Libro cuarto · Primera parte · Título vigésimo segundo Capítulo IV. Disposiciones comunes a las diversas clases de hipotecas

La hipoteca constituida por el propietario aparente será válida, aun cuando se declare la nulidad del título de propiedad o la falta del mismo, siempre que el acreedor sea de buena fe, no se desprendan los vicios del título de dominio del mismo Registro Público de la Propiedad y la obligación que garantice tenga su origen en un acto a título oneroso.

En los casos de mala fe del acreedor hipotecario, cuando los vicios resulten del mismo Registro Público de la Propiedad o cuando el acto que haya dado origen a la obligación principal sea gratuito, la hipoteca será nula. Esta nulidad podrá ser invocada por todo aquel que tenga interés en ella, será imprescriptible y sólo podrá ser convalidada cuando el constituyente de la misma adquiere la propiedad por un título legítimo, antes de que exista evicción.

Lo dispuesto en el artículo anterior se aplicará al caso en que se declare la nulidad del título del constituyente de la hipoteca.

Si el constituyente de la hipoteca tiene un dominio revocable, o sujeto a condición resolutoria, la hipoteca se extinguirá cuando el dominio se revoque o la condición se cumpla, excepto en el caso previsto por el artículo 1688.

En estos casos deberá declararse la naturaleza del dominio por el constituyente del gravamen, y si no constare en el Registro Público, ni se declare, la hipoteca continuará vigente, entre tanto no se extinga por alguna otra causa.

Se reconoce la hipoteca de propietario en favor del mismo dueño de la finca gravada, para que pueda constituirla por acto unilateral, o adquirirla por subrogación a efecto de disponer de dicha garantía y mantener preferencia frente a los hipotecarios posteriores.

Cuando el constituyente de una hipoteca pagare ésta, conserva a su disposición el gravamen con el lugar y grado de preferencia que tenga, para poder transmitirlo a tercero. En el caso de que se rematare el bien hipotecado, el propietario tendrá preferencia en la forma y términos que correspondan a la hipoteca que hubiere pagado.

Se adquirirá una hipoteca de propietario para subrogación legal, cuando el adquirente del bien gravado pague a un acreedor que tenga sobre él un crédito hipotecario anterior a la adquisición.

Habrá también lugar a la hipoteca de propietario cuando el adquirente del bien gravado se libere de la obligación principal por compensación, novación, confusión o remisión. En estos casos el citado dueño quedará subrogado en la hipoteca que pesa sobre su propio bien, siempre que existan otros gravámenes en favor de tercero. De no existir tales gravámenes se extinguirá la hipoteca.

Cuando el constituyente de una hipoteca para garantizar deuda ajena, pagare ésta, quedará subrogado en la hipoteca sobre su propio bien, en la forma y términos establecidos en el artículo anterior.

Serán hipotecas solidarias las que constituyen dos o más personas para garantizar una deuda solidaria existente a cargo de cualquiera de los constituyentes, de todos ellos o de un tercero.

Por virtud de las hipotecas solidarias el acreedor podrá hacer efectiva la totalidad de su crédito sobre cualquiera de los bienes hipotecados, o sobre todos conjuntamente. Si por el avalúo que se haga de dichos bienes se infiere que, para cubrir el crédito hipotecario, basta con el remate o venta de una o varias fincas, exclusivamente éstas serán objeto de remate.

Pueden pactarse en las hipotecas solidarias, o estipularse así en su constitución por pacto unilateral, que la obligación se hará efectiva sucesivamente en los bienes que se designen y conforme al orden indicado.

Se llaman hipotecas mancomunadas las constituidas por dos o más personas para garantizar obligaciones mancomunadas existentes a cargo de las mismas, de una de ellas o de un tercero.

Las hipotecas mancomunadas facultan al acreedor para hacer efectiva únicamente la parte de la deuda garantizada sobre el bien o bienes hipotecados.

Si todos los deudores de una obligación mancomunada constituyeren hipotecas sobre diversos bienes, se entenderá, salvo pacto en contrario, que cada bien gravado responder hasta el monto de la parte a la cuota de la deuda que corresponda a cada obligado.

Se llaman hipotecas individuales las constituidas para garantizar una obligación indivisible. Las mismas facultan al acreedor para hacer efectivo su crédito sobre todo los bienes gravados, caso en el cual se estará a lo dispuesto por el artículo 2328.