LIBRO QUINTO · TÍTULO DECIMOQUINTO CAPÍTULO II. De la hipoteca voluntaria

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efectos contra tercero desde su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Cuando la obligación asegurada esté sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca seguirá surtiendo sus efectos respecto a tercero, aún cuando se haya realizado la condición, hasta que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad, el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos Artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así, por medio de una nota en la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro, el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador, la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la anotación y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

La hipoteca constituida por declaración unilateral de persona distinta al acreedor y deudor de la obligación principal, será irrevocable desde el momento en que se hace saber a aquél o a éste.

Quien tenga la libre disposición de un inmueble puede, por declaración unilateral de voluntad, constituir una hipoteca en primer lugar, sobre dicho bien, en garantía de obligaciones que no existan aún ni estén sujetas a condición suspensiva. Esta hipoteca se regirá por las siguientes reglas:

I.La declaración unilateral de la voluntad que la constituya se hará constar en escritura pública, estableciendo expresamente el plazo de la hipoteca y el interés que en su caso causará la suma por la que se constituya;

II.La suma que garantiza la hipoteca, no será mayor en ochenta por ciento del valor que tenga el bien hipotecado según avalúo bancario;

III.Una vez hecha la inscripción, el propietario podrá transmitir total o parcialmente su derecho real hipotecario a una o más personas, en garantía de las obligaciones que adquiera en favor de éstas;

IV.La trasmisión de los derechos de hipoteca deberá ser en títulos de crédito, los cuales tendrán como signo de identificación, la anotación que se haga por el fedatario que autorizó la hipoteca en la cual se deberá expresar el término con que hubiere quedado inscrita en el Registro Público de la Propiedad, así como los datos de la inscripción hipotecaria.

Los títulos de crédito deberán ser numerados y fácilmente identificables, además para efectos de confrontación el notario señalado deberá compulsar fotocopia íntegra de los citados documentos y agregarse al libro de documentos de su protocolo;

V.En los testimonios de las escrituras a que se refiere la fracción anterior, se insertará la escritura constitutiva de la hipoteca y la razón de su registro;

VI.Si el notario que autorice las transmisiones de la hipoteca, no es el que autorizó la escritura de constitución de la hipoteca, se agregará al apéndice una copia certificada de la misma y aquél comunicará a éste, dentro de diez días las transmisiones, para que las anote marginalmente en la escritura correspondiente;

VII.El adquirente o adquirentes de este derecho real hipotecario, tendrán los derechos establecidos en la escritura constitutiva de la hipoteca;

VIII.Quienes adquieran total o parcialmente el derecho hipotecario a que se refiere este artículo, gozarán de los derechos de garantía y preferencia, oponibles a todos los acreedores personales del constituyente de la hipoteca y a los que tengan un derecho real constituido con posterioridad a su registro;

IX.Si la trasmisión es parcial y se hace a varios acreedores, en la misma o en diferentes fechas, todos ellos ocuparán el mismo grado de preferencia; y

X.La mora en el pago de los intereses respecto a uno de los acreedores produce los mismos efectos respecto a todos.

Cuando la hipoteca a que se refiere el artículo anterior, se otorga respecto de un bien que tenía gravámenes previos, serán aplicables las disposiciones señaladas en él, exceptuando lo relativo a la prelación del crédito, cuyas características serán las mismas, pero en segundo o ulterior grado, después de los gravámenes impuestos con anterioridad.

La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado, o un crédito que se reconozca por testamento.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efectos contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad, por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una anotación, según los casos.

La cesión total o parcial de los créditos con garantía hipotecaria se sujetará a las siguientes reglas:

I.El acreedor podrá ceder el crédito con garantía hipotecaria, sin necesidad de satisfacer requisito alguno cuando conserve la administración del mismo;

II.Si el cedente deja de llevar la administración de los créditos, debe notificar la cesión al deudor por escrito, señalando quien será el nuevo acreedor y, en su caso, el domicilio para recibir el pago dentro del lugar donde se estuviere realizando antes de la cesión;

III.Derivado de la cesión no podrán variarse las condiciones para el cumplimiento de las obligaciones del deudor, sin su consentimiento, salvo lo dispuesto en la fracción anterior;

IV.Será competente para conocer de los juicios que se originen con motivo del crédito con garantía hipotecaria, el juez del lugar donde se encuentre el inmueble;

V.Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni de registro; y

VI.La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca, una duración menor que la de la obligación principal, pero nunca mayor.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Se deberá tomar razón expresa en el Registro Público de la Propiedad de la prórroga, para que surta efectos frente a terceros.

Si antes de que expire el plazo, se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponde desde su origen.

La hipoteca prorrogada, por segunda o posterior ocasión, sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución, por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea, el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague su crédito.

En caso de prórroga, la prescripción empieza a contar a partir del día siguiente del vencimiento de aquélla.