Libro tercero · Título sexto Capítulo XV. De la hipoteca

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca solo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén constituidos.

Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a gravámenes reales, no comprenderá la hipoteca sino el valor de las mismas fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestación correspondiente a cinco años, si la obligación fuere de rentas o pensiones anuales.

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I.- A las accesiones naturales del bien hipotecado.

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido, se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará éste obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios; mas si se tratare de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido, a no mediar el hecho que le puso fin.

No se podrán hipotecar:

I.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca.

II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno y comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios.

III.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante.

IV.- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes.

Cuando se hipotequen varias fincas juntamente por un solo crédito, el acreedor puede hacer efectiva la obligación sobre cualquiera de ellas o sobre todas, simultánea o sucesivamente, hasta obtener el pago total, a no ser que en la escritura se haya determinado la cantidad o parte de gravamen de que cada una de las fincas deba responder.

La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada; y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos siguientes.

Si una finca hipotecada se dividiera en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el deudor y el acreedor.

No verificándose la distribución en los términos establecidos en el artículo que precede, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada, contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas simultánea o sucesivamente.

Dividida entre varias fincas la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquél a quien interese, la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.

Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas, por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando, siendo varias, no se haya señalado la responsabilidad de cada una, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados sea cual fuere la del crédito que el deudor haya satisfecho.

Si el inmueble hipotecado se hiciere con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca a su satisfacción.

En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haberse disminuido el valor de las fincas hipotecadas, hasta hacerlas insuficientes para responder de la obligación.

Si resultare realmente deterioro en el precio de la finca y el deudor no mejorase la hipoteca a satisfacción del acreedor, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada, y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de la expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y sólo pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados, salvo lo dispuesto para el caso de hipoteca necesaria.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años contados desde que pueda ejercerse con arreglo al título inscrito.

Sin el consentimiento del acreedor hipotecario no podrá el dueño del predio hipotecado dar éste en arrendamiento por más de un año, ni contratar el anticipo de rentas, bajo pena de nulidad del contrato. Cualquiera otra cláusula que restrinja los derechos del deudor sobre el inmueble o cuya infracción produzca el efecto de dar por vencida anticipadamente la obligación que garantiza la hipoteca, se tendrá por no puesta.

Si el crédito hipotecario causa rédito, el predio gravado no responde por los caídos de más de tres años, a no ser que se haya ampliado a ellos la hipoteca, asentándose así en el respectivo registro, el que sólo desde su fecha producirá efecto con relación a tercero.

El acreedor no puede adquirir el predio hipotecado sino por venta que le haga el deudor, por remate en pública subasta, o por adjudicación en los casos en que no se presente otro postor, y con las condiciones y solemnidades que establezca el código de procedimientos.

La hipoteca puede ser constituida, tanto por el deudor como por otro en su lugar.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad. Por tanto, el propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. La omisión de esta circunstancia induce a presunción de fraude.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. Mientras permanezca indiviso, cada propietario puede hipotecar el derecho que como comunero tenga en él; si el fundo es divisible y se ha practicado ya la división, cada uno de los propietarios podrá hipotecar la parte cierta y determinada que le corresponda.

La hipoteca debe ser constituida en escritura pública ante notario público.

Artículo reformado DO 07-06-2022

Deberá constar en la escritura pública la hora en que se firmó, bajo pena de nulidad y pago de daños y perjuicios.

(*) La hipoteca nunca es tácita ni general; para subsistir necesita de registro, y se contrae por la voluntad en los convenios y por necesidad en los casos en que la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados; en el primer caso se llama voluntaria, y en el segundo, necesaria.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará en los supuestos previstos en el primer párrafo del artículo 1229 Bis de este código.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes, o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen. Pueden constituirse puramente o bajo condición.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura, o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Cuando sea exigible la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva de que trata el artículo anterior, deberán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Si la obligación garantizada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto, en cuanto a tercero, sino desde que se haga constar en el registro el cumplimiento de la condición.

El propietario de una finca hipotecada podrá venderla libremente sin el consentimiento del acreedor hipotecario; pero el comprador quedará obligado solidariamente con el primitivo deudor al cumplimiento de la obligación.

(*) El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse a un tercero en todo o en parte, debiendo hacerse en la forma prevenida en el artículo 2073 de este código.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará en los supuestos previstos en el primer párrafo del artículo 1229-Bis de este mismo ordenamiento.

La hipoteca durará el tiempo señalado por los contratantes; si no se señala tiempo, durará por todo aquel en que pueda exigirse la obligación que garantiza, y si no hubiere término para el vencimiento de la obligación, se entenderá que ésta tiene el plazo de diez años.

El plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, puede ser prorrogado por una sola vez, antes de que expire el plazo legal o el convenido, pudiendo prorrogarse también la hipoteca en los mismos términos. Si en el instrumento en que se estipule la prórroga no se señala plazo para ésta, durará diez años.

Durante la prórroga y el término señalados para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen, salvo pacto en contrario.

La hipoteca prorrogada segunda o más veces, sea con plazo fijo, sea por tiempo indeterminado, sólo tendrá la preferencia que le corresponda por la fecha del último registro, salvo pacto en contrario.

Llámase necesaria la hipoteca especial y expresa, que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran; y aquella cuya constitución tienen derecho de exigir por disposición de la ley ciertas personas para garantizar sus créditos o la administración de sus bienes.

La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como la tutela, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

Si en la constitución de una hipoteca necesaria se afectaren varios bienes, se observará lo dispuesto en el artículo 2054 de este código.

El juez decidirá las cuestiones que se susciten entre los interesados sobre la calificación de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitución de cualquier hipoteca necesaria.

La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza.

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para la seguridad de sus créditos:

I.- El coheredero o partícipe sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido.

II.- Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores, los ascendientes, sobre los bienes de estos, para garantizar la conservación y devolución de aquellos teniendo en cuenta lo que dispone la fracción III del artículo 419 de este código.

III.- Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren.

IV.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador.

V.- El Estado, los pueblos y los establecimientos públicos sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

La constitución de la hipoteca en los casos a que se refieren las fracciones II y III del artículo inmediato anterior, puede ser pedida:

I.- En el caso de bienes de que fueren meros administradores los padres, por los herederos legítimos del menor.

II.- En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos legítimos, por el curador del menor o incapacitado o por el consejo local de tutelas.

III.- Por el ministerio público, si no la pidieran las personas enumeradas en las fracciones anteriores.

Los que conforme al artículo 2091 de este código tienen derecho de exigir la constitución de hipoteca necesaria, tienen también el de objetar la suficiencia de la que se ofrezca y el de pedir su ampliación cuando los bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficiente para garantizar el crédito. En ambos casos resolverá el juez.

Si el responsable de la hipoteca designada en las fracciones II, III y IV del artículo 2091 de este código no tuviere inmuebles, no gozará el acreedor más que el privilegio mencionado en la fracción I del artículo 2164 del mismo, salvo lo dispuesto en el capítulo VII del título sexto del libro primero.

La hipoteca no producirá efecto alguno legal sino desde la fecha y hora en que fuere debidamente registrada.

Los Jueces ante quienes se presenten testamentos que contengan nombramiento de tutor, y los que disciernan este cargo respecto de menores o incapacitados cuidarán, bajo su responsabilidad de que se registren dentro de seis días las hipotecas que, para la seguridad de la administración, constituyan los tutores o sus fiadores.

En el mismo término de seis días registrarán los tutores las hipotecas constituidas a favor de los menores y demás incapacitados. Los tutores serán responsables de todos los daños y perjuicios que se sigan de la omisión del registro.

El término señalado en los dos artículos anteriores se contará desde el día en que se haya constituido la hipoteca, no incluyéndose en él los días que fueren feriados ni los necesarios para la ida y vuelta del correo.

En los casos que se otorguen escrituras públicas en las que se constituya hipoteca, el fedatario público ante quien haya de otorgarse recabará previamente el certificado del registro público en el que consten los gravámenes o restricciones a la libertad de la finca que va a hipotecarse.

Los certificados no deberán ser anteriores en más de quince días hábiles a la fecha del acta notarial o escritura pública.

El certificado mencionado en el artículo que precede deberá quedar agregado al documento en que se haga constar la hipoteca o al apéndice de la escritura pública hipotecaria.

Los notarios públicos, cuando omitan los requisitos establecidos en los dos artículos inmediatamente anteriores, incurrirán en la pena de pagar los daños y perjuicios que causaren, independientemente de que se les destituya de sus cargos.

Artículo reformado DO 07-06-2022

Siempre que en el caso del artículo 2096 de este código se advierta que por negligencia de los jueces, o por cualquiera otra causa, no se ha hecho el registro en el término legal, podrá hacerse, y la hipoteca surtirá efecto desde la fecha del registro. Los que resulten responsables quedan obligados al pago de daños y a la indemnización de perjuicios o a la aplicación de la ley de responsabilidades de los servidores públicos del Estado.

Las hipotecas se extinguen:

I.- Por la rescisión, nulidad y extinción de las obligaciones que sirvan de garantía.

II.- Por la destrucción del predio hipotecado, salvo lo dispuesto en el artículo 2064 de este código.

III.- Por la remisión expresa del acreedor.

IV.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria, conforme a los artículos 2066 y del 2082 al 2085 de este código.

V.- Por la resolución o extinción del derecho del deudor sobre el predio hipotecado.

VI.- Por la expropiación del predio hipotecado por causa de utilidad pública sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2064 de este código.

VII.- Por remate judicial de la finca conforme al artículo 1465 de este código.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra terceros mientras no sea cancelada su inscripcción.

Los registros hipotecarios pueden ser cancelados por consentimiento del acreedor o por decisión judicial.

La cancelación consiste en la declaración hecha por el encargado del registro de hipotecas, al margen de la inscripción respectiva, de quedar extinguida la hipoteca con todos sus efectos.

Los padres, como administradores de los bienes de sus hijos, los tutores de menores e incapacitados, y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir en la cancelación del registro relativo a cualquier hipoteca de sus representados, en el caso de paga real o por sentencia judicial.

La cancelación legal del registro por efecto de decisión judicial ejecutoriada que lo ordene, tiene lugar:

I.- Cuando extinguida la deuda en todo o en parte, rehúsa el acreedor injustamente dar su consentimiento para la cancelación total o parcial.

II.- En caso de nulidad del registro.

III.- En los demás casos que establezca la ley.

La hipoteca extinguida por dación en pago, revivirá si el pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierde por culpa del deudor o estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en virtud de la evicción.

En los casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedándose siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.