LIBRO QUINTO TÍTULO SEGUNDO. De la compraventa

La compraventa es un contrato por virtud del cual una persona transfiere a otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero.

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido en forma sobre el bien y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

Si el precio del bien vendido se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otro bien, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otro bien. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Entre tanto no se fije el precio por el tercero, no será eficaz la compraventa. Una vez fijado no podrá ser rechazado por los contratantes sino de común acuerdo, o porque el tercero al fijarlo sufra un vicio de la voluntad o no haya observado las reglas que sobre el particular se le dieron.

El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

El comprador debe de pagar el precio en los términos y plazos convenidos, a falta de convenio lo deberá de pagar de contado.

En las ventas de bienes que se acostumbran pesar, contar o medir, y en las que el precio se determina por el peso, cuenta o medida, la venta no será perfecta si no hasta que los bienes hayan sido pesados, contados o medidos a la vista y aprobados por el comprador.

Las mercancías determinadas y conocidas por las partes podrán venderse sobre muestra y el contrato se perfecciona si se acepta la misma.

Si la venta se hizo sólo ad corpus, a la vista o por acervo, aún cuando sea de bienes que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes convengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él calculaba.

Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él piezas de inferior clase y calidad de las que están a la vista. Las acciones que nacen de este artículo prescriben al año, desde que se realizó la entrega.

Si la venta de uno o más inmuebles se hizo ad corpus o por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes, linderos o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Si un mismo bien fuere vendido por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

I.Si el bien vendido fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión del bien; y si ninguno de los compradores tiene la posesión, será válida la venta al que primero exija la entrega judicialmente; y

II.Si el bien vendido fuere inmueble, se aplicarán las disposiciones relativas al Registro Público de la Propiedad.

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todos los bienes que se encuentren en el comercio.

Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

La venta de bien ajeno es nula respecto de terceros de buena fe, pero válida entre los contratantes; por ello el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta las disposiciones sobre Registro Público de la Propiedad para los adquirentes de buena fe.

El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad del bien vendido.

La venta de bienes o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse el bien en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurra.

Pueden comprar y vender las personas que puedan contratar, salvo las excepciones establecidas por la ley.

Tienen restricción para celebrar el contrato de compraventa:

I.Los consortes no pueden celebrar entre sí el contrato de compraventa, salvo que el bien pertenezca en exclusiva a uno de ellos, y el importe del precio sea pagado con dinero exclusivo del otro;

II.Los magistrados, jueces, árbitros, agentes del Ministerio Público, agentes de la Procuraduría Social y defensores oficiales no podrán comprar bienes que sean objeto de juicio que se tramite dentro de su jurisdicción; ni los abogados, procuradores y peritos, de aquellos que lo fueren de juicios en que intervengan. Tampoco podrán, unos ni otros, ser cesionarios de los derechos que tengan sobre los citados bienes.

Con excepción de la venta o cesión de acciones hereditarias cuando sean coherederos o derechos a que estén afectos bienes de su propiedad;

III.Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes que hayan adquirido por su trabajo;

IV.Los copropietarios de un bien indiviso cuando no se hubiere pactado la renuncia del derecho del tanto, en los términos previstos en este código relativos a la copropiedad;

V.No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración estén encargados:

a)Los tutores y curadores;

b)Los mandatarios;

c)Los albaceas o ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;

d)Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

e)Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;

f)Los servidores públicos; y

g)Las demás personas que administren bienes ajenos por cualquier causa, salvo que por mandato tengan la facultad para ello; y

VI.Los peritos, los notarios y sus asociados sobre los bienes en cuya venta han intervenido. Además su cónyuge, sus ascendientes, sus descendientes y sus demás parientes dentro del cuarto grado.

Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en el capítulo VIII del título primero del libro cuarto de este código, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona.

El vendedor está obligado a:

I.Entregar al comprador el bien vendido;

II.Garantizar las calidades del bien vendido;

III.Prestar el saneamiento para el caso de evicción;

IV.Garantizar una posesión útil al comprador;

V.Custodiar el bien en calidad de depositario, desde que celebre el contrato de compraventa hasta la entrega del bien vendido; y

VI.Garantizar una posesión pacífica del comprador contra perturbaciones jurídicas de terceros.

La entrega del bien puede ser:

I.Material;

II.Jurídica; y

III.Virtual o simbólica.

Hay entrega material cuando se otorga físicamente el bien vendido, o el título que lo represente, en tratándose de derechos o bienes intangibles.

Hay entrega jurídica cuando, aún sin estar entregado materialmente el bien, la ley lo considera recibido por el comprador.

Hay entrega virtual o simbólica desde el momento en que el comprador acepte que el bien vendido queda a su disposición, y el vendedor que lo conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Los gastos de la entrega del bien vendido son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

El vendedor no está obligado a entregar el bien vendido, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé garantía de pagar al plazo convenido.

El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta y los rendimientos, acciones y demás documentación relativa al bien.

Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso en las medidas expresadas en el contrato, a no ser que el precio se hubiese fijado en razón de la superficie, en cuyo caso el exceso o defecto se reflejará en el monto del mismo.

La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma convenidos.

Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien.

Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, ésta se hará simultáneamente ante un fedatario público o la autoridad judicial competente del lugar.

El comprador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I.Si así se hubiere convenido;

II.Si el bien vendido o entregado produce fruto o renta; y

III.Si se hubiere constituido en mora de conformidad a lo que este código señala para el incumplimiento de las obligaciones.

En las ventas a plazo, no debe el comprador pagar intereses por dicho plazo, salvo pacto en contrario.

Lo anterior es aplicable, aún cuando perciba frutos del bien, antes de liquidar totalmente el precio del mismo.

Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a pagar los intereses, salvo convenio en contrario.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé garantía, salvo si hay convenio en contrario.

La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisión del contrato, pero si el bien ha sido enajenado a un tercero de buena fe, el vendedor sólo tendrá derecho para demandar al primer comprador por el pago del precio total del bien vendido, más los daños y perjuicios que la omisión del pago le haya ocasionado y que nunca será menor del veinte por ciento del precio del bien.

Lo anterior será aplicable aun cuando la compraventa se haya celebrado con pago a plazos.

Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor los gastos causados por el almacenamiento, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar el bien, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.

Puede pactarse que el bien comprado no se venda a determinada persona; pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de ocho días si el bien fuere mueble, después de que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por él, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si el bien fuere inmueble, tendrá el término de quince días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, el precio y condiciones que ofrezcan por el bien, y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, la hora y el lugar en que se verificará el remate.

El derecho adquirido por el pacto de preferencia es intransferible.

Si se venden bienes futuros, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público;

II.Si se trata de bienes muebles tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público; y

III.Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente, y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio; pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe, que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado el bien vendido, puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien.

El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad del bien vendido hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del Artículo 1902, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no puede enajenar el bien vendido con la reserva de dominio.

En la compraventa con reserva de dominio, mientras que no pasa el dominio del bien vendido al comprador, si éste recibe el bien, será considerado como arrendatario del mismo.

El contrato de compraventa no requiere de formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre inmueble.

Toda compraventa de inmuebles deberá constar en escritura pública, salvo aquellas en que se otorguen por o con intervención de organismos públicos destinados a la promoción de vivienda popular, o de regularización territorial, y así se prevea en las leyes orgánicas de los mismos.