Libro primero · Segunda parte · Titulo sexto Capitulo IX. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción total de la cosa rentada, por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación de la cosa rentada hecha por causa de utilidad pública; y

VIII.Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2749 y 2750.

Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata han sufrido un alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.

Lo dispuesto en el artículo anterior se aplicará también al arrendamiento por tiempo indeterminado, comenzando a correr el término de un año a partir del día siguiente al en que concluyan los términos a que se refiere el artículo 2749.

Para que opere la excepción prevista en la parte final del artículo 2763, es menester que el propietario notifique judicialmente, ante notario o testigos con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, haciendo saber al arrendatario su propósito de habitar la casa o cultivar la finca.

Si, posteriormente, no habitare la casa o cultivase la finca, será responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado el arrendatario, al privarlo de la prórroga anual concedida por este Código.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio y este es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año agrícola.

En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendatario continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba.

Cuando exista la tácita reconducción a que se refiere el artículo anterior, la prórroga anual a que tiene derecho el inquilino, comenzará a correr a partir de la fecha en que venza el contrato que por tiempo indeterminado menciona dicho precepto. Para las fincas rústicas, la prórroga anual mencionada correrá después que concluya el año que a su vez establece el artículo 2766.

Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2722 y 2724;

II.Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2695; y

III.Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2751.

En los casos del artículo 2715, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare mas de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá este pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del artículo anterior se observará lo que dispone el artículo 2766, si el predio fuere rústico, y si fuere urbano, lo que previene el artículo 2767.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2726 a 2728.