados los dueños de los predios circunvecinos a permitir por entre éstos el desagüe del central. Las dimensiones y dirección del conducto del desagüe se fijarán, a falta de convenio, por el Juez, observándose las reglas dadas para la servidumbre de acueducto.

El dueño de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o en que por la variación del curso de ésta sea necesario construir nuevas, está obligado a su elección, a hacer las reparaciones o construcciones, o a permitir que sin perjuicio suyo las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén inminentemente expuestos a experimentar daño, a menos que la ley le imponga la obligación de hacer las obras.

Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua con daño o peligro de tercero.

Todos los propietarios que participen del beneficio proveniente de las obras de que tratan los artículos anteriores, están obligados a contribuir al gasto de su ejecución en proporción a su interés y a juicio de peritos. Los que por su culpa hubieren ocasionado el daño, serán responsables de los gastos.

El que quiera usar agua de que pueda disponer y que esté contenida en depósitos o cauces localizados fuera de los límites de su propiedad, tiene derecho de hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Los edificios y sus patios, jardines y demás dependencias se exceptúan de la servidumbre prevista en el artículo anterior.

La servidumbre legal establecida por el artículo 972 trae consigo el derecho de tránsito para las personas y animales y el de conducción de los materiales necesarios para el uso y reparación del acueducto, así como para el cuidado del agua que por él se conduce, observándose lo dispuesto en los artículos del 992 al 995 inclusive.

El que ejerza el derecho de hacer pasar las aguas de que trata el artículo 972 está obligado a construir el canal necesario en los predios intermedios, aunque haya en ellos canales para el uso de otras aguas.

El que tiene en su predio un canal, para el curso de aguas que le pertenecen, puede impedir la apertura de otro nuevo, ofreciendo dar paso por aquél, con tal de que no cause perjuicio al dueño del predio dominante.

También se deberá conceder del modo más conveniente el paso de las aguas a través de los canales y acueductos, con tal de que no sufra alteración el curso y el volumen de aquéllas, ni se mezclen las de ambos acueductos.

En el caso del artículo 972 si fuere necesario hacer pasar el acueducto por un camino, río o torrente públicos, deberá previamente obtenerse el permiso de la autoridad competente.

La autoridad sólo concederá el permiso con entera sujeción a los reglamentos respectivos, y obligando al dueño del agua que la haga pasar sin que el acueducto impida, estreche, ni deteriore el camino ni embarace o estorbe el curso del río o torrente.

El que sin permiso previo pasara el agua o la derramare sobre el camino, quedará obligado a reponer las cosas a su estado anterior y a indemnizar el daño que a cualquiera se cause, sin perjuicio de las penas impuestas por los reglamentos correspondientes.

El que pretenda usar el derecho consignado en el artículo 972, debe previamente:

I.- Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir;

II.- Acreditar que el paso que solicita es el más conveniente para el uso a que destina el agua;

III.- Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por donde debe pasar el agua;

IV.- Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación de peritos, y un diez por ciento más;

V.- Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse en dos o más partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro.

En el supuesto a que se refiere el artículo 976 el que pretenda el paso de aguas deberá pagar, en proporción a la cantidad de éstas, el valor del terreno ocupado por el canal en que se introducen y los gastos necesarios para su conservación, sin perjuicio de la indemnización debida por el terreno, que en su caso, sea necesario ocupar de nuevo y por los otros gastos que ocasione el paso que se le concede.

La cantidad de agua que puede hacerse pasar por un acueducto a través de un predio ajeno, no tendrá otra limitación que la que resulte de las dimensiones que tenga el acueducto mismo, si ya existía, o el que legalmente se le fije al constituirse la servidumbre.

Si el que disfruta del acueducto necesita ampliarlo, deberá costear las obras necesarias y pagar el terreno que nuevamente ocupe y los daños que cause, conforme a lo dispuesto en los incisos IV y V del artículo 981.

Las disposiciones concernientes al paso de las aguas son aplicables al caso en que el poseedor de un terreno pantanoso quiera desecarlo o dar salida por medio de cauces a las aguas estancadas.

Todo el que se aproveche de un acueducto, ya pase por terreno propio, ya por ajeno, debe construir y conservar los puentes, canales, acueductos subterráneos y demás obras necesarias para que no se perjudique el derecho de otro.

Si los que se aprovecharan del acueducto en el caso del artículo anterior fueren varios, la obligación recaerá sobre todos en proporción de su aprovechamiento, si no hubiere estipulación o convenio en contrario.

La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto, pero lo hará de manera que éste no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

Cuando fuere necesario construir una presa y el que haya de hacerlo no sea dueño del terreno en que se necesite apoyarla, puede pedir que se establezca la servidumbre de un estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.

El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas, sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso por las heredades vecinales para el aprovechamiento de aquélla, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.

La acción para reclamar esta indemnización es prescriptible.

El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar en donde haya de constituirse la servidumbre de paso.

Si a juicio del Juez el lugar señalado es inadecuado o muy gravoso para el dueño del predio dominante, el dueño del sirviente debe señalar otro si este lugar es calificado de la misma manera que el primero, el Juez señalará el que crea más conveniente, procurando conciliar los intereses de los dueños de los predios.

Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía pública, el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuere más corta la distancia, siempre que no resulte muy incómodo y costoso el paso por ese lugar. Si la distancia fuere igual, el Juez designará cuál de los predios ha de dar el paso.

En la servidumbre de paso, el ancho de éste será el que baste a las necesidades del predio dominante, a juicio del Juez.

En caso de que hubiere existido comunicación entre la finca o heredad y alguna vía pública, el paso sólo se podrá exigir a través de la heredad o finca por donde últimamente lo hubo.

El dueño de un predio rústico tiene derecho, mediante la indemnización correspondiente de exigir que se le permita el paso de sus ganados por los predios vecinos, para conducirlos a un abrevadero de que pueda disponer.

El propietario de árbol o arbusto contiguo al predio de otro, tiene derecho de exigir de éste que le permita hacer la recolección de frutos que no se pueden recoger de su lado, siempre que no se haya usado o no se use el derecho que conceden los artículos 758 y 759, pero el dueño del árbol o arbusto es responsable de cualquier daño que cause con motivo de la recolección.

Cuando para la construcción o reparación de un edificio, sea indispensable ocupar temporalmente un predio adjunto, el dueño de éste deberá permitirlo teniendo derecho a la indemnización por los daños y perjuicios que se le irroguen.

Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas, o para conducir energía eléctrica a una finca, sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea.

Sólo pueden constituir servidumbre las personas que tienen derecho a enajenar, los que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas solemnidades o condiciones, no pueden, sin ellas, imponer servidumbres sobre los mismos.

Si fueren varios los propietarios de un predio, sólo se podrán imponer servidumbres con consentimiento de todos.

Si son varios los propietarios, y uno de ellos adquiere una servidumbre sobre otro predio, a favor del común, de ella podrán aprovecharse todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes naturales que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por cualquier título legal, incluso la usucapión.

Las servidumbres contiguas no aparentes y las discontinuas sean o no aparentes no podrán adquirirse por usucapión.

El que se ostente con derecho a una servidumbre, debe probar, aunque esté en posesión de ella, el título en virtud del cual la goza.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido o conservado por el propietario de ambas, se considera, si se enajenaren, como título para que la servidumbre continúe, a no ser que, al tiempo de dividirse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas.

Al constituirse una servidumbre se entienden concedidos todos los medios necesarios para su uso; y extinguida aquélla, cesan también estos derechos accesorios.

El uso y la extensión de las servidumbres establecidas por la voluntad del propietario, se regirán por el título constitutivo y en su defecto por las disposiciones siguientes.

Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, para que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la servidumbre, más gravámenes que el consiguiente de ella. Si por su descuido u omisión se causare otro daño, estará obligado a la indemnización.

Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado en el título constitutivo de la servidumbre a hacer alguna cosa o costear alguna obra, se liberará de esta obligación abonando a favor del dueño del predio dominante la parte del sirviente afectada por la servidumbre, e inclusive todo el predio si así lo desea.

El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida sobre éste.

Si el lugar primitivamente designado para el uso de la servidumbre llegase a presentar graves inconvenientes, el dueño del predio sirviente podrá ofrecer otro que sea más cómodo al dueño del predio dominante, quien no podrá rehusarlo si no se perjudica.

El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al predio dominante. Si el dueño del predio dominante se opone a las obras, el Juez decidirá previo informe de peritos.

Si de la conservación de dichas obras se siguiere algún peritaje al predio dominante, el dueño del sirviente está obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado y a indemnizar de los daños y perjuicios.

Cualquier duda sobre el uso y extensión de la servidumbre se decidirá en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar o hacer difícil el uso de la servidumbre.

Las servidumbres voluntarias se extinguen:

I.- Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios, el dominante y el sirviente y no reviven por una nueva separación, salvo lo dispuesto en el artículo 1006; pero si el acto de reunión era resoluble por su naturaleza y llega el caso de la resolución, renacen las servidumbres como estaban antes de la reunión;

II.- Por vencimiento del plazo o la realización de la condición a que están sujetas;

III.- Por el no uso.

El plazo para la prescripción es de tres años si hubiere buena fe y de cinco si no la hubiere, que se contarán, si la servidumbre fuere continua y aparente desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre; si la servidumbre fuera discontinua o no aparente, desde el día en que dejó de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre o por haber prohibido que se usare de ella, pero tratándose de las servidumbres discontinuas o no aparentes, el tiempo de la prescripción no corre: 1o.- Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre; o 2o. Si hubo tales actos, pero continúa el uso;

IV.- Cuando los predios llegaran sin culpa del dueño del predio sirviente a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecieren de manera que pueda usarse la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción;

V.- Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante;

VI.- Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, sobreviene la circunstancia que debe poner término a éste.

Si los predios en que está constituida una servidumbre legal pasan a poder de un mismo dueño, deja de existir la servidumbre, pero separadas nuevamente las propiedades, revive aquélla, aun cuando no se haya conservado ningún signo aparente.

Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública o comunal se pierden por el uso durante cinco años, si se prueba que en ese lapso se ha adquirido por los que disfrutaban aquélla, otra servidumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar.

El dueño de un predio sujeto a una servidumbre legal puede por medio de convenio, librarse de ella, con las restricciones siguientes:

I.- Si la servidumbre está constituida a favor de un municipio o población, no surtirá el convenio efecto alguno respecto de toda la comunidad, si no se ha celebrado interviniendo el Ayuntamiento en representación de ella, pero sí producirá acción contra cada uno de los particulares que hayan renunciado a dicha servidumbre;

II.- Si la servidumbre es de uso público, el convenio es nulo en todo caso;

III.- Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los predios circunvecinos, o por lo menos el dueño del predio por donde nuevamente se constituya la servidumbre;

IV.- La renuncia de la servidumbre legal de desagüe, sólo será válida cuando no se oponga a los reglamentos respectivos.

Si el predio dominante pertenece a varios dueños proindiviso, el uso que haga uno de ellos aprovecha a los demás para impedir la prescripción.

Si entre los propietarios hubiere alguno contra quien por las leyes especiales no pueda correr la prescripción, ésta no correrá contra los demás.

El modo de usar la servidumbre puede prescribirse en el tiempo y de la manera que la servidumbre misma.