LIBRO QUINTO · TÍTULO DECIMOQUINTO CAPÍTULO I. De la hipoteca en general

Es contrato de hipoteca aquél por virtud del cual se constituye un derecho real sobre bienes inmuebles o derechos reales que no se entreguen al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su grado de preferencia en el pago.

La hipoteca sólo puede ser constituida, además de los casos previstos en el artículo anterior, sobre un conjunto de bienes muebles e inmuebles que formen una misma unidad industrial, comercial, de servicios, agrícola o ganadera.

La hipoteca deberá constar en escritura pública, e insertarse en ella certificado de gravámenes.

Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la hipoteca constituida en favor de organismos públicos destinados a la promoción de vivienda popular, y así se prevea en las leyes orgánicas de los mismos.

La hipoteca comprende, aunque no se exprese:

I.El área o superficie sobre la cual estén construidos los edificios en que se encuentre el bien hipotecado, salvo que esté constituido respecto de dicho inmueble, el derecho de superficie y el propietario del terreno sea un tercero ajeno a la hipoteca;

II.Las accesiones naturales del bien hipotecado;

III.Las mejoras realizadas en los bienes gravados;

IV.Los bienes muebles incorporados permanentemente al inmueble y que no pueden separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de los objetos;

V.Los nuevos edificios que se construyan sobre el terreno hipotecado y los nuevos pisos que se levanten sobre los inmuebles hipotecados; y

VI.Los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare, en reconstrucción total o parcial de los inmuebles hipotecados.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiere hacer uso del derecho que le concede este código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

Si la hipoteca o gravamen se constituye sobre la totalidad del edificio sujeto al régimen de propiedad en condominio, o sobre el terreno destinado a su construcción, será forzoso determinar, por qué porción del crédito responde cada local, pudiendo cualquiera de ellos ser redimido del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Salvo pacto en contrario, no serán objeto del contrato de hipoteca:

I.Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que éstos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No podrán ser objeto del contrato de hipoteca:

I.Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio que los produzca;

II.Los bienes muebles accesorios de un inmueble con separación de éste, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a los ascendientes, sobre los bienes de sus descendientes;

V.El usufructo concedido gratuitamente;

VI.El uso y la habitación; y

VII.Los bienes litigiosos, salvo que la demanda, origen del juicio, se haya registrado preventivamente, o que se haga constar en el título constitutivo de la hipoteca, que el acreedor tiene conocimiento del litigio. En ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

Los contratos de hipoteca que se constituyan en contravención a lo dispuesto por este artículo, serán nulos de pleno derecho.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella, en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo, si así se hubiere pactado.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, sin perjuicio de los derechos de prelación que establece este código. El pacto entre las partes en que se comprometa a no volver a hipotecar un bien, se tendrá por no puesto.

El bien común no puede ser hipotecado, sino por consentimiento de todos los copropietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común, la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho a intervenir en la división, para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan, pero si los derechos en que ella se hubiere constituido, se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca, a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios que le ocasione. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo, y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el acto voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor, como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional, o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato, la naturaleza de su derecho, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si con culpa del deudor o sin ella, el inmueble hipotecado se hiciere insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se incremente la hipoteca, hasta que a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca hipotecada, para la seguridad de la deuda, y el deudor no incrementara la hipoteca en los términos del artículo anterior, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca, en lo que quede, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago.

Si el crédito no fuere de plazo cumplido, podrá exigir el acreedor, que se constituya hipoteca en otros bienes que garanticen suficientemente, o de no hacerlo así, se pague su crédito, dándose por vencido desde luego el plazo.

En todo caso podrá el acreedor pedir la retención del seguro mientras se garantiza o se cubre el crédito. Lo mismo se observará en caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta de autoridad.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los Artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas, para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada, susceptible de ser fraccionada convenientemente, se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el propietario de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de que sea declarado ineficaz el contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devenga intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, salvo pacto expreso en contrario. El pacto que se convenga en contrario, no podrá exceder del término para la prescripción de los intereses. Deberá darse razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate de autoridad, o por adjudicación en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo a lo que establezca el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Cuando se constituya una hipoteca, debe insertarse en la escritura correspondiente, un certificado de los gravámenes que tenga el bien hipotecado, o de libertad de gravamen, que comprenda un periodo no menor a 10 años.

El derecho hipotecario prescribe en igual tiempo que la obligación principal.

Las concesiones administrativas pueden ser objeto de hipoteca, de acuerdo con lo que establezcan las leyes respectivas.

La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos frente a terceros, necesita siempre de inscripciones en el Registro Público de la Propiedad. Inscrito el gravamen, quedan sujetos los bienes al mismo, aunque pasen a poder de terceros.

La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de voluntad, así como por mandato legal. En los tres primeros casos, la hipoteca se llama voluntaria y en el último, necesaria.

La hipoteca pensionaria se constituirá por contrato.