Libro cuarto · Primera parte · Título vigésimo segundo Capítulo II. De la hipoteca voluntaria

El propietario de un bien inmueble que se halle libre de gravámenes puede, por declaración unilateral de voluntad, constituir una hipoteca en primer lugar, sobre dicho bien, en garantía de obligaciones que no existan aún ni estén sujetas a condición suspensiva. Esta hipoteca estará sujeta a las siguientes reglas:

I.- La declaración unilateral de la voluntad que la constituya se hará constar ante notario, en escritura pública, y se establecerá expresamente el plazo de la hipoteca y el interés que en su caso causará la suma por la que se constituya;

II.- La suma que esta hipoteca garantice no podrá exceder del cuarenta por ciento del valor del bien hipotecado, según avalúo bancario;

III.- El primer testimonio de la escritura de constitución se inscribirá en el Registro Público para que la hipoteca surta efectos contra tercero;

IV.- Una vez hecha la inscripción, el propietario podrá:

1o.- Transmitir total o parcialmente su derecho real hipotecario, a una o más personas, en garantía de las obligaciones que adquiera en favor de ésta o;

2o.- Cancelar dicha hipoteca si no la ha transmitido a otra persona ni total ni parcialmente;

V.- La transmisión total o las transmisiones parciales se harán constar en escritura pública y se inscribirán en el Registro Público para que surtan efectos contra tercero. En estas escrituras se insertará la escritura constitutiva de la hipoteca y la razón de su registro.

VI.- El adquirente o adquirentes de este derecho real hipotecario no podrán tener más derechos que los establecidos en la escritura que constituyó la hipoteca;

VII.- Si la transmisión del derecho hipotecario es por su importe total en favor de un solo acreedor, éste goza de los derechos de garantía y preferencia que son oponibles a todos los acreedores personales del constituyente de la hipoteca y a los que tengan un derecho real constituido con posterioridad al registro de que trata la fracción III de este artículo;

VIII.- Si la transmisión es parcial y se hace a varios acreedores, en la misma o en diferentes fechas, todos ellos ocuparán el mismo grado de preferencia;

IX.- La mora en el pago de los intereses respecto a uno de los acreedores produce los mismos efectos respecto a todos;

X.- El primer testimonio de la escritura de transmisión parcial o total, una vez inscrito, servirá de título ejecutivo al adquirente de toda la hipoteca o de parte de ella;

XI.- En caso de juicio, se llamará a todos los acreedores que hubiesen adquirido parte de esta hipoteca;

XII.- La hipoteca por declaración unilateral de voluntad no puede constituirse en fraude de los acreedores;

XIII.- La hipoteca por declaración unilateral de voluntad caduca, cuando transcurren seis meses desde que se constituyó sin que el propietario haya ejercido el derecho que le confiere el párrafo primero de la fracción IV de este artículo. Si la hipoteca se transmitió parcialmente dentro de ese plazo, sólo caducará la parte que no se haya transmitido;

XIV.- Transcurrido el plazo de seis meses a que se refiere la fracción anterior y en su caso el establecido por el artículo 2368 de este Código, sin que se presente al Registro Público de la Propiedad para su registro, el testimonio de la cesión o cesiones que haya celebrado el constituyente de la hipoteca por declaración unilateral de voluntad, perderá la inscripción de ésta y la preferencia que le correspondía. Las cesiones en este caso tendrán la preferencia que les corresponda según la fecha de su presentación;

XV.- Si dentro de un año después de inscrita la hipoteca por declaración unilateral de voluntad, no se presenta para su registro el testimonio de una cesión, hecha por el propietario dentro de los seis meses a que se refiere la fracción XIV de este artículo, deja de surtir efectos, por ministerio de la ley, la inscripción de la hipoteca constituida por declaración unilateral. El registrador en este caso cancelará a petición de parte interesada o de oficio cuando advierta que se está en esta situación; pero si el propietario en tiempo cedió parcial o totalmente la hipoteca y el cesionario no inscribió oportunamente la cesión, se considerará al cesionario como acreedor quirografario;

XVI.- Si la hipoteca por declaración unilateral de voluntad fuere embargada al propietario y caducare la hipoteca misma, el embargo se considerará trabado sobre el bien inmueble.

La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien, garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento.

Puede otorgarse hipoteca para garantizar obligaciones civiles consignadas en documentos privados o públicos. La hipoteca se otorgará en escritura pública, debiendo hacerse una anotación sobre su constitución y registro en el documento que acredite la deuda.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, y si no se cumple con este requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deben dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se niega a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

El crédito puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en escritura pública, se dé conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro.

Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarios, las demás entidades financieras y las instituciones de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor, ni de escritura pública o de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente hacer la notificación por escrito de la cesión al deudor.

La inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor de él o de los cesionarios referidos en el párrafo anterior, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivadas de esta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta en tanto no prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra causa. Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la obligación.

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces, sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.