Libro quinto · Titulo tercero Capitulo VII. De algunas modalidades del contrato de compraventa

Puede pactarse que el bien comprado no se venda a determinadas personas, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

La cláusula de no vender, no crea una incapacidad para enajenar, ni su violación origina la nulidad de la venta. En el caso de contravención, el responsable sólo quedará obligado a pagar los daños y perjuicios que se originen a aquél con quien contrató.

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes. En ambos casos el contrato es nulo. Pero sí será válida la estipulación para que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que el comprador quisiera enajenar en el futuro la cosa objeto del contrato de compraventa, sujetándose a las siguientes reglas:

I.- El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de referencia;

II.- Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa; y si ésta se vendiere sin darse aviso, la venta es válida, pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados;

III.- Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de ese término, si no de las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo;

IV.- Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se vende en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día, hora y lugar en que se verificará el remate; y

V.- El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

Si se venden bienes futuros, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el Capítulo relativo a la compra de esperanza.

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.- Si la venta es de bienes inmuebles, cuando la ley no disponga lo contrario, puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos ocasionará la rescisión del contrato.

La rescisión producirá efectos contra terceros que hubiesen adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad;

II.- Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria a que se refiere la fracción anterior y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público de la Propiedad; y

III.- Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificación indubitable y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien.

La estimación pericial se hará al tiempo de rescindirse el contrato y no antes.

El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

Las partes pueden por convenio estimar la renta o el deterioro, siempre y cuando éste se celebre con posterioridad al hecho que motive la rescisión del contrato.

En todo caso este convenio se someterá a la aprobación judicial, que sólo se dará cuando no resulte perjudicada la parte contratante social, económica o culturalmente débil.

Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad del bien vendido hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son los de los mencionados en la fracciones I y II del artículo 2576, el pacto del que se trata producirá efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo citado, se aplicará lo que ahí se dispone.

El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se haya pagado el precio no puede enajenar el bien vendido, con la reserva de propiedad y al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio.

Cuando, según este Código, pueda el vendedor recoger el bien vendido porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que disponen los artículos 2577 y 2578 en sus respectivos casos.

Puede también pactarse válidamente que el vendedor se reservará la propiedad del bien vendido, hasta que se cumpla determinada condición suspensiva.

En este caso se aplicará lo dispuesto en los artículos 2577 a 2578.

También puede pactarse válidamente que la venta quedará sujeta a condición resolutoria.

En este caso y en el anterior, tratándose de bienes inmuebles o de muebles susceptibles de registro, deberán inscribirse el contrato y la cláusula que establezca la condición, para que surtan efectos con relación a tercero.

En la venta con reserva de dominio, mientras no pase la propiedad del bien vendido al comprador, si éste recibe el bien, se considerará como depositario del mismo, estando facultado para usarlo según su naturaleza y sin retribución.

Las partes pueden convenir el concepto o título por virtud del cual el comprador use o goce del bien objeto de la venta.

Cuando por virtud de los términos pactados para la compraventa de un inmueble, el comprador lo ocupe como casa habitación, se haya obligado a pagar en abonos su precio y éste no exceda del límite fijado para la constitución del patrimonio de familia el contrato correspondiente quedará sujeto a las siguientes modalidades:

a)Los intereses que pacten, no podrán ser superiores al de los préstamos con hipoteca que otorgan las instituciones nacionales de crédito.

b)No podrá ser rescindido por incumplimiento del comprador, sino mediante resolución judicial que así lo declare y que se funde en la falta de pago de cuatro o más de los abonos pactados, salvo que se trate de los últimos.

REFORMADA P.O. 7808 DE FECHA 05-JULIO-2017

c)La rescisión a que se refiere el inciso anterior, quedará sin causa y, por tanto, deberá subsistir en sus términos el contrato celebrado, si antes de que se cite a las partes para oír sentencia definitiva en el juicio respectivo, el comprador paga al vendedor el importe total de los abonos vencidos hasta la fecha de pago, más los intereses ordinarios y moratorios causados, así como una cantidad equivalente a setenta y cinco veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización por concepto de indemnización.

d)Respecto del incumplimiento del comprador en cuanto a las demás obligaciones que resulten a su cargo, el vendedor podrá exigir en todo tiempo su cumplimiento forzoso y, en su caso, el pago de daños y perjuicios.

e)No es renunciable lo dispuesto por este artículo, el cual sólo será aplicable cuando el comprador no sea propietario de ningún otro inmueble.

Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas en este Capítulo, serán nulas.