Libro segundo · Titulo quinto Capitulo VIII. De la propiedad horizontal

Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo inmueble, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tenga salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.

El régimen de propiedad horizontal, puede originarse:

a)Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio, decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro Público de la Propiedad como fincas independientes;

b)Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; y

c)Cuando en disposición de última voluntad, se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.

Todo inmueble, para que pueda organizarse en el régimen de propiedad horizontal, debe encontrarse libre de gravámenes. En caso contrario, debe prestar su consentimiento expreso la persona a cuyo favor apareciere inscrito tal gravamen, y deben de cumplirse con los reglamentos administrativos respectivos.

El régimen de la propiedad horizontal se debe constituir en escritura pública, que habrá de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes:

a). Declaración del propietario o propietarios, de someter a este régimen el inmueble de su propiedad;

b). Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención de sus servicios de que goce;

c). Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación;

d). El valor del inmueble y el de cada unidad;

e)Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y

f)Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

Se entiende por piso, el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas; por departamento, la construcción que ocupa parte de un piso, y por habitación el espacio constituido por un solo aposento.

Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total. Son elementos comunes: el terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta.

Los elementos y partes comunes se han de mantener en indivisión forzosa mientras dure el régimen de propiedad horizontal, siendo nulo cualquier pacto en contrario.

Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o gravarse, con independencia del edificio total de que forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes, la escritura constitutiva del régimen y reglamento respectivo.

Los copropietarios deben abstenerse de:

a)Destinar su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres;

b)Emplearla a un fin distinto del convenido en la escritura constitutiva;

c)Perturbar la tranquilidad de los demás ocupantes;

d)Realizar actos u omisiones que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio.

Si el dueño de un piso, departamento o habitación faltare en forma grave a las obligaciones que determina el artículo anterior, los propietarios pueden acudir al Juez para que, comprobados los hechos, responda de los daños y perjuicios causados a los dueños u ocupantes de los demás departamentos.

Las infracciones a que se refieren los artículo anteriores cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para la acción que puede ejercitar el administrador como representante legal de los propietarios.

El propietario del departamento o habitación situados en la planta más alta, no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento unánime de los demás propietarios y la autorización administrativa respectiva. Sin cumplir estos mismos requisitos, el propietario de la planta baja o del subsuelo, o del departamento o habitación situados en los mismos, no podrá hacer excavaciones de ninguna especie.

Las reformas a todo el edificio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso más cómodo de los elementos comunes, así como las modificaciones que alteren su estructura, deben ser acordadas por la mayoría de los propietarios, y cuando afecten especialmente alguna área, es indispensable el consentimiento de sus propietarios.

Cuando se requieran obras urgentes o necesarias de reparación para su seguridad o conservación, cualquier propietario de piso, en ausencia del administrador, puede hacerlas a sus expensas y tiene derecho a repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos efectuados, mediante la presentación de los comprobantes respectivos.

La estimación de la urgencia o necesidad de las obras y su importe, corresponde a la mayoría de los propietarios, o en su defecto al Juez, si no hubiere acuerdo.

Cualquier propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso, siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del edificio, perjudicando su seguridad, solidez o salubridad.

En caso de que cualquier interesado considere que las obras o reparaciones perjudican el edificio o limitan el libre uso y goce del mismo, puede acudir al Juez ejercitando las acciones respectivas.

Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total; así como al pago de las contribuciones que a éste correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su propiedad particular.

La obligación de los propietarios de pagar los gastos comunes se transmite al causahabiente, siendo éste responsable solidariamente con el enajenante por los adeudos pendientes ocurridos antes de la transmisión.

Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de propietarios. El administrador ejercerá su cargo con sujeción a las disposiciones que debe contener el reglamento de copropiedad y de administración.

El administrador será el representante legal de los propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el inmueble, sea que se promuevan a nombre de todos o en contra de alguno de ellos.

El administrador tendrá las facultades generales que la ley otorga a todo mandatario, y las que requieran cláusula especial que se le confieran por el reglamento de copropiedad y administración, o en disposición tomada por los propietarios con el voto favorable de la mayoría.

Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador, así como aquellos que correspondan a éste, pero que los propietarios estimen conveniente conocer personalmente, deben ser resueltos por la mayoría de los propietarios.

La asamblea de propietarios debe anualmente conocer del informe del administrador y de la cuenta que éste debe rendir. Aprobará el presupuesto de gastos para el año siguiente y determinará la forma en que deben allegarse los fondos necesarios para cubrirlo. Las disposiciones legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los propietarios.

El edificio total debe ser asegurado contra los riesgos que pueda sufrir, determinados en la escritura constitutiva sin perjuicio de los seguros particulares a que igualmente estén obligados los titulares o que acuerde la mayoría de propietarios.

En caso de siniestro, la indemnización del seguro se entregará al administrador, previo afianzamiento de su responsabilidad, para que pague en primer lugar los gravámenes si los hubiere y, en seguida, la reparación del daño.

Si la indemnización no alcanzare a cubrir los gastos de reconstrucción, el costo adicional se debe satisfacer por los titulares perjudicados por el siniestro, en proporción al valor de su propiedad, salvo lo que dispongan en cada caso los propietarios afectados.

El régimen de propiedad horizontal puede extinguirse por resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios. Sin embargo, la minoría inconforme con esta determinación puede adquirir las unidades singulares de los que hayan votado por la extinción del régimen, a efecto de mantenerlo.

La extinción podrá otorgarse hasta que todas las unidades singulares del inmueble se encuentren libres de gravamen y anotación o, en caso contrario, que los interesados presten su consentimiento.

Los propietarios de unidades singulares del inmueble, al extinguirse el régimen correspondiente, quedan como dueños en común del terreno, de la construcción, o de los materiales aprovechables según el caso.

La cancelación del régimen de propiedad horizontal de un inmueble, deberá constar en escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Para la regulación de las recíprocas relaciones de vecindad y condominio, así como lo referente a la administración y atención de los servicios comunes, deberán los otorgantes del régimen aprobar e incluir en la escritura constitutiva el reglamento de copropiedad y administración, y determinar en él las formas de mayoría para los casos de aprobación de los actos y negocios que requiera el voto de los propietarios.

El reglamento puede ser modificado en la misma forma y a sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes.