Libro segundo Titulo octavo. Del registro publico de la propiedad

El Registro Público de la Propiedad, es la institución mediante la cual el Estado proporcionará el servicio de dar publicidad a los actos jurídicos que, conforme a las leyes, precisen de ese requisito para surtir efectos frente a terceros. El Ejecutivo del Estado designará las poblaciones en donde debe establecerse la oficina denominada "Registro Publico de la Propiedad".

El reglamento de este Título fijará el número de secciones de que se componga el Registro Público de la Propiedad y la sección en que deban inscribirse los títulos que se registren.

El Registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las inscripciones constantes en los Libros del Registro Público de la Propiedad, y de los documentos relacionados con las inscripciones, que estén archivados.

También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del Registro Público de la Propiedad; así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro Público de la Propiedad, se observará lo dispuesto en el Capítulo correspondiente.

Se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad:

I.- Los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique, grave o extinga el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmueble;

II.- La constitución del patrimonio de familia y el acta a que se refiere el artículo 181;

III.- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por más de seis años y aquellos en que haya anticipo de renta por más de tres años;

IV.- La condición resolutoria que se pacte en los contratos de compraventa;

V.- Los contratos de prenda que requieran de registro para producir efectos contra terceros;

VI.- La escritura constitutiva de las sociedades civiles;

VII.- La escritura de constitución de las asociaciones;

VIII.- La escritura que reforme las escrituras constitutivas de las sociedades o asociaciones civiles;

IX.- La declaratoria estatal a que se refiere el artículo 821 de este Código, así como la afectación de bienes;

X.- Las resoluciones judiciales, las de árbitros y arbitradores que produzcan alguno o algunos de los efectos mencionados en la fracción I.

XI.- Los testamentos por efectos de los cuales se dejan la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador;

XII.- En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, se inscribirá el acta de defunción del autor de la herencia y el discernimiento o discernimientos del cargo de albacea;

XIII.- Las resoluciones judiciales en que se declare concurso o se admita una cesión de bienes;

XIV.- El testimonio de las informaciones ad perpétuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles;

XV.- Las copias certificadas relativas a las actas de embargo o secuestro, cuando recaiga sobre bienes inmuebles o derechos reales susceptibles de registro;

XVI.- Los contratos de aparcería y los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados; y

XVII.- Las capitulaciones matrimoniales.

Los actos y contratos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a terceros, los cuales sí podrán aprovecharse en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efectos si no son depositados en el Registro Público de la Propiedad.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero, sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I.- Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado, habría sido necesaria su inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

II.- Que estén debidamente legalizados;

III.- Si fueren resoluciones judiciales, que se ordene su ejecución por la autoridad judicial competente; y

IV.- Que estén debidamente traducidos al idioma español, por peritos designados por el Juez a costa del interesado y protocolizado ante Notario Público.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

A pesar de lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro Público de la Propiedad aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten del mismo registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva de interés público.

Cuando antes de la adquisición se hubiere hecho alguna anotación en el Registro Público de la Propiedad, respecto al carácter litigioso de los bienes, porque se haya reclamado la nulidad del título del otorgante, la rescisión del acto traslativo del dominio o en el caso del artículo 1308, el adquirente sí sufrirá las consecuencias de la resolución ejecutoriada.

Cuando se haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad la representación legal o voluntaria, o el discernimiento de los cargos de albacea o síndico de los concursos y habiendo cesado aquella representación o esos cargos no se hubiere hecho la inscripción respectiva, no se aplicará el artículo anterior respecto a los actos y contratos celebrados con tercero de buena fe, por las personas que en el registro aparezcan.

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro Público de la Propiedad que dichos bienes o derechos estén inscritos desde antes del embargo, juicio o procedimiento, a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó aquél o se siguieron éstos, a no ser que se hubieren dirigido contra ella la acción o el aseguramiento de los bienes como causahabiente del que aparece como dueño en el Registro.

Cuando la acción o el aseguramiento de bienes se ejercitó y decretó respectivamente contra el causahabiente de la persona que aparece como dueño en el Registro Público de la Propiedad, y no se ha inscrito el negocio jurídico por virtud del cual el demandado o embargado es tal causahabiente, puede el actor promover como corresponda la inscripción de ese negocio jurídico, y para ello la autoridad judicial podrá ordenar a quien lo tenga, la exhibición del documento en que conste la causahabiencia.

Si ésta no constare en documento, el actor podrá mediante la acción oblicua, exigir la extensión del título y su inscripción.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

La inscripción de los títulos en el Registro Público de la Propiedad puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo de asegurar el derecho que se va inscribir, o por el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente; y

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el registrador o en su caso, el Juez de primera instancia, o Notario de la jurisdicción, se cercioró de la autenticidad de la firma y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por las mencionadas autoridades y llevar el sello de la oficina respectiva.

El interesado presentará el título que va a ser registrado y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas, un plano o croquis de esas fincas.

La primera inscripción de cada inmueble en el Registro Público de la Propiedad, será de dominio. No obstante lo anterior, el titular de cualquier derecho real impuesto sobre un inmueble cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho.

Podrán inscribirse como fincas independientes los diferentes pisos o partes de piso susceptibles de dominio separado de un mismo edificio, cuya construcción esté concluida o por lo menos comenzada, que pertenezca o estén destinados a pertenecer a diferentes dueños, haciéndose constar en dichas inscripciones, con referencia a la de todo el edificio, el condominio que corresponda, a cada titular, sobre los elementos comunes del mismo.

En las inscripciones de esta clase se expresará el valor de la parte perteneciente a cada propietario, en relación con el valor total del inmueble. Podrá inscribirse también en el Registro Público de la Propiedad, que en un determinado terreno su propietario o propietarios se proponen construir un edificio que estará sometido al régimen de propiedad en condominio.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena la forma extrínseca exigida por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 1310. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta efectos desde que por primera vez se registró el título. Si el Juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurrido un mes sin que la autoridad judicial comunique al registrador la iniciación del procedimiento para la calificación judicial del título presentado o, dos años sin que se le comunique la calificación que de tal título haya hecho el Juez, en caso de haberse seguido tal procedimiento, a petición de la parte interesada, el registrador cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro Público de la Propiedad, expresará las circunstancias siguientes:

I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título o la referencia al registro anterior en donde consten esos datos, asimismo constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no tuviere fijado un valor determinado en el título, los interesados fijarán por escrito dirigido al registrador la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas , la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado y, si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

V.- El nombre, edad, domicilio y profesión de las personas que, por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas jurídicas se designarán por el nombre oficial que lleven y, si son sociedades, por su razón social o por su denominación;

VI.- La naturaleza del acto o contrato;

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado; y

VIII.- El día y la hora de la presentación del título en el Registro Público de la Propiedad.

El registrador que al hacer una inscripción no cumpla con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados, y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiere presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el notario o autoridad ante quien se haga el otorgamiento, solicitará al Registro Público certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con dichos derechos.

En dicha solicitud, que surtirá efectos de Primer Aviso Preventivo, deberá mencionar el o los tipos de acto o contrato y el o los inmuebles de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral.

REFORMADA P.O. 8730 SUPLEMENTO I 6-MAYO-2026

El registrador, con esta solicitud y sin cobro de derechos por este concepto practicará, inmediatamente la nota de presentación en la parte respectiva del folio correspondiente, nota que tendrá vigencia por un término de sesenta días hábiles a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

ADICIONADA P.O. 8730 SUPLEMENTO I 6-MAYO-2026

El Primer Aviso Preventivo podrá ser cancelado o modificado sin perder prelación en cualquier momento a solicitud del Notario Público que lo presentó, mediante escrito debidamente firmado y sellado por dicho fedatario.

REFORMADA P.O. 8730 SUPLEMENTO I 6-MAYO-2026

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo primero, el notario o autoridad ante quien se otorgó dará un Segundo Aviso Preventivo al Registro Público, acerca de la operación de que se trate, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, que estarán incluidas dentro de los sesenta días hábiles y contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, el número, volumen y la fecha de la escritura, así como la de su firma.

REFORMADA P.O. 8730 SUPLEMENTO I 6-MAYO-2026

El registrador, con el Segundo Aviso citado y sin cobro de derecho alguno, practicará u ordenará de inmediato la nota de presentación correspondiente, la cual tendrá una vigencia de noventa días hábiles a partir de la fecha de presentación del Segundo Aviso Preventivo. Si éste se da dentro del término de sesenta días hábiles a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el párrafo primero; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda.

Si el testimonio respectivo se presentare al Registro Público dentro de cualquiera de los términos que señalan los párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del Aviso y con arreglo a su número de entrada. Si el documento se presentare, fenecidos los referidos plazos, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de presentación.

El segundo aviso preventivo quedará sin efecto si el testimonio no es inscrito por causa imputable al notario, siempre y cuando no haya fenecido el término de noventa días a que se refiere ese artículo.

El registrador es responsable, además de las penas en que puede incurrir, de los daños y perjuicios a que diere lugar:

I.- Si se rehusa sin motivo legal o retarda sin causa justificada la inscripción de los documentos que le sean presentados;

II .- Si rehusa expedir con prontitud los certificados que se le pidan; y

III.- Si comete omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no le sean imputables.

En los casos previstos en las fracciones I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del Registro Público de la Propiedad, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El reglamento de este título establecerá los derechos y obligaciones del registrador, las secciones del Registro Público de la Propiedad, los libros que deben llevarse en éste; la forma y demás requisitos que deberán llenar las inscripciones y los certificados, así como las reglas necesarias para el buen funcionamiento de la oficina.

El que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para usucapirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el artículo 949 por no estar inscrita en el Registro Público la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el Juez competente que ha tenido esa posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

A su solicitud acompañará precisamente certificado del Registro Público de la Propiedad, quien para expedirla recabará del catastro constancia que determine si el inmueble está catastrado a nombre de persona alguna. La información se recibirá con citación del Ministerio Público, del respectivo registrador de la propiedad y de los colindantes.

Los testigos deben ser por lo menos tres de notorio arraigo en el lugar de la ubicación de los bienes a que la información se refiere. No se recibirá la información sin que previamente se haya dado una amplia publicidad, por medio de la prensa y de aviso fijados en los lugares públicos, a la solicitud del promovente.

Comprobada debidamente la posesión, el Juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la usucapión, y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

El que tenga una posesión apta para usucapir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para usucapir, puede registrar su posesión, mediante resolución judicial que dicte el Juez competente, ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

La información que se rinda para demostrar la posesión se sujetará a lo dispuesto en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo que precede.

Las declaraciones de los testigos versarán sobre el hecho de la posesión, sobre los requisitos que debe tener para servir de base a la usucapión y sobre el origen de la posesión.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la usucapión al concluir el plazo de cinco años, contados desde la misma inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones en general y, además, las siguientes:

Los nombres de los testigos que hayan declarado, el resultado de las declaraciones y, la resolución judicial que ordene la inscripción.

Cualquiera que se crea con derechos a los bienes cuya inscripción se solicite mediante información de posesión, podrá alegarlo ante la autoridad judicial competente.

La interposición de su demanda suspenderá el curso del expediente de información, si estuviere ya la inscripción de la demanda.

Para que se suspenda la tramitación del expediente o de la inscripción, así como para que se haga la anotación de ésta, es necesario que el demandante otorgue fianza de responder de los daños y perjuicios que se originen si su oposición se declara infundada.

Si el opositor deja transcurrir seis meses sin promover en el juicio de oposición, quedará este sin efecto, haciéndose en su caso la cancelación que proceda.

Transcurrido el plazo fijado en la parte final del artículo 1319, sin que en el Registro Público de la Propiedad aparezca algún asiento que contradiga la posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobando este hecho mediante la presentación del certificado respectivo, a que el Juez competente declare que se ha convertido en propietario en virtud de la usucapión previo el trámite judicial previsto por el artículo 1318, y que ordene que se haga en el Registro la inscripción de dominio correspondiente.

No podrán inscribirse mediante la información posesoria, las servidumbres continuas no aparentes, ni las discontinuas, sean o no aparentes, ni tampoco el derecho hipotecario.

Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por cancelación, o por el registro de la transmisión del dominio, o derecho real inscrito a otra persona.

Las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las partes o por decisión judicial. Tratándose de derechos reales distintos de la propiedad, la cancelación podrá hacerse por renuncia unilateral que haga el titular del derecho, que conste en documento auténtico, siempre y cuando no reporte ese derecho ningún gravamen a favor de otro, caso en el cual será menester la conformidad de éste, expresada en forma indubitable.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total, cuando:

I.- Se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II.- Se extinga también por completo el derecho inscrito;

III.- Se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción;

IV.- Se declare la nulidad de la inscripción;

V.- Se remate judicial o administrativamente el inmueble que reporte el gravamen; y

VI.- Tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de la inscripción.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial, cuando se reduzca:

I.- El inmueble objeto de la inscripción; y

II.- El derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas lo sean legítimas, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad de un modo auténtico.

Si la cancelación del registro depende de alguna condición, se requiere además, el cumplimiento de ésta.

Cuando se registre la propiedad, o cualquier otro derecho real sobre inmuebles, en favor del que adquiere, se cancelará el registro relativo al que enajene.

Cuando se registre una sentencia que declare haber cesado los efectos de otra que esté registrada, se cancelará ésta.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijos; los tutores de menores o incapacitados, y cualesquiera otro administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en el caso de pago o sentencia judicial.

La cancelación de las inscripciones de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso, pueden hacerse:

I.- Presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento los títulos endosables;

II.- Mediante solicitud firmada por dichos interesados y el deudor, a la cual se acompañen inutilizados los referidos títulos; y

III.- Por ofrecimiento de pago y consignación del importe de los títulos, hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.

Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de garantizar títulos al portador, se cancelarán totalmente si se hiciere constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor toda la emisión de títulos debidamente inutilizados.

Procederá también la cancelación total, si se presentase, por lo menos, las tres cuartas partes de los títulos al portador emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignándose su importe y el de los interesados que procedan. La cancelación, en este caso, deberá acordarse por sentencia, previos los trámites fijados en el Código de Procedimientos Civiles.

Podrán cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del deudor, debidamente inutilizados, títulos por un valor equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trata de extinguir, siempre que dichos títulos asciendan por lo menos a la décima parte del total de la emisión.

Las cancelaciones se harán en la forma que fije el Reglamento; pero deberán contener, para su validez, los datos necesarios a fin de que con toda exactitud se conozca cuál es la inscripción que se cancela, la causa por qué se hace la cancelación y su fecha.

Las inscripciones preventivas se cancelarán no solamente cuando se extinga el derecho inscrito, sino también cuando esa inscripción se convierta en definitiva.