Libro quinto · Titulo septimo Capitulo VII. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley, o por estar satisfecho el objeto para que el bien fue arrendado;

II.- Por convenio expreso;

III.- Por nulidad;

IV.- Por rescisión;

V.- Por confusión;

VI.- Por pérdida o destrucción del bien arrendado, debida a caso fortuito o fuerza mayor;

(F. DE E., P.O. 3 DE NOVIEMBRE DE 1976)

VII.- Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública;

VIII.- Por evicción del bien dado en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los dos artículos siguientes.

Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.

Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretenden verla. Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos 2066 a 2068.

Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario, siempre que el bien se haya arrendado para habitación y esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por tres años ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, si los alquileres en la zona de que se trata han sufrido un alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa.

Lo dispuesto en el artículo anterior, se aplicará también al arrendamiento por tiempo indeterminado, comenzando a correr el término de tres años a partir del día siguiente al en que se concluyan los términos a que se refiere el artículo 2079.

Para que se produzca la prórroga a que se refieren los artículos 2081 y 2082 bastará que el inquilino, dentro de los treinta días anteriores o de los treinta días posteriores del vencimiento del contrato, manifieste al arrendador en jurisdicción voluntaria, o ante notario o ante dos testigos su voluntad de que se prorrogue el contrato. Si el arrendador no estuviere de acuerdo, por no estar al corriente el inquilino en el pago de las rentas, o si pretende el aumento autorizado por la ley, decidirá el juez conforme al Código de procedimientos civiles. En este procedimiento la resolución será apelable en ambos efectos.

Para que opere la excepción prevista en la parte final del artículo 2081, es menester que el propietario notifique judicialmente o ante notario, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, haciendo saber al arrendatario su propósito de habitar la casa.

Si posteriormente, el arrendador no habitare la casa, será responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado al arrendatario, al privarlo de la prórroga concedida por este Código.

La prórroga comenzará a correr a partir de la fecha en que venza el contrato.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga si la hubo continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, ya no se entenderá prorrogado el arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato con arreglo a la renta que pagaba.

Cuando haya prórroga del contrato de arrendamiento no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, a no ser que así se haya pactado expresamente, o que, después de terminada la prórroga continúe el arrendatario en el uso y goce de la cosa, con el consentimiento tácito o expreso del arrendador.

En el caso de la fracción II del artículo 2077 se estará a lo convenido por los partes en cuanto no perjudique derecho de tercero.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.- Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2033 fracción I y 2035.

II.- Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2033.

III.- Por el subarriendo del bien en contravención a lo dispuesto en el artículo 2069.

Además de los casos expresamente previstos por este Código, el arrendatario podrá exigir la rescisión del contrato:

I.- Si el dueño no entrega el bien en los términos prevenidos en la fracción I del artículo 2021;

II.- Si el arrendador sin motivo fundado se opone al subarriendo, que con derecho pretenda el arrendatario.

Cuando el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede la ley, hecha la reparación o cesando el impedimento, continuará en el uso del bien, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el bien fue arrendado por el usufructuario, manifestando o no este carácter en el contrato, y al extinguirse el usufructo y consolidarse la propiedad, el arrendatario continúa en el goce y el uso del bien sin oposición del propietario, continuará éste como arrendador y vigente el contrato, siendo aplicable en su caso lo que dispone el artículo 2081.

Si el bien se destruyere totalmente, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendamiento se rescinde, sin responsabilidad para ninguna de las partes.

Si la destrucción del bien fuere parcial, se observará lo dispuesto en el artículo 2041, a no ser que el arrendador o el arrendatario prefieran rescindir el contrato.

Si la transmisión tuviere lugar por ejecución judicial, se observará lo dispuesto en el artículo 2018, a menos de que el contrato aparezca celebrado dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, caso en el cual se dará por concluido el contrato.

Respecto al pago de rentas, regirán las reglas siguientes:

I.- El arrendatario tiene obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que éste hubiere sido puesto en posesión del bien y le hubiere notificado la adquisición judicialmente o mediante notario aun cuando alegue haber pagado al primer propietario;

II.- Se exceptúa de lo dispuesto en la fracción anterior el arrendatario que hubiere adelantado rentas al primer propietario, cuando el adelanto aparezca expresamente estipulado en el contrato;

III.- El arrendatario que, habiendo hecho adelanto de rentas, sea obligado a segunda paga, conforme a la fracción I tiene derecho de exigir del primer propietario la devolución de las cantidades adelantadas.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2066 a 2068.