Libro quinto · Segunda parte · Título séptimo Capítulo noveno. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la Ley, o por estar satisfecho el objeto para que el bien fue arrendado;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción del bien arrendado, debida a caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública;

VIII.Por evicción del bien dado en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los dos artículos siguientes.

Todos los arrendamientos sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de las partes contratantes en los términos previstos en el artículo 1848.

Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano contrae las obligaciones contenidas en el artículo 1849.

Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario siempre que el bien se haya rentado para habitación y esté al corriente en el pago de las rentas; a que se le prorrogue por una sola vez hasta por un año el contrato, en este caso podrá el arrendador aumentar el precio del alquiler, hasta por el porcentaje señalado en el capítulo de arrendamiento de casas habitación, el arrendador tendrá el mismo derecho al aumento de la renta si se tratare de un bien rústico.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa, o cultivar el terreno o parcela materia del arrendamiento cuyo contrato ha vencido.

Si posteriormente el arrendador no habitare la casa o no cultivare la finca rústica será responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado al arrendatario, al privarlo del derecho a la prórroga concedida por este Código.

Las prórrogas de los contratos de arrendamiento comenzarán a contar a partir de la fecha del vencimiento del anterior contrato.

Para que se produzca la prórroga a que se refieren los artículos precedentes, bastará que el inquilino dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, manifieste al arrendador, en jurisdicción voluntaria, o ante Notario o ante dos testigos su voluntad de que se prorrogue el contrato.

Si el arrendador no estuviere de acuerdo por no estar al corriente el inquilino en el pago de las rentas, o si pretende el aumento autorizado por esta ley, decidirá el Juez conforme al Código de Procedimientos Civiles. En este procedimiento la resolución será apelable en ambos efectos.

Para que opere el derecho del arrendador a no prorrogar el contrato por tener necesidad de ocupar la casa o cultivar la parcela, es necesario que lo notifique al inquilino judicialmente o ante Notario con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, ya no se entenderá prorrogado el arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a la renta que pagaba y el incremento señalado por esta Ley.

Cuando haya prórroga del contrato de arrendamiento, no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, a no ser que así se haya pactado expresamente, o que, después de terminada la prórroga continúe el arrendatario en el uso y goce de la cosa, con el consentimiento tácito o expreso del arrendador.

En el caso de la terminación del contrato por convenio de las partes, se estará a lo pactado en cuanto no perjudique derechos de tercero.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el contrato o al establecido por esta ley respecto de las obligaciones del arrendatario;

II.Por usarse el bien en contravención a lo convenido, o el que sea conforme a la naturaleza y destino del bien;

III.Por el subarriendo del bien sin el consentimiento expreso del arrendador.

Además de los casos expresamente previstos por este Código, el arrendatario podrá exigir la rescisión del contrato:

I.Si el arrendador no entrega el bien aunque no se haya pactado en los términos señalados en el Capítulo relativo a los derechos y obligaciones del arrendador;

II.Si el arrendador sin motivo fundado se opone al subarriendo, que con derecho pretende el arrendatario.

Cuando el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede la ley, hecha la reparación o cesando el impedimento, continuará en el uso del bien, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el bien fue arrendado por el usufructuario, manifestando o no este carácter en el contrato, y al extinguirse el usufructo y consolidarse la propiedad, el arrendatario continúa en el goce y el uso del bien sin oposición del propietario, continuará éste como arrendador y vigente el contrato, siendo aplicable en su caso lo que dispone esta ley para los contratos por tiempo determinado.

Si el bien se destruyere totalmente, por caso fortuito, o fuerza mayor, el arrendamiento se rescinde, sin responsabilidad para ninguna de las partes.

Si la destrucción del bien fuere parcial, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial del convenio, a no ser que opte por la rescisión del contrato.

Si la transmisión tuviere lugar por ejecución judicial, se observarán las reglas señaladas a las disposiciones generales del arrendamiento, a menos que el contrato aparezca celebrado dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, caso en el cual se dará por concluido el contrato.

Respecto al pago de rentas, regirán las reglas siguientes:

I.El arrendatario tiene obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que éste hubiere sido puesto en posesión del bien y le hubiere notificado la adquisición judicialmente o mediante Notario, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario;

II.Se exceptúa de lo dispuesto en la fracción anterior al arrendatario que hubiere adelantado rentas al primer propietario cuando el adelanto aparezca expresamente estipulado en el contrato;

III.El arrendatario que, habiendo hecho adelanto de rentas, sea obligado a segunda paga, conforme a la fracción I tiene derecho de exigir del primer propietario la devolución de las cantidades adelantadas.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, tendrá el arrendatario los derechos que se le señalan en el Capítulo respectivo.