Libro cuarto · Título tercero · Capítulo I Sección sexta. De la copropiedad

Hay copropiedad cuando uno o más bienes pertenecen pro indiviso a dos o más personas.

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Los que por cualquier título legal tienen el dominio común de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la naturaleza del bien o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes:

I.Los copropietarios participarán, proporcionalmente a sus respectivas porciones, tanto en los beneficios como en las cargas.

II.Mientras no se pruebe lo contrario, se presumirán iguales las porciones correspondientes a los copropietarios en el bien o bienes comunes.

III.Cada copropietario podrá servirse del bien o bienes comunes, conforme al destino de éstos, de manera que no perjudique el interés de los demás copropietarios, ni impida a éstos usarlos según su derecho.

IV.Cualquiera de los copropietarios tiene derecho para obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación del bien o bienes comunes.

V.Sólo puede eximirse de la obligación a que se refiere la fracción anterior, el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece en la copropiedad.

VI.Sin el consentimiento de todos los copropietarios, ninguno de ellos podrá hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos; y

VII.Los copropietarios gozan del derecho del tanto y del de retracto.

Los actos de dominio sobre el bien común requieren para su validez del consentimiento unánime de los copropietarios, así como para el arrendamiento.

Para los demás actos de administración se observará lo dispuesto en el artículo siguiente.

El copropietario puede ejercitar las acciones relativas al bien común, en calidad de dueño, salvo pacto en contrario o ley especial. Sin embargo, no puede transigir ni comprometer en árbitros el negocio, sin consentimiento unánime de los demás condueños.

La administración del bien común se rige por las siguientes reglas:

I.Serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los copropietarios.

II.Para que haya mayoría se necesita que ésta sea de copropietarios y de intereses.

III.Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados, resolverá lo que deba hacerse dentro de lo propuesto por ellos.

IV.Cuando una parte cierta y determinada del bien perteneciere exclusivamente a un propietario y otra parte fuere común a dos o más copropietarios, sólo a ésta serán aplicables las fracciones anteriores.

Cada uno de los copropietarios tendrá la plena titularidad de su derecho y de los frutos y utilidades que le correspondan, y puede enajenarlo, cederlo o hipotecarlo o substituir a otra persona en su aprovechamiento, salvo los derecho del tanto y del retracto de los demás copropietarios.

El efecto de la enajenación o de la hipoteca que autoriza el artículo anterior, con relación a los demás copropietarios, se limitará a la porción que se adjudique en la división al enajenante o deudor hipotecario, al cesar la copropiedad.

La copropiedad cesa:

I.Por la división del bien común.

II.Por la destrucción o pérdida del bien objeto de ella.

III.Por la enajenación del mismo bien.

IV.Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

La división de un bien común no perjudica a tercero, el cual conservará los derechos reales de que era titular antes de la partición.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las formalidades que la ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre partícipes, las reglas relativas a la división de herencias.

La medianería es la copropiedad que se refiere a objetos situados en el limite separativo de dos inmuebles contiguos, pertenecientes a distintos dueños.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide dos predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; pero si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó es de propiedad común.

Se presume que hay medianería mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto de elevación

II.En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo.

III.En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos.

Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la medianería:

I.Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.

II.Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

III.Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua.

IV.Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades.

V.Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro.

VI.Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio.

VII.Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén.

VIII.Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

En general, se presume que en los casos señalados en este artículo la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor dichos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la medianería, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halla sólo de un lado y en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior; pero esta presunción cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por hechos de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias también comunes, se costearán, proporcionalmente, por todos los dueños que tengan a su favor la medianería.

El copropietario que quiera librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior puede hacerlo renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común puede, al derribarlo, renunciar o no a la medianería. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 1480 y 1481.

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter, en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuera necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señalados por los tres artículos anteriores, la pared continuará siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Los árboles existentes en cerca de medianería o que señalen linderos, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio en caso de desacuerdo.

Los frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en pared común.

Para todos los efectos legales se reserva la denominación de condominio al régimen jurídico conforme al cual una persona, a la vez que es propietaria individual y exclusiva de un departamento, piso, vivienda, casa o local, es también copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble del que forma parte ese departamento, piso, vivienda, casa o local.

Cuando las diferentes unidades integrantes de un inmueble, construidas en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, piso, vivienda, casa o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquiera otra forma su departamento, piso, vivienda, casa o local, sin conocimiento o sin consentimiento de los demás condóminos y en la enajenación, gravamen o embargo de ese departamento, piso, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, piso, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considera anexo inseparable.

El derecho de los condóminos sobre los elementos comunes del inmueble es una copropiedad en mano común y no es susceptible de división.

Los derechos y las obligaciones de los propietarios a que se refieren los dos preceptos anteriores, se regirán por las escrituras en que se hubiere establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento del condominio de que se trate, por las disposiciones de esta subsección y por las demás relativas de este código y de la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Coahuila.

Los copropietarios no pueden enajenar a extraños a la copropiedad su parte alícuota respectiva, si sus copartícipes quieren hacer uso del derecho del tanto. El derecho del tanto es la facultad que se tiene para adquirir preferentemente un bien.

El que quiera enajenar su parte alícuota debe de notificar al titular del derecho del tanto, por medio de notario o judicialmente, las circunstancias, condiciones y términos en que tuviere propalada la venta con un tercero, para que dentro del término de diez días naturales haga uso de su derecho. Este derecho se pierde por el solo transcurso de los mencionados diez días sin usarlo.

La notificación del enajenante se suple por la notificación que por igual medio realice quien pretenda adquirir.

Si en la notificación se otorga al titular del derecho del tanto un término superior al legal, se estará al otorgado y no al legal para el ejercicio de tal derecho. Si la enajenación se hace omitiéndose la notificación a que alude este precepto o en circunstancias, condiciones o términos distintos al contenido de la notificación, la venta será nula.

El derecho del tanto queda excluido si la enajenación se realiza en favor de un co-titular del mismo derecho.

También se excluye cuando la enajenación se realiza en vía de ejecución forzosa, o por el administrador del concurso o el síndico de la quiebra, excepción hecha del caso previsto en el artículo 2710.

El titular del derecho del tanto puede confirmar la enajenación expresa o tácitamente.

Son inoponibles al titular del derecho del tanto:

I.El pacto del enajenante con el tercero adquirente, por el cual la transmisión de la propiedad se hace depender del no ejercicio del derecho del tanto por su titular.

II.El pacto por el cual el enajenante se reserva la resolución del contrato para el caso de ejercicio del derecho del tanto.

Si son varios los titulares del derecho del tanto que quisieren hacer uso del mismo, será preferente el que represente mayor parte y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

Retracto es el derecho de subrogarse, en los mismos términos y condiciones estipulados en el acto de enajenación, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

El retracto no puede ampliarse ni restringirse a más personas que aquellas para quien lo sanciona la ley.

El retracto sólo puede tener lugar cuando la enajenación está consumada.

No procede el retracto en las enajenaciones por permuta, por herencia o legado, por ejecución forzosa, por enajenación del administrador del concurso o del síndico de la quiebra.

El retracto deberá ejercitarse contra el enajenante y el tercero adquirente. Tratándose de inmuebles se inscribirá preventivamente la demanda en el Registro Público, sin que para ello otorgue garantía el retrayente. De proceder el retracto, el juez declarará subrogado al retrayente en los derechos del tercero adquirente, ordenará al Registrador la cancelación del asiento registral a favor del tercero y la inscripción de la sentencia firme en favor del preterido, misma que le servirá de título de adquisición sin que para ello se requiera que el Registrador sea parte en el juicio. También ordenará se entregue al tercero lo consignado por el retrayente.

Si el tercero hubiese fallecido, el retracto se ejercitará en contra de los sucesores por conducto del albacea, salvo que la herencia ya se hubiera dividido y el bien se haya adjudicado a uno de los sucesores, en cuyo caso el retracto se ejercitará exclusivamente contra él.

Quien ejercite el retracto deberá consignar con la demanda el precio de la enajenación en favor del tercero adquirente. Sin este requisito no le será admitida. Además, no se procederá a la ejecución de la sentencia sin que previamente reembolse al tercero los gastos del contrato y los necesarios y útiles hechos en el bien. Para tal efecto, el tercero deberá formular su liquidación dentro del término de tres días siguientes a la declaración de ejecutoriedad de la sentencia. Si omite hacer su liquidación, se procederá a la ejecución, sin que por ello quede liberado el retrayente.

El preterido que recobre el bien, lo recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el tercero.

No procederá el retracto si el preterido hubiere confirmado la enajenación, ya en forma expresa o tácita. La acción de retracto prescribe a los tres años siguientes a la inscripción de la enajenación en el Registro Público; y en su defecto, desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la enajenación.