Libro tercero · Título sexto · Capítulo VI Sección quinta. De la terminación del arrendamiento

El arrendamiento de predios urbanos o rústicos que se celebre por tiempo determinado, concluirá el día fijado sin necesidad de declaración judicial, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 1613 y 1616 de este código. El que no se haya celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirá a voluntad de cualesquiera de las partes contratantes, previa notificación judicial a la otra, hecha con dos meses de anticipación si se trata de predios urbanos y de un año si se trata de predios rústicos.

El contrato de arrendamiento puede rescindirse:

I.- Por falta de pago de tres meses de renta, si se tratare de predios urbanos destinados para habitación; de dos, si se tratare de cualesquiera otros predios urbanos; y de un semestre, si se tratare de predios rústicos.

II.- Por usarse de la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 1583 de este código.

III.- Por subarriendo, salvo pacto o disposición expresa de la ley en contrario.

Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso al que esté destinada la cosa y no se hubiese estipulado que éstas sean hechas por el arrendatario, quedarán a elección de éste rescindir el contrato u ocurrir al juez para que constriña al arrendador al cumplimiento de su obligación, teniéndose presente lo dispuesto por el artículo 1577 de este código.

El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones.

En los casos de los artículos 1589 y 1590 de este código, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total; y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

El arrendatario puede pedir la rescisión del contrato en el caso del artículo 1624 de este código.

Si la cosa se destruye totalmente por caso fortuito o por fuerza mayor, el arrendamiento se rescindirá, salvo convenio en contrario.

Si la destrucción de la cosa fuese parcial, se observará lo dispuesto en el artículo 1590 de este código, a no ser que el arrendador o el arrendatario prefieran rescindir el contrato.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que, con derecho, pretenda el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.

Los casos de evicción que llegaren a resolverse judicialmente contra los derechos del arrendador, no perjudicarán la vigencia de los contratos de arrendamiento que éste hubiera celebrado conforme a las disposiciones de este código.

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, se realizare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, por cualquier motivo, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato.

Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique haberse otorgado el correspondiente título de propiedad.

Si la transmisión se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá conforme a las reglas que establezca la ley respectiva.

Si la transmisión tuviere lugar por ejecución judicial, se observará lo dispuesto en el artículo 1640 de este código, a menos de que el contrato aparezca celebrado dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendatario podrá ser despedido desde luego. Cuando el adquirente sea el mismo acreedor hipotecario y hubiese consentido en el arrendamiento, no podrá despedir al arrendatario. Si viviere en la casa el propietario, se le considerará como arrendatario con derecho a habitarla por el tiempo que dure el juicio y por una renta igual al interés legal o estipulado, según el caso, del capital que se cobre en juicio.

En el caso del artículo anterior, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato desde la fecha en que se le notifique haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario. Todo adelanto de renta por más de dos meses, es nulo y obliga al arrendatario a segunda paga.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial se observará lo dispuesto en los artículos 1625, 1626 y 1627 de este código.