Libro quinto · Titulo séptimo Capitulo VII. Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendado;

II.Por convenio expreso;

III.Por nulidad;

IV.Por rescisión;

V.Por confusión;

VI.Por pérdida o destrucción del bien arrendado, debido a caso fortuito o fuerza mayor;

VII.Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública; y

VIII.- Por evicción del bien dado en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio.

Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los dos artículos siguientes.

Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico.

Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla.

Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos 2732 a 2734.

Vencido un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, tendrá derecho el arrendatario siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año ese contrato.

Si el bien arrendado se destina a comercio, despacho profesional o industria, el arrendatario gozará además de la prórroga de un año a que se refiere el párrafo anterior, de una prórroga adicional de tres meses por cada año que el bien hubiere estado ocupado por el arrendatario con el mismo negocio o industria. Sumadas ambas prórrogas no podrán exceder en ningún caso de tres años.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que requieran y justifiquen la necesidad que tienen de ocupar el bien arrendado.

Lo dispuesto en el artículo anterior se aplicará también al arrendamiento por tiempo indeterminado, comenzando a correr el término de un año a partir del día siguiente al en que se concluyen los términos a que se refiere el artículo 2740.

Para que se produzca la prórroga a que se refieren los artículos 2742 y 2743 bastará que el inquilino, estando al corriente en el pago de su renta, incluyendo el incremento que hayan sufrido éstas por disposición de la ley, dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, manifieste al arrendador mediante jurisdicción voluntaria o ante notario o dos testigos, su voluntad para que se prorrogue el contrato.

La oposición del arrendador para el efecto, se tramitará conforme lo disponga el Código de Procedimientos Civiles.

Para que opere la excepción prevista en la parte final del artículo 2742, es menester que el arrendador, con noventa días de anticipación al vencimiento del contrato notifique al inquilino por cualquiera de los medios a que se refiere el artículo anterior, su propósito de ocupar la localidad arrendada.

Si dentro del año siguiente a la fecha en que el inquilino devuelva al arrendador el bien arrendado, éste no lo ha ocupado, será responsable de los daños y perjuicios que se le hubieren causado a aquél, al privarlo de la prórroga concedida por este Código.

La prórroga comenzará a correr a partir de la fecha en que venza el contrato.

Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, ya no se entenderá prorrogado el arrendamiento; pero el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo pactado en éste y a la ley.

Cuando haya prórroga del contrato de arrendamiento, no cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, a no ser que así se haya pactado expresamente o que, después de terminada la prórroga continúe el arrendatario en el uso y goce del bien, con el consentimiento tácito o expreso del arrendador.

En el caso de terminación del contrato por convenio expreso, sólo será válido en tanto no perjudique derecho de tercero.

El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

I.Por la falta de pago de la renta en los términos previstos en los artículos 2689 fracción I y 2691.

II.Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2689; y

III.Por el subarriendo del bien en contravención en el artículo 2735.

Además de los casos expresamente previstos por este Código, el arrendatario podrá exigir la rescisión del contrato en los casos siguientes:

I.Si el dueño no entrega el bien en los términos previstos en la fracción I del artículo 2677; y

II.Si el arrendador sin motivo fundado se opone al subarriendo, que con derecho pretenda el arrendatario.

Cuando el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede la ley, hecha la reparación o cesando el impedimento, continuará en el uso del bien, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

Si el bien fue arrendado por el usufructuario, manifestando o no este carácter en el contrato, y al extinguirse continúa en el goce y el uso del bien sin oposición del propietario, continuará éste como arrendador y vigente el contrato, siendo aplicable en su caso lo que dispone el artículo 2673.

Si el bien se destruyere totalmente, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendamiento se rescinde sin responsabilidad para ninguna de las partes.

Si la destrucción del bien fuere parcial, se observará lo dispuesto en el artículo 2696, a no ser que el arrendador o el arrendatario prefieran rescindir el contrato.

Si la transmisión tuviere lugar por ejecución judicial, se observará lo dispuesto en el artículo 2673, a menos de que el contrato aparezca celebrado dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, caso en el cual se dará por concluido el contrato.

Respecto al pago de rentas, regirán las reglas siguientes:

I.El arrendatario tiene obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, con sus incrementos legales, desde la fecha en que éste hubiere sido puesto en posesión del bien y le hubiere notificado la adquisición judicialmente o mediante notario, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario;

II.Se exceptúa de lo dispuesto en la fracción anterior el arrendatario que hubiera adelantado rentas al primer propietario, cuando el adelanto aparezca expresamente estipulado en el contrato; y

III.El arrendatario que, habiendo hecho adelanto de rentas, sea obligado a segunda paga, conforme a la fracción I, tiene derecho de exigir del anterior propietario la devolución de las cantidades adelantadas.

En los casos de expropiación y ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2732 a 2734.