Libro quinto Titulo decimoséptimo. De la hipoteca

La hipoteca es un derecho real que, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, y su preferencia en el pago, se constituye sobre inmuebles determinados o sobre derechos reales.

Las modalidades que afecten a la obligación principal también afectan a la hipoteca. La existencia, validez y duración de ésta dependen de la existencia, validez y duración de la obligación principal.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca se extiende aunque no se expresen a:

I.- Las accesiones naturales del bien hipotecado;

II.- Las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.- Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo a ésta o deterioro de esos objetos;

IV.- Los nuevos edificios que el propietario construya sobre terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V.- Los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare, si procediere a la demolición de los edificios hipotecados trátese de reconstrucción total o parcial.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá los siguientes:

I.- Frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.- Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.- El uso y la habitación; y

VI.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno, no comprende el área.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlo a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que los corresponda en la división.

El acreedor tiene derecho de intervenir en la división, para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios.

Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo debió estar vigente, de no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro en su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado con o sin culpa del deudor, fuere insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada, hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia del valor de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 3204, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca y además el valor del asegurado quedará afecto al pago.

Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se tuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción de crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada, convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones.

Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de tres meses si se trata de finca urbana.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca.

Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Cuando el crédito hipotecario exceda del importe de trescientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

Cuando no exceda de esa cantidad, podrá otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, de la cual se harán ejemplares como sean las partes contratantes.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscripto.

La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados.

En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre el que se constituyen.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscriptas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscripta, la hipoteca no dejará de surtir sus efectos respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, cualquiera de los interesados presentará al registrador la copia del documento público que así lo acredita y en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 3214, se dé conocimiento al deudor y sea inscripta en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor ni de registro.

La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

(REFORMADO P.O. 8 DE OCTUBRE DEL 2003)

Las Instituciones de Crédito, indistintamente de Banca Múltiple o de Banca de Desarrollo, las demás entidades financieras, así como los fideicomisos públicos, que conforman el Sistema Bancario Mexicano; los institutos de vivienda y en su caso, las entidades de la administración pública federal, estatal o municipal, creados con esa finalidad en los términos de las leyes orgánicas ó conforme el acto legislativo por el que se constituyan; podrán ceder los créditos que tengan garantizados con hipoteca, sin necesidad de escritura pública, notificación al deudor, ni de registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor, señalando quién será el nuevo acreedor y, en su caso, el domicilio para recibir el pago dentro del lugar donde se estuviere realizando antes de la cesión.

(ADICIONADA P.O. 8 DE OCTUBRE DEL 2003)

Derivado de la cesión, el deudor tendrá los mismos derechos y obligaciones contemplados en el contrato original; por lo que no podrán variarse las condiciones para el cumplimiento de las obligaciones del deudor, sin su consentimiento.

(ADICIONADA P.O. 8 DE OCTUBRE DEL 2003)

En los supuestos previstos en los párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor del o los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de esta.

La hipoteca, generalmente, durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces, sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior, por el de más tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague su crédito.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa, que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas, para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si para la constitución de alguna hipoteca necesaria, se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el artículo 3209, decidirá la autoridad judicial, previo dictamen de peritos.

Del mismo modo decidirá el Juez las cuestiones que se susciten entre los interesados, sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquier hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus créditos:

I.- El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, o en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de bienes que hayan recibido;

II.- Los descendientes de cuyos bienes fueron meros administradores o los ascendientes, sobre los bienes de éstos, para garantizar la conservación y devolución de aquéllos, teniendo en cuenta los que dispone la fracción III del artículo 541;

III.- Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los bienes que éstos administren;

IV.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;

V.- Los acreedores de la herencia, por el importe de sus créditos, si en la misma existen bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes raíces; y

VI.- El Estado, los Municipios y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos, salvo lo que al respecto dispongan las leyes administrativas.

La constitución de la hipoteca, en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, puede ser pedida por el curador del incapacitado, por los parientes de éste sin limitación de grado o por el Ministerio Público.

Los que tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para garantizar el crédito, en ambos casos resolverá el Juez.

Si el responsable de la hipoteca designado en las fracciones II, III y IV del artículo 3232, no tuviere inmuebles, no gozará el acreedor más que del privilegio mencionado en el artículo 2491 fracción I, salvo lo dispuesto en el Capítulo IX, del Título Decimosegundo, del Libro Primero.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

I.- Cuando se extinga el bien hipotecado;

II.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre el bien gravado;

IV.- Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 3207;

V.- Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicación lo previsto en el artículo 2219;

VI.- Por la remisión expresa del acreedor;

VII.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria, o la obligación principal; y

VIII:- Cuando por consolidación el propietario del bien hipotecado adquiera la hipoteca.

La extinción del bien hipotecado tendrá lugar en los siguientes casos:

I.- Por la destrucción del bien;

II.- Cuando éste quede fuera del comercio; y

III.- Cuando tratándose de muebles inmovilizados, se pierdan de modo que no puedan localizarse o que, conociendo su paradero, exista una imposibilidad material o legal para recuperarlos.

La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá, si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, de los daños y perjuicios que se le haya seguido.