Libro cuarto · Título tercero · Capítulo I Sección quinta. Del derecho y de las relaciones de vecindad

El derecho de vecindad es el límite recíproco, inmanente a la propiedad, que surge automáticamente por el solo hecho de la vecindad. Este derecho es imprescriptible.

Las relaciones de vecindad son el conjunto de derechos correspondientes a las personas, en cuanto a su condición de vecinos o propietarios de inmuebles vecinos, para hacer valer y respetar sus intereses personales o patrimoniales frente a la actuación de otros vecinos, en cuanto alteren, perjudiquen o imposibiliten el mantenimiento de una buena vecindad.

El propietario tiene derecho de pedir al que lo sea de los inmuebles contiguos, el apeo, deslinde o amojonamiento de los que respectivamente le pertenecen, si antes no se ha hecho el deslinde o si se ha borrado el lindero.

El propietario tiene derecho, y en su caso obligación, de cerrar o de cercar su propiedad, en todo o en parte, así como a bloquear los accesos de entrada a las construcciones inconclusas y/o abandonadas, del modo que lo estime conveniente o lo dispongan las leyes o reglamentos, sin perjuicio de las servidumbres que afecten a la propiedad.

Nadie puede edificar, plantar ni sembrar cerca de las plazas fuertes, fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.

Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con sujeción a los mismos reglamentos, o a falta de ellas, a lo que se determine por juicio pericial.

En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo o construcciones de las propiedades vecinas, o que causen o puedan causar daños a las mismas, a menos que se hagan las obras de consolidación o de previsión para evitar el daño.

Sólo se pueden plantar árboles junto a un inmueble urbano ajeno, a la distancia de tres metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles grandes, y de metro y medio si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.

El propietario puede pedir que se arranquen los árboles y arbustos plantados a menor distancia de su predio de la señalada en el artículo anterior, y hasta cuando sea mayor, si es evidente el daño que los árboles o arbustos le causan.

Si las ramas de los árboles se extienden sobre construcciones, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto invadan sus propiedades; y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendieren en el suelo de otro, éste podrá hacerlas cortar por si mismo dentro de su propiedad, con previo aviso al vecino.

El propietario de árbol o arbusto contiguo al predio de otro, tiene derecho de exigir de éste que le permita hacer la recolección de los frutos que no se puedan recoger de su lado; pero el dueño del árbol o arbusto es responsable de cualquier daño que se cause con la recolección.

El dueño de una pared no medianera, contigua a predio ajeno, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la propiedad vecina dos metros a lo menos, y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mallas sean de tres centímetros a lo sumo.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el dueño del inmueble contiguo a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si adquiere la medianería apoyarse en la misma pared, aunque de uno u otro modo cubra los huecos o ventanas.

No se pueden tener:

I.Ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separe las heredades.

II.Vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay un metro de distancia, que se mide desde la línea de separación de las dos propiedades.

III.Tejados y azoteas que permitan que las aguas pluviales caigan sobre el suelo o edificio propiedad del vecino.

El propietario o cualquier poseedor derivado de un predio tiene derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que, por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudique la seguridad, el sosiego o la salud de los que habitan el predio.

Los poseedores originarios o derivados que realicen actividades que sean calificadas como molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de acuerdo a los artículos siguientes, deberán dotarse inexcusablemente de los elementos correctores necesarios para evitar molestias, daños o perjuicios al vecindario.

Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que emitan.

Serán calificadas como insalubres las actividades que den lugar a desprendimientos o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

Serán calificadas como nocivas las actividades que, por las causas señaladas en los dos preceptos anteriores, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

Serán calificadas como peligrosas las actividades que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustibles, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

Toda instalación, apertura y funcionamiento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas requerirán licencia, cuya expedición competa al Cabildo Municipal donde hayan de ser ubicadas. Dicha autoridad sólo otorgará la licencia cuando se cumplan con todos los requisitos establecidos por las leyes y reglamentos administrativos correspondientes.

Corresponde a las autoridades administrativas la clasificación de una actividad como molesta, insalubre, nociva o peligrosa. Tal calificación nunca podrá ser permanente, pues, después de otorgada, podrá cambiarse según las circunstancias.

Toda licencia depende de la eficacia práctica de los sistemas correctores con los cuales la actividad deja de ser para los vecinos, incómoda, insalubre, nociva o peligrosa. Por lo tanto, tan pronto como esos sistemas correctores dejen de ser eficaces los vecinos podrán acudir a la autoridad administrativa, para la resolución del conflicto que ante ella se plantea, por el deficiente funcionamiento de aquellos sistemas.

Independientemente de la responsabilidad administrativa en que pueden incurrir quienes realizan tales actividades, los afectados podrán exigir la responsabilidad civil a quienes las realicen, acreditando los daños y perjuicios que se les hayan causado con motivo de las infracciones administrativas en que hubieren incurrido los causantes.

Los servidores públicos que otorguen la licencia para tales actividades violando norma expresa, que fueren negligentes en ordenar las medidas correctoras, u omitan aplicar las sanciones procedentes, asumirán por tales causas responsabilidad civil solidaria frente a los afectados.

Si el propietario de un inmueble se extralimita en la construcción sin que le sea imputable dolo o culpa grave, el vecino ha de tolerar la construcción saliente que invade su predio, a no ser que haya formulado oposición antes o inmediatamente después de la extralimitación.

El vecino ha de ser indemnizado mediante una renta en dinero. Para señalar la cuantía de la renta se estará al tiempo en que se realizó la extralimitación. En caso de desacuerdo sobre el monto de la renta, el precio de ésta se determinará por peritos.

La renta por la construcción saliente ha de satisfacerse a quien en cada momento sea propietario de la finca vecina, por quien en cada momento sea propietario de la otra finca. Su pago constituye una obligación real y será oponible a los terceros aunque no se inscriba en el Registro Público.

La renta ha de satisfacerse anualmente por adelantado.

El derecho a la renta es preferente a todos los derechos que existan sobre la finca gravada, incluso a los anteriores a él. El enajenante que oculte el gravamen será responsable por evicción. Se extingue con la desaparición de la construcción saliente.

La renuncia al derecho, así como la fijación de la cuantía de la renta por contrato, hace necesaria la inscripción.

El titular de la renta puede exigir en todo momento que el obligado a la misma, a cambio de la transmisión de la propiedad de la parte invadida de la finca, le indemnice el valor que esta parte tenía al tiempo de la extralimitación.

Si hace uso de esta facultad, se determinarán los derechos y obligaciones de ambas partes según las disposiciones sobre la compraventa.

La renta ha de seguirse satisfaciendo por el tiempo que medie hasta la transmisión de la propiedad.

Si por la construcción saliente es menoscabado un derecho de superficie, de usufructo o de una servidumbre sobre la finca vecina, se aplicarán oportunamente en beneficio del titular las disposiciones de los artículos del 1457 al 1459.