Libro tercero · Segunda Parte · Título Sexto Capítulo IX. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión o resolución;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

VIII.Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 1982 y 1983.

En los contratos de arrendamientos por tiempo determinado, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Para ese fin el arrendatario deberá notificar al arrendador su deseo de prorrogar el contrato antes de llegar al término de su vencimiento. Podrá el arrendador incrementar la renta en la misma proporción que haya aumentado la Unidad de Medida y Actualización diaria durante el tiempo de vigencia del contrato.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que vayan a ocupar el inmueble, para su propio uso o de su cónyuge o parientes en primer grado. También quedan exceptuados de dicha prórroga los propietarios que pretendan reconstruir la finca cuando ésta amenaza ruina o que pretendan hacerle modificaciones o mejoras con un costo no menor del veinticinco por ciento de su valor comercial, previa la aprobación de la obra por la oficina respectiva.

Lo dispuesto en el artículo anterior se aplica también al arrendamiento por tiempo indeterminado, comenzando a correr el término de un año a partir del día siguiente al en que por aviso dado por el arrendador, concluyan los términos a los que se refiere el artículo 1982.

Para que operen las excepciones previstas en el segundo párrafo del artículo 1992 es menester que el propietario notifique al arrendatario, judicialmente, ante notario o testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, haciéndole saber su propósito de ocupar la casa, cultivar la finca o hacer su reconstrucción.

Si posteriormente no ocupare la casa, cultivare la finca, o llevare a cabo la reconstrucción de ella, será responsable de los daños y perjuicios que hubiera causado al arrendatario, al privarlo de la prorroga concedida en este Capítulo.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año.

En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba. En este caso ya no habrá nueva prórroga.

La oposición a que se refieren los dos artículos anteriores deberá hacerla valer el arrendador dentro de un término de treinta días.

Cuando haya prórroga voluntaria en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los artículos 1995 y 1996, cesan las obligaciones contraídas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por falta de pago de la renta, en los términos prevenidos en los artículos 1953 y 1955; pero en el caso de fincas urbanas destinadas para habitación se requiere que el inquilino deje de pagar dos mensualidades consecutivas;

II.Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 1923;

III.Por subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 1984.

En los casos del artículo 1947, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del artículo anterior se observará lo que dispone el artículo 1995 si el predio fuere rústico, y si fuere urbano, lo que previene el artículo 1996.

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 1957, 1958 y 1959.