Libro cuarto · Segunda parte Titulo decimosexto. De la hipoteca

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca solo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I.- A las accesiones naturales del bien hipotecado;

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos; y

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.‑ Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II.‑ Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.‑ Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.‑ El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por éste Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.‑ El uso y la habitación; y

VI.‑ Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece éste Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2817, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá al cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si el inmueble estuviere asegurado y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos del mismo, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varios inmuebles para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por que porción del crédito responde cada inmueble, y puede cada uno de ellos ser redimido del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Cuando un inmueble hipotecado susceptible de ser fraccionado convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño del inmueble y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más de un año, si se trata de predio rústico, ni por más de dos meses, si se trata de predio urbano.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda el término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de un tercero.

La constitución de créditos con garantía hipotecaria se otorgará en escritura pública.

En los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el Gobierno del Estado, los Municipios y organismos descentralizados, para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 741, se observará lo dispuesto en el artículo 2226.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.

La hipoteca nunca es tácita ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entra partes o impuestas por disposición del propietario de los bienes sobre que se constituyen.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así, por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes que puede modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2827, se de conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor ni de registro. La hipoteca constituida, para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Las Instituciones del Sistema Bancario Mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás Entidades Financieras y los Institutos de Seguridad Social podrán ceder los créditos que tengan garantizados con hipoteca sin necesidad de notificación al deudor, ni de inscripción en el Registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso que el cedente deje de llevar la administración de los créditos deberá únicamente notificarlo por escrito al deudor.

En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de él o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta, sin que se pueda variar de ninguna forma las condiciones originales del crédito.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda vez o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiere haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 2822, decidirá la autoridad judicial, previo dictamen de perito.

Del mismo modo decidirá el Juez las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquiera hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

I.‑ El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido;

II.‑ Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquellos, teniendo en cuenta lo que dispone la fracción III del artículo 579;

III.‑ Los menores y demás incapacitados, sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren;

IV.‑ Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador; y

V.‑ El Estado, los Municipios y los organismos descentralizados, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las responsabilidades de sus respectivos cargos.

La constitución de la hipoteca, en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida:

I.‑ En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor;

II.‑ En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos y por el curador del incapacitado, así como por el Consejo Local de Tutelas; y

III.‑ Por el Ministerio Público, si no la pidieren las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

La constitución de hipotecas que refieran a bienes de menores ú otros incapacitados, deberá de sujetarse a lo que disponga este Código en materia de patria potestad, tutela y representación del ausente ó ignorado.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito; en ambos casos resolverá el Juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2845 no tuviere inmuebles, no gozará el acreedor más que del privilegio mencionado en el artículo 2905, fracción I, salvo lo dispuesto en el capítulo noveno, título décimo tercero, del libro primero.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

I.- Cuando se extinga el bien hipotecado;

II.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;

IV.- Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2820;

V.- Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2230;

VI.- Por la remisión expresa del acreedor; y

VII.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá, si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierde por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.